Строительство апартаментов Нахимов началось в уже далёком 2018 году.
Все эти году застройщик заключал договора ДДУ и строил без использования эскроу-счетов.
Почему?
Это всем известно, и это даже не стоит обсуждать. Потому что получил такое разрешение 24 июля 2019 года в виде «Заключения о соответствии критериям».
То есть, к моменту получения этого документа, либо продал 10% апартаментов по старой схеме, либо построил дом на 30% (в нашем случае продал много апартаментов), и поэтому мог не использовать счета эскроу , в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. № 480 “О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключённых договоров участия в долевом строительстве…»
https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/72128724/
Все эти годы застройщик прекрасно обходился без эскроу-счетов, получая доступ к дешёвым (беспроцентным) деньгам дольщиков.
И вдруг, в социальных сетях стала появляться информация о том, что какие-то менеджеры по продажам, увещевая новых покупателей заключить договора ДДУ, стали обещать счета эскроу в ближайшем будущем, говоря о том, что у застройщика это в планах.
Их мотивация понятна. Строительство идёт не «шатко» не «валко» и вызывает опасения не только у тех, кто уже купил здесь площади, но и у тех, кто об этом только думают. Где гарантии, что комплекс достроят.
Эскроу-счета не дают гарантии того, что достроят, но хотя бы дают гарантии того, что деньги вернут, если строительство не будет закончено.
Обещания эскроу-счетов — это способ привлечь новых покупателей в неважно строящейся объект.
Однако вынужден разочаровать.
Никаких эскроу-счетов у застройщика не было и быть не может. И дело не в том, что строятся не квартиры, а апартаменты. И апартаменты можно продавать с использованием эскроу-счетов.
Дело в самом застройщике.
Причём здесь застройщик, спросите вы?
На сайте ЕИСЖС https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/24316 имеется фотоотчёт о ходе строительства по состоянию на январь 2021 года, из которого следует, что закончено литье монолитных ж/б каркасов зданий, выложены наружные стены, начато остекление, но не начаты работы по наружной отделке.
Удельная стоимость затрат по данным видам работ составляет не более 65% от сметной стоимости строительства (См. «Разъяснение Союза инженеров - сметчиков России «О некоторых вопросах расчёта степени готовности проекта в соответствии с Методикой, утверждённой Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома...»).
https://smetchik.com/upload/iblock/7a3/7a34b65a018ee6e38abc17f7c8f52bd2.pdf
Сметная стоимость строительства, согласно данным проектной декларации 5, 022 млрд.руб.
Таким образом, для финансирования оставшихся работ необходимо ещё 35% от этой суммы, или около 1,7 млрд.руб.
Согласно данным проектной декларации от 19.02.2021 года, общая сумма заключённых договоров ДДУ составила 3, 347 млрд.руб.
Согласно данным ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства), по состоянию на 26.02.2021 года было реализовано 66% апартаментов
Таким образом, застройщик, реализовав оставшиеся 34% апартаментов, может рассчитывать на получение около 1,7 млрд.руб. выручки, то есть на сумму сопоставимую с сумой необходимой для окончания строительства.
Однако банки, оценивая возможность проектного финансирования строительства, и открытия счетов эскроу, исходят, в том числе, из следующего:
………..
б). расчётное значение коэффициента покрытия выплат по обслуживанию долга денежