Сегодня мы гуляем по локации вокруг станции метро «Павелецкая». Сюда входит часть района Замоскворечье ниже Садового кольца и часть Даниловского района. Агент Центрального офиса Vysotsky Estate Мария Филоненко рассмотрела все жилые комплексы в районе, дорога до Павелецкой площади от которых составляет не более 20 минут (2 км). Ну, что, разберем ЖК по косточкам?
Почему 20 минут?
Тут надо поговорить о пеших расстояниях в городе. Если попробуете поставить эксперимент, то окажется:
⏱ 5 мин — Не расстояние вообще. Можно дойти в любую погоду.
⏱ 10 мин — В плохую погоду можно добежать.
⏱ 15 мин — Идем только в хорошую погоду. В плохую едем.
⏱ 20 мин — Это максимальное расстояние, которое комфортно преодолеть пешком обычному человеку в хорошую погоду. Все что больше — успеваешь вспотеть или замерзнуть.
Если перевести время в расстояние, то средний не слишком спортивный москвич за 20 минут проходит 2 км. Отсюда берется правило «15-минутного города»: все необходимое для жизни должно находиться на расстоянии 15 минут пешком. Идея не нова, а сам термин в 2016 году предложил Карлос Морено, профессор бизнес-школы Университета Сорбонны.
Если по любым причинам вы ходите медленнее, считайте свое расстояние. Но принцип остаётся тем же: любая дорога больше 20 минут будет вас утомлять.
Почему за центр отсчета берем именно станцию метро?
Ведь Замоскворечье — это «элитная» локация. Казалось бы, люди покупающие квартиры даже в бизнес-классе, не ездят на метро, и для всего есть доставки.
Во-первых, это не совсем так. У каждой «элитной пары» есть няни детей, родственники, друзья, которые ездят на метро. Бывают машины в сервисе, долгое ожидание такси или час пик на дорогах.
Наличие выбора транспорта всегда лучше, чем отсутствие выбора.
Во-вторых, в каждом районе есть свой так называемый «центр притяжения». Где-то это набережная, где-то — парк, а на Павелецкой это Павелецкая площадь и ТРЦ «Павелецкая Плаза» на станции метро «Павелецкая».
Вся коммерция тяготеет к пешеходному трафику. Если у станции метро вас ждут несколько десятков заведений общепита, включая лучшие кофейни и стейк-хаусы, то в 20 минутах от метро ваши друзья — это бюджетная хинкальная, «вьетнамка» и шаурма.
Каждый раз, гуляя по городу, я удивляюсь, насколько меняется его вид, когда удаляешься от метро. Если на расстоянии 5-10 минут от метро ты видишь суперсовременный европейский город, то в 20 минутах уже разворачивается обычный спальник провинциального города. Становится скучно и хочется идти обратно. Не сочтите за снобизм, я и сама коренная москвичка в первом поколении, знаю о чем говорю.
Отсюда первое противоречие жизни в центральных районах Москвы. Для жизни хочется, чтобы у дома была большая прилегающая территория, двор с площадками, много коммерческих помещений, парковочных мест и ландшафтных красивостей. Чтобы было где погулять с собачкой, посидеть с подругой и куда выгнать поиграть детей. Для этого нужна большая площадь земельного участка. Возле метро таких участков мало, если вообще есть.
Так вот, противоречие:
хочешь большой двор — живешь вдали от цивилизации.
Хочешь ближе к коммерции и транспортным узлам — двор будет символической террасой на крыше.
Рядом нас поджидает второе противоречие: не бывает идеальных ЖК для всех. Каждый дом хорош для своей целевой аудитории. У кого-то большая семья, и нужно много комнат, школа и детский сад во дворе. А гуляете по центру Москвы или медитируете с чашечкой кофе по утру вы только в мечтах. Кто-то еще долго будет жить без детей, сосредоточен на карьере и домой приходит только поспать. Кто-то домосед на «удаленке», для которого вид из окна — ключевой параметр. А кто-то вообще студент без домашних животных и вредных привычек.
