Если сделка купли-продажи недвижимости по каким-то причинам признана судом недействительной, то добросовестный покупатель может получить от государства компенсацию. Однако добросовестность надо ещё доказать. То есть покупатель должен убедить суд в том, что не знал о проблемах квартиры и продавца, которые привели к аннулированию сделки. Юрист Ирина Сивакова рассказывает, как одним пунктом договора обезопасить себя от возможных проблем. Мы же дополним её совет рекомендациями Верховного суда.
Пункт договора, который доказывает добросовестность
Чтобы проще было доказывать свою добросовестность, в договор купли-продажи надо включить пункт, где продавец гарантирует, что квартира никому не продана, не подарена, не обещана в дар, не входит в капитал юридического лица, не находится в залоге, под арестом или другими запретами, а также в аренде, найме или ренте и не обременена правами третьих лиц.
Также продавец должен подтвердить, что он не находится в процессе банкротства и на момент подписания договора не намерен запускать этот процесс. Сделку он заключает добровольно, полностью осознаёт свои действия и их последствия.
Отдельно стоит обговорить, состоял продавец в браке на момент покупки квартиры или нет. Если состоял, то потребуется нотариальное разрешение супруга на продажу.
Вместе с этим стоит самому проверить квартиру и продавца. Чек-лист проверки недвижимости перед покупкой дан в статье «Хочешь сделать хорошо — сделай сам».
Совет от Верховного суда
Постановление Пленума Верховного суда тоже предлагает ввести в договор купли-продажи пункт, который сохранит покупателю деньги после признания сделки недействительной.
ВС предлагает посмотреть на практику поручительства под новым углом и включить в договор пункт, по которому продавец поручается вернуть деньги, если сделка признана незаконной или недействительной.
Этот пункт договора будет сдерживающим фактором. Возможно, у продавца ослабнет желание что-то скрывать или обманывать покупателя. Однако до конца проблему невозможно решить только одним этим пунктом. Одно дело доказать, что продавец должен деньги и совсем другое — получить эти деньги.
Не забывать про выписку ЕГРН
Первое правило покупателя — перед сделкой получать выписку ЕГРН. Это будет доказательством добросовестности в суде, если вдруг по квартире возникнут споры.
Однако по новым правилам личные данные в выписке будут скрыты. В итоге полноценная проверка объекта недвижимости по выписке не получится. Риелторы беспокоятся, что начнутся мошенничества.
Однако остались способы обезопасить себя:
- Попросить выписку ЕГРН у продавца. Владелец недвижимости может получить документ с полными данными.
- Сделать выписку через нотариуса. Однако и тут потребуется согласие продавца. Без его заявления нотариус не будет заказывать документ.
- Проверить выписку через сервис Росреестра, который будет запущен, когда нововведения вступят в силу. Впрочем, специалисты по информационной безопасности не считают этот способ надёжным.
Как покупатели обманывают продавцов
Если предосторожность кажется излишней, то советуем прочитать несколько реальных историй, где покупатели по разным причинам лишались квартир или были вынуждены ходить по судам, чтобы отстоять своё право на недвижимость.
«Всё юридически чисто, и Росреестр зарегистрировал сделку? Из квартиры всё равно могут выселить». Покупательницу по суду выселили из купленной квартиры, потому что продавца спустя пару лет после сделки признали банкротом. Арбитражный управляющий настоял, чтобы бывшую квартиру включили в банкротную массу и за счёт этого погасили долги. Так у недвижимости появился второй хозяин. Кто из двух владельцев добросовестный, разбирался Верховный суд.
«Чужие дети оставят вас без квартиры». По закону, если при покупке квартиры использовался маткапитал, то при продаже этой недвижимости требуется согласие органов опеки и попечительства, а после сделки родители обязаны выделить детям доли в другом жилье. Если этого не сделано, то первоначальную сделку могут признать недействительной.
«Купил квартиру, а жильцов выселить не могу даже через суд». Продавец реализовал квартиру вместе с арендаторами, заверив покупателя, что те съедут. Однако жильцы не съехали. Более того — их невозможно было выселить даже по суду из-за особенностей заключённого договора.
«Квартира в беде. Как незнакомый человек может отсудить недвижимость через шесть лет после сделки». Покупатель не заручился согласием бывшего супруга продавца на сделку. В итоге отстаивать жильё пришлось в суде. Но сохранить недвижимость не удалось — она отошла бывшему мужу продавца.
Если хотите быть в курсе последних новостей экономики и знать, как сохранить свои деньги, то вступайте в наш телеграм-канал!