Эту историю рассказал мне не сам старик. Его я никогда не видел. Мне рассказал Костя — мой знакомый риэлтор. Мы сидели в кафе, он пил кофе и вдруг сказал:
— Фомич, ты когда-нибудь слышал, как отец дарит сыну квартиру, а сын продаёт её через месяц? И говорит отцу: «Ничего личного. Это был актив».
Я отставил чашку.
— В смысле — актив?
— В прямом. Квартира. Двушка в центре. Старик оформил дарственную на сына. Хотел как лучше — чтобы после смерти не было дележа, ссор, судов. А сын через месяц продал квартиру и уехал в Краснодар. Старику сказал: «Ты сам подписал. Какие претензии?»
— И что старик?
— Живёт у дочери. В проходной комнате. Спит на диване, который раскладывается на ночь. Утром складывает, потому что через комнату все ходят.
Я молчал.
— Хочешь, я тебе расскажу, как это происходит? — спросил Костя. — Таких историй у меня — десяток за последние три года. Все одинаковые. Родители дарят квартиру «любимому сыну». А потом сын оказывается не таким уж и любимым.
— Расскажи, — сказал я. — Я напишу.
Как это обычно бывает
— Понимаешь, Фомич, — Костя отхлебнул кофе. — Дарение — это самая опасная сделка с недвижимостью. Потому что она — навсегда. Ты подарил — и всё. Квартира не твоя. Ты там никто. Даже если ты живёшь в ней тридцать лет. Даже если это твоя единственная квартира. Даже если сын обещал тебя не трогать.
— Но почему старики выбирают дарение?
— Потому что боятся. Смерти боятся. Ссор между детьми боятся. Нотариусов боятся. Им кажется: «Подарю квартиру сейчас — и всё будет решено. Я спокоен, дети спокойны, все в плюсе». А на самом деле — они себя делают бездомными. Понимаешь? Ты подарил квартиру. Ты в ней прописан. Но собственник — сын. И сын имеет право продать квартиру вместе с тобой. В прямом смысле. В договоре купли-продажи будет написано: «В квартире зарегистрирован такой-то. Обязуюсь снять с учёта в течение 14 дней». И тебя снимут. Через суд. Потому что новый собственник имеет право. А ты — нет.
— И много таких?
— В прошлом году ко мне пришла женщина. Лет шестьдесят пять. Вся в слезах. Подарила квартиру дочери. Дочь умерла. Квартира перешла к зятю. Зять выставил её на продажу вместе с тёщей. Я спросил: «А вы знали, что после смерти дочери квартира уйдёт зятю?» Она сказала: «Я думала, она мне обратно вернётся». Не вернулась. Она теперь живёт у сестры. В деревне.
Костя помолчал.
— А самое страшное — это когда дарят не одному ребёнку, а «самому любимому». У меня был клиент. Дед, восемьдесят два года. Трое детей. Две дочери и сын. Квартиру подарил сыну. Потому что «сын — продолжатель рода». Дочери узнали случайно. Через год. Теперь дочери не разговаривают ни с отцом, ни с братом. Семья разрушена. А дед живёт в этой квартире и боится. Потому что сын уже два раза говорил: «Пап, может, тебе в дом престарелых? Там хорошие условия». Дед мне сказал: «Я его люблю. Но я ему больше не верю».
Чем дарение отличается от завещания
Я спросил Костю:
— А в чём разница? Почему нельзя просто написать завещание?
— Потому что завещание — это документ, который вступает в силу после твоей смерти. До этого ты — собственник. Ты живёшь в своей квартире. Ты хозяин. Ты можешь передумать. Можешь переписать завещание. Можешь вообще его отменить. А дарение — это передача собственности прямо сейчас. Ты подписал — и ты больше не хозяин. Ты — гость. И то, пока тебя не выгнали.
— А что делать, если человек уже подарил квартиру и хочет её вернуть?
— Ничего. Почти ничего. Дарение оспорить почти невозможно. Есть только два способа. Первый — доказать, что даритель был недееспособен в момент сделки. То есть не понимал, что делает. Это сложно. Нужна судебно-медицинская экспертиза. Второй — доказать, что одаряемый угрожал дарителю. Физически или психологически. Угрожал, шантажировал, запугивал. Это ещё сложнее. Нужны свидетели, записи, доказательства. В реальной жизни — один случай из ста заканчивается возвратом.
— А есть нормальный способ?
— Есть. Но о нём мало кто знает. Договор пожизненного содержания с иждивением. Это когда ты передаёшь квартиру в обмен на уход. Пожизненно. Человек обязуется за тобой ухаживать, кормить, поить, лекарства покупать. Пока ты жив. Если он перестаёт — договор можно расторгнуть. И квартира вернётся. Это сложнее оформить, чем дарение. Нужен нотариус. Но это — единственный способ передать квартиру и не оказаться на улице.
Что я теперь знаю
После разговора с Костей я записал для себя несколько правил. Может, кому пригодятся.
Первое. Никогда не дарите квартиру, если вы в ней живёте. Это ваш дом. Пока вы живы — он должен быть вашим.
Второе. Завещание — безопаснее дарения. Завещание можно изменить. Дарение — нельзя. Завещание не лишает вас права собственности. Дарение — лишает.
Третье. Если очень хотите передать квартиру при жизни — оформляйте договор пожизненного содержания с иждивением. Через нотариуса. С подробным перечнем обязанностей. С возможностью расторжения, если за вами перестанут ухаживать.
Четвёртое. Не дарите квартиру одному ребёнку, если у вас их несколько. Это взорвёт семью. Даже если вам кажется, что «они поймут». Не поймут. Обидятся. Перестанут общаться. И будут правы — потому что вы разделили их на «любимого» и «остальных».
Пятое. Разговаривайте с детьми о наследстве. Открыто. При всех. Пусть знают, кому и что достанется. И почему. Это трудно. Это неудобно. Но это лучше, чем когда они узнают обо всём после вашей смерти и поссорятся навсегда.
Вечером после разговора с Костей я сидел и думал. Вот живёт человек. Восемьдесят два года. Трое детей. Квартира. Хотел как лучше. Подарил сыну. А в итоге — один. В проходной комнате. На раскладном диване. Боится сына. Боится будущего. Боится, что его выгонят. Из своей собственной квартиры. Которую он когда-то купил на заводские премии и ночные смены.
И самое страшное — он сам это сделал. Своими руками. Из лучших побуждений.
Не повторяйте его ошибок.
А вы задумывались о том, как передать квартиру детям? Через завещание? Через дарение? Или, может, в вашей семье уже были такие истории — когда дарение обернулось бедой? Расскажите. Это важно. Потому что таких историй — больше, чем кажется.