Вокруг Садового кольца нет откровенно плохих комплексов. Они все хороши, вот только для кого? Это главный вопрос, на который мы будем отвечать во время прогулки. Для кого конкретно этот ЖК?
Еще одно общее правило и частый вопрос:
Когда брать? На закрытых предпродажах? За год до сдачи? После ввода в эксплуатацию?
После того, как ввели новые правила проектного финансирования в 2019 году, застройщику уже не нужно давать дисконт на ранних этапах строительства. Сейчас лучше брать дома, введенные в эксплуатацию. Можно получить хорошую скидку, и видно, что из обещанного сделано.
Тут же надо сказать, как мы относимся к обещаниям застройщиков. Большая часть из них старается и добросовестно работает.
Но жизнь состоит из обстоятельств, которые способны только «сдвинуть проект в право» по срокам. Нет таких событий, которые ускоряют и удешевляют сдачу дома.
У проекта есть очередность. Сначала надо сдать дом. Дворы и скверы можно сделать потом. Если школа введена в эксплуатацию, это не значит, что укомплектован штат учителей.
Поэтому мы с уважением относимся к обещаниям застройщиков, но, если есть выбор, предпочитаем уже готовое, где можно посмотреть на результат. Первые лет пять после сдачи всего ЖК он только набирает в качестве и комфорте.
Про сам район рассказывать бессмысленно, много раз говорили до нас. Замоскворечье входит если не в топ-3, то в топ-5 центральных районов для жизни в Москве. Сходите на Павелецкую площадь и ТРЦ «Павелецкая Плаза», посмотрите на здание вокзала, чтобы почувствовать ощущение от района, в котором собираетесь жить.
К недостаткам локации можно отнести малое количество зеленых зон, парковочных мест, социальной инфраструктуры и близость, пусть и хорошего, современного, но все же вокзала.
На текущий момент дорог хватает. Но года через 3-4, когда люди заедут в свежепостроенные дома, надо будет что-то решать с подъездными дорогами.
Для тех, кто интересуется на будущее, надо сказать, что на Павелецкая очень быстро застраивается. Из 11 ЖК, упомянутых в статье, половина не сдана. И еще штук 15 объектов на этапе котлована. Через 5 лет локацию будет не узнать. Строится несколько бизнес-центров. В каждом новом проекте много коммерческих площадей. Центр притяжения района может сместиться куда-нибудь к набережной или бизнес-центру «Таллер».
А теперь прогуляемся?
Резиденции «Замоскворечье» или Общага элит-класса
📌 Класс: элит.
📌 Девелопер: «Основа».
📌 Апартаментов: 206 шт.
📌 Коммерция: нет.
📌 Машиномест: 180 шт (парковочный коэффициент — 0,87).
📌 Кладовок: нет.
📌 Корпусов: 1 шт.
📌 Этажность: 13.
📌 Высота потолков: 3,4-4,6 метра.
📌 Технология строительства: монолит.
📌 Отделка: без отделки.
Новость о начале продаж: 18 апреля 2022.
Первоначальный срок сдачи: IV квартал 2019.
Новый срок сдачи: II квартал 2022 (перенос на 30 месяцев).
Фактическая дата сдачи: 15 апреля 2022.
Актуальные цены (на октябрь 2023), тысяч руб./м2
💰 Цены студий: 455 (минимум) / 457 (среднее) / 460 (максимум)
💰 Цены 1-комнатных квартир: 410 (минимум) / 466 (среднее) / 635 (максимум)
💰 Цены 2-комнатных квартир: 407 (минимум) / 513 (среднее) / 635 (максимум)
💰 Цены 3-комнатных квартир: 405 (минимум) / 522 (среднее) / 635 (максимум)
Это должен был быть многофункциональный комплекс (МФК): апарты, бизнес- и спортинфраструктура. Застройщиком выступал сам РЭУ им. Плеханова. Начали строительство в 2012, году в 16-18 заморозили. На недострой позвали ГК «Основа» в 2020 году. В результате получились апартаменты элит-класса на Садовом кольце с общежитием вместо двора.
К ГК «Основа» нет вопросов, все сделано хорошо. Но из-за сложной судьбы у дома несколько потерялась целостность концепции. Как комплекс для студентов и их родителей имеет место быть. Но как премиум для студентов — вызывает вопросы. С другой стороны, для общежития дом премиум-класса — это отличное соседство.
Фасады отделаны мраморизированным известняком, он же юрский мрамор. Материал дорогой, благородный. Но эта дороговизна не броская, не кричащая. На фотографиях сложно передать ощущение от внешнего вида.
Плюсы
✔ Центральное кондиционирование.
✔ Апарты с террасами.
✔ Перегородки из полнотелого кирпича, а значит, хорошая шумоизоляция.
✔ Апарты гостиничного типа: временная регистрация и низкие налоги.
✔ В пешем доступе две кольцевые станции метро: «Павелецкая» и «Добрынинская» («Серпуховская»).
✔ РЭУ им. Плеханова через дорогу.
✔ Спортивный комплекс площадью 5 000 м² с полноразмерным бассейном.
✔ Видовые террасы на крыше и стилобате.
✔ Отличное расположение от центра и транспортная доступность.
✔ Несмотря на то, что это апарты, предусмотрены колясочные.
✔ Комплекс введен в эксплуатацию. Получаете на руки ключи и идете делать ремонт.
✔ Дом в глубине квартала, это снижает шум от Садового кольца.
✔ Хорошие цены за квадратный метр относительно района.
Минусы
❌️ Студенческое общежитие во дворе. Как следствие — двор не может быть закрытым.
❌️ Отсутствие двора. Никаких площадок, лавочек, столов, только асфальт.
❌️ Нет кладовок.
❌️ Небольшой для премиума коэффициент парковочных мест.
Для проекта элит-класса не хватает уединенности, закрытой территории, клубной коммерции и т.п. Благо, застройщик это понимает и ставит разумные цены за метр.
Напрашивается формат инвестиций под сдачу в аренду.
ЖК «Амарант» или Уединенное место на вокзале
📌 Класс: бизнес.
📌 Девелопер: МИЦ.
📌 Апартаментов: 347 шт.
📌 Коммерция: 9 шт.
📌 Машиномест: 126 шт (парковочный коэффициент — 0,36).
📌 Кладовок: 48 шт.
📌 Корпусов: 1.
📌 Этажность: 10.
📌 Высота потолков: 2,85 метра.
📌 Технология строительства: монолит.
📌 Отделка: без отделки.
Новость о начале продаж: 3 сентября 2020.
Первый ДДУ: 1 сентября 2020.
Первоначальный срок сдачи: IV квартал 2023.
Актуальные цены (на октябрь 2023), тысяч руб./м²
💰 Цены студий: 471 (минимум) / 559 (среднее) / 757 (максимум)
💰 Цены 1-комнатных квартир: 465 (минимум) / 569 (среднее) / 694 (максимум)
💰 Цены 2-комнатных квартир: 464 (минимум) / 550 (среднее) / 613 (максимум)
Формально дом расположен на третьей линии от Садового кольца, и вокзал видно только по диагонали. Но все же это очень близко к активной части локации. Для кого-то это минус, а кто-то через 5 минут будет в аэроэкспрессе, а через час — в зоне посадки. Застройщик даже умудрился «выкружить» дворик.
Плюсы
✔ Отличное расположение от центра и транспортная доступность.
✔ Хорошие цены за метр и лот относительно района.
✔ Центральное кондиционирование.
Минусы
❌ Через дорогу вокзал.
❌ Маленький двор.
❌ Малое количество парковочных мест.
❌ Инвестиционная привлекательность локации.
Целевая аудитория кажется очевидной: люди занятые карьерой, пары без детей и арендующие недвижимость.
ЖК Vernissage или Клубный дом премиум-класса на перекрестке Щипок и Дубининской
📌 Класс: премиум.
📌 Девелопер: Ziggurat Development.
📌 Апартаментов: 26 шт.
📌 Коммерция: 1 шт.
📌 Машиномест: 22 шт (парковочный коэффициент — 0,85).
📌 Кладовок: нет.
📌 Корпусов: 1 шт.
📌 Этажность: 8.
📌 Высота потолков: 3,2-3,95 метра.
📌 Отделка: часть корпуса с отделкой.
📌 Типы отделки: предчистовая.
Новость о начале продаж: 28 марта 2022.
Первый ДДУ: 1 марта 2022.
Первоначальный срок сдачи: II квартал 2023.
Новый срок сдачи: II квартал 2024 (перенос на 12 месяцев).
Актуальные цены (на сентябрь 2023), тысяч руб./м²
💰 Цены 2-комнатных квартир: 524 (минимум) / 599 (среднее) / 650 (максимум)
💰 Цены 3-комнатных квартир: 530 (минимум) / 587 (среднее) / 621 (максимум)
Про элитные клубные дома можно рассуждать с двух сторон. С одной стороны, можно бесконечно разбирать фишки, материалы, детали и круглосуточный сервис. А с другой — что еще можно ожидать в верхнем классе жилья? Недостатков только два: цена лота и отсутствие этих лотов в продаже.
Если выделить целевую аудиторию — это тоже не семейное жильё. Аппараты для командировок, под временное проживание, арендная недвижимость.
ЖК «Павелецкая Сити» или «Нью-йоркские» кварталы в Даниловском районе
📌 Класс: бизнес.
📌 Девелопер: MR Group и Level (владелец участка).
📌 Квартир: 2 496 шт.
📌 Коммерция: 51 шт.
📌 Машиномест: 1 233 шт (парковочный коэффициент — 0,49).
📌 Кладовок: 415 шт.
📌 Корпусов: 11 .
📌 Статус реализации: в продаже — 9 корпусов; продажа не началась — 2 корпуса.
📌 Этажность: 9-53.
📌 Высота потолков: 2,98-4,43 метра.
📌 Отделка: весь корпус с отделкой.
📌 Типы отделки: предчистовая.
Новость о начале продаж: 10 марта 2020.
Первый ДДУ: 1 марта 2020.
Первоначальный срок сдачи: II квартал 2023 — IV квартал 2026.
Новый срок сдачи: I квартал 2024 (перенос на 9 месяцев).
Фактическая дата сдачи: 28 апреля 2023.
Корпусов сдано: 6 из 11.
Актуальные цены (на октябрь 2023), тысяч руб./м²
💰 Цены студий: 631 (минимум) / 644 (среднее) / 653 (максимум)
💰 Цены 1-комнатных квартир: 505 (минимум) / 615 (среднее) / 713 (максимум)
💰 Цены 2-комнатных квартир: 438 (минимум) / 530 (среднее) / 624 (максимум)
💰 Цены 3-комнатных квартир: 416 (минимум) / 517 (среднее) / 778 (максимум)
Это совместный проект MR Group и Level. Формально это Даниловский район, но ближе добираться до Павелецкой.
Плюсы
✔ Большое количество коммерческих площадей.
✔ Несколько дворов с разнообразными площадками и скверами.
✔ Обещают муниципальную школу и детский сад.
✔ Большой квартал — магнит для коммерции.
✔ Окна в пол.
✔ Много видовых квартир.
Минусы
❌ Малое количество парковочных мест.
❌ Школу и детский сад обещают только к 2027 году и только на 1200 мест (750 мест на школу и 450 на сад).
❌ Далеко до метро.
❌ Ранний этап строительства.
❌ Пока вокруг минимум инфраструктуры для жизни, зато достаточно промзон.
У «Павелецкая Сити» такая же проблема, что и у всех больших кварталов: когда первая очередь уже может заезжать, последняя только смотрит в котлован. С весны этого года выдают ключи, но стройки еще минимум на три года. А потом три года соседских ремонтов. Со строителями, погрузками, пылью и проходным двором.
Сам проект мне нравится, но пока очень ранний этап строительства. Многое может измениться.
Для кого? Прежде всего для семей с детьми. Для людей которым уединенность и наличие своей территории и коммерции в доме важнее транспортной доступности.
ЖК Voxhall или Лондонские привокзальные кварталы
📌 Класс: бизнес.
📌 Девелопер: «Эталон».
📌 Количество жилья: 892 шт.
📌 Квартир: 408 шт.
📌 Апартаментов: 484 шт.
📌 Коммерция: 28 шт.
📌 Машиномест: 567 шт (парковочный коэффициент — 0,64).
📌 Кладовок: 83 шт.
📌 Корпусов: 4 шт.
📌 Этажность: 6-25.
📌 Высота потолков: 3,3 метра.
Новость о начале продаж: 4 октября 2021.
Первый ДДУ: 1 октября 2021.
Первоначальный срок сдачи: II квартал 2025.
Новый срок сдачи: III квартал 2025 (перенос на 3 месяца).
Актуальные цены (на октябрь 2023), тысяч руб./м²
Квартиры
💰 Цены студий: 614 (минимум) / 625 (среднее) / 642 (максимум)
💰 Цены 1-комнатных квартир: 614 (минимум) / 625 (среднее) / 642 (максимум)
💰 Цены 2-комнатных квартир: 532 (минимум) / 574 (среднее) / 622 (максимум)
💰 Цены 3-комнатных квартир: 519 (минимум) / 587 (среднее) / 869 (максимум)
Апартаменты
💰 Цены студий: 558 (минимум) / 573 (среднее) / 605 (максимум)
💰 Цены 1-комнатных квартир: 504 (минимум) / 557 (среднее) / 680 (максимум)
💰 Цены 2-комнатных квартир: 456 (минимум) / 500 (среднее) / 651 (максимум)
💰 Цены 3-комнатных квартир: 514 (минимум) / 600 (среднее) / 693 (максимум)
ЖК Voxhall названием и архитектурой отсылает к лондонским привокзальным кварталам. Особенность квартала — большое количество террас. Неоднозначная фишка. Когда доходишь до практического сравнения террасы или дополнительной жилплощади, почти всегда выбирается второе. Для нашего снежного климата открытые балконы и террасы — это приятная, но непрактичная вещь. Одновременно близкий вокзал и стройки — это источник пыли.
Итого как архитектурное решение — очень красиво. Как фишка, за которую надо платить деньги — спорно.
Плюсы
✔ Большое количество коммерческих площадей.
✔ Несколько дворов с разнообразными площадками и скверами.
✔ Большой квартал — магнит для коммерции.
✔ Окна в пол.
✔ Много видовых квартир.
✔ Много лотов с террасами.
Минусы
❌ Часть окон выходит на активные ж/д пути. До путей 100 м.
❌ Небольшой для бизнес-класса коэффициент парковочных мест.
❌ Мало социальной инфраструктуры.
❌ Ранний этап строительства.
Какого-то мнения по проекту у меня пока нет, слишком ранний этап строительства. «Эталон» — хорошая компания, но обещания есть обещания. Не могу рекомендовать заезжать в первых рядах. Лучше подождать, чтобы не жить на стройке и не слишком долго терпеть соседские ремонты.
Для кого? Вопрос с одной стороны простой: почти для всех. Это удачно расположенный квартал в центре города по хорошим ценам. С другой стороны, близость ж/д путей способна оттолкнуть семьи с детьми, любителей тишины и уединенности. Отдельной категорией покупателей будут люди, который смотрели ЖК High Life, но решили сэкономить.
ЖК High Life или Вертикальный Даниловский премиум
📌 Класс: премиум.
📌 Девелопер: «Пионер».
📌 Квартир: 629 шт.
📌 Коммерция: 26 шт.
📌 Машиномест: 297 шт (парковочный коэффициент — 0,47).
📌 Кладовок: 90 шт.
📌 Корпусов: 6 шт.
📌 Этажность: 24-32.
📌 Высота потолков: 3,01-3,75 метра.
📌 Отделка: весь корпус с отделкой — 4 корпуса; без отделки — 2 корпуса.
📌 Типы отделки: чистовая — 3 корпуса; предчистовая — 1 корпус.
Первый ДДУ: 1 ноября 2021.
Первоначальный срок сдачи: IV квартал 2024.
Новый срок сдачи: I квартал 2025 (перенос на 3 месяца).
Актуальные цены (на октябрь 2023), тысяч руб./м²
💰️ Цены 1-комнатных квартир: 626 (минимум) / 688 (среднее) / 760 (максимум)
💰️ Цены 2-комнатных квартир: 589 (минимум) / 738 (среднее) / 1 058 (максимум)
💰️ Цены 3-комнатных квартир: 505 (минимум) / 669 (среднее) / 989 (максимум)
High Life — это квартал премиум-класса. Нет сомнений, что все будет прекрасно. Компания «Пионер» умеет строить премиум.
Плюсы
✔ Большое количество коммерческих площадей.
✔ Несколько дворов с разнообразными площадками и скверами.
✔ Большой квартал — магнит для коммерции.
✔ Окна в пол.
✔ Много видовых квартир.
Минусы
❌ Небольшой для премиум-класса коэффициент парковочных мест.
❌ Мало социальной инфраструктуры.
❌ Высокая конкуренция в районе.
❌ Ранний этап строительства.
Вводы такие же, как по ЖК Voxhall, но нет ж/д путей рядом. ЖК подойдёт любой категории покупателей, если их устроит цена. Вы получаете премиум в Даниловском районе, а через дорогу стоит более дешевый бизнес из ЦАО. «Пионеру» надо очень постараться, чтобы объяснить, за какие такие сервисы и инфраструктуру стоит доплатить, чтобы выбрать High Life. Аргумент цены за квадрат очень сильный, ему сложно противостоять.
Mitte или Клубный дом премиум-класса на Летниковской
📌 Класс: бизнес.
📌 Девелопер: Hutton Development.
📌Апартаментов: 124 шт.
📌 Коммерция: 1 шт.
📌 Машиномест: 40 шт (парковочный коэффициент — 0,32).
📌Кладовок: нет.
📌 Корпусов: 1 шт.
📌 Этажность: 10.
📌 Высота потолков: 2,8-4,7 метра.
Типы отделки: чистовая.
Новость о начале продаж: 26 октября 2018.
Первый ДДУ: 1 ноября 2018.
Первоначальный срок сдачи: III квартал 2020.
Новый срок сдачи: I квартал 2021 (перенос на 6 месяцев).
Фактическая дата сдачи: 24 февраля 2021.
Застройщик продал все лоты.
Здесь можно повторить все, что мы говорили про клубный дом «Вернисаж». С поправкой, что «Митте» сдан весной 2021 года.
Отмечу малое количество парковочных мест и чистовую отделку от застройщика. Апарты не очень удобны для семей с детьми. Соседство со стройкой High Life портит впечатление, в остальном — хороший выбор.
ЖК Era или Вертикальный Даниловский премиум
📌 Класс: премиум.
📌 Девелопер: Tekta Group.
📌 Квартир: 858 шт.
📌 Коммерция: 16 шт.
📌 Машиномест: 443 шт (парковочный коэффициент — 0,52).
📌 Кладовок: 230 шт.
📌 Корпусов: 3 шт.
📌 Этажность: 27-33.
📌 Высота потолков: 3,1-4,35 метра.
📌 Отделка: без отделки — 2 корпуса; весь корпус с отделкой — 1 корпус.
📌Типы отделки: предчистовая — 1 корпус.
Новость о начале продаж: 5 апреля 2023.
Первый ДДУ: 1 марта 2023.
Первоначальный срок сдачи: III квартал 2026.
Актуальные цены (на октябрь 2023), тысяч руб./м²
💰 Цены 1-комнатных квартир: 394 (минимум) / 464 (среднее) / 487 (максимум)
💰 Цены 2-комнатных квартир: 391 (минимум) / 488 (среднее) / 553 (максимум)
💰 Цены 3-комнатных квартир: 400 (минимум) / 454 (среднее) / 502 (максимум)
Еще один большой ЖК премиум-класса. Далеко от метро. Наверное, подразумевается больше уединенности, но близость ж/д путей портит картину. Далеко от текущего центра притяжения района. Первоначальный срок сдачи — в III квартале 2026 года. К тому времени район сильно изменится, пока нет смысла подробно говорить про этот комплекс.
Минимум 3 года до сдачи первой очереди. Лет 7 до окончания стройки. И лет 10 до окончания ремонтов. Ввязываться в такие долгосрочные инвестиции можно только на свой страх и риск.
«Level Павелецкая» или Уединенный апарт-квартал
📌 Класс: бизнес.
📌 Девелопер: Level Group.
📌 Апартаментов: 169 шт.
📌Коммерция: 7 шт.
📌 Машиномест: 65 шт (парковочный коэффициент — 0,38).
📌 Кладовок: 15 шт.
📌 Корпусов: 1 шт.
📌 Типы отделки: чистовая.
Новость о начале продаж: 1 января 2018.
Первый ДДУ: 1 апреля 2018.
Первоначальный срок сдачи: I квартал 2019.
Новый срок сдачи: IV квартал 2019 (перенос на 9 месяцев).
Фактическая дата сдачи: 28 октября 2019.
Актуальные цены (на октябрь 2023), тысяч руб./м²
💰 Цены 1-комнатных квартир: 588 (минимум) / 655 (среднее) / 721 (максимум)
💰 Цены 2-комнатных квартир: 486 (минимум) / 525 (среднее) / 563 (максимум)
💰 Цены 3-комнатных квартир: 486 (минимум) / 631 (среднее) / 777 (максимум)
Обычная ситуация с кварталам от Level: хорошее соотношение цена / площадь, но далекое расположение от метро.
Здесь у нас один квартал с небольшим закрытым двором и большим расстоянием до метро. Можно рассматривать, если вся ваша семья передвигается на машинах и не спускается в метро. Большой плюс — квартал полностью сдан в конце 2019 года. Все коммерческие помещения уже заняты, много квартир заселено. А по мере строительства ближайших кварталов и бизнес-центров эта часть района будет становиться только привлекательнее.
Отдельно подчеркну, что ЖК выглядит как комплекс для семей с детьми: закрытый двор, детская площадка. Но это апартаменты. Постоянной регистрации не будет, как и муниципального детского сада со школой.
Плюсы
✔ Полностью сданный ЖК в самом расцвете лет.
✔ Хорошее соотношение цены и площади.
✔ Закрытый внутренний двор без машин.
Минусы
❌ Мало парковочных мест.
❌ Мало социальной инфраструктуры.
❌ Далеко до метро.
❌ Пока вокруг много стройки и промзон.
Для кого? Сложный вопрос. Скорее всего, под сдачу в найм. Жить можно но, как в анекдоте, есть нюансы.
ЖК «Опус» или Премиум с видом на реку
📌 Класс: элит / De Luxe.
📌 Девелопер: «Пионер».
📌 Квартир: 172 шт.
📌 Коммерция: 22 шт.
📌 Машиномест: 298 шт (парковочный коэффициент — 1,73).
📌 Кладовок: нет.
📌Корпусов: 1 шт.
📌 Этажность: 11.
📌 Высота потолков: 3,4 метра.
📌 Отделка: без отделки.
Первый ДДУ: 1 ноября 2022.
Первоначальный срок сдачи: III квартал 2025.
Новый срок сдачи: IV квартал 2025 (перенос на 3 месяца).
Актуальные цены (на октябрь 2023), тысяч руб./м²
💰 Цены 2-комнатных квартир: 698 (минимум) / 778 (среднее) / 883 (максимум)
💰 Цены 3-комнатных квартир: 669 (минимум) / 758 (среднее) / 882 (максимум)
Еще один крупный комплекс премиум-класса от «Пионера». Выводы один в один как с ЖК Era или High Life: все хорошо, дорого, но еще далеко до завершения.
Это самый дорогой ЖК в нашей подборке. Позиционирование — дом у реки со всеми видовыми квартирами.
Отдельно отмечу почти два парковочных места на квартиру и 22 коммерческих помещения на 172 квартир. Это уже похоже на премиум.
Аудитория простая — те, у кого есть деньги на этот ЖК.
ЖК «I'M на Садовом» или То самое Замоскворечье
📌 Девелопер: Группа ПСН.
📌 Количество жилья: 371 шт.
📌 Квартир: 200 шт.
📌Апартаментов: 171 шт.
📌 Коммерция: 14 шт.
📌 Машиномест: 172 шт (парковочный коэффициент — 0,46).
📌 Кладовок: нет.
📌 Корпусов: 2 шт.
📌 Этажность: 6-7.
📌 Высота потолков: 3,2 метра.
📌 Отделка: часть корпуса с отделкой — 1 корпус; без отделки — 1 корпус.
📌 Типы отделки: чистовая — 1 корпус.
Новость о начале продаж: 1 апреля 2015.
Первый ДДУ: 1 марта 2015.
Первоначальный срок сдачи: III квартал 2017.
Новый срок сдачи: IV квартал 2017 (перенос на 3 месяца).
Фактическая дата сдачи: 12 декабря 2017.
Застройщик продал все лоты.
Этот ЖК лично мне нравится больше всего. Конечно, легко хвалить полностью сданный и заселенный квартал премиум-класса внутри Садового кольца, понимаю ваше возмущение. Но что поделаешь: такой район, такая подборка.
Есть лоты с чистовой отделкой и без отделки на выбор.
Недостатки чисто формальные.
Плюсы
✔︎ Большая территория для одного квартала.
✔︎ Закрытый внутренний двор без машин.
✔︎ Закрытый внешний периметр ЖК.
✔︎ Детский сад во дворе.
✔︎ Все коммерческие помещения заняты.
✔︎ Отличная доступность для любого транспорта.
Минусы
❌ Мало парковочных мест.
❌ Большая часть придомовой территории выложена плиткой, которая называется газонной решеткой. Обычно ее используют на парковках. Это прозвучит смешно, но гулять по этой плитке неприятно. Постоянно ощущение, что нога вот вот провалится в ячейку плитки.
Позиционирование простое как всегда в премиуме: если у вас хватает денег — этот ЖК для вас.
Какие выводы? Брать или подождать?
Везде, где дом сдан, можно брать смело. Локация прекрасна, ЖК тоже.
Где вот-вот стройка закончится, уже видно чистовые фасады и отделку лобби, можно брать по большой любви или очень хорошим ценам.
Если дом больше похож на стройку, лучше подождать, когда застройщик сделает все, как обещал.
Из 11 домов к покупке прямо сейчас могу рекомендовать: «Резиденция Замоскворечье», «Митте», «Level Павелецкая» и «I'M на Садовом».
Level — бюджетный вариант для этой локации.
«Резиденция» и «Митте» — премиум без детей.
«I'M» — премиум для всех.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!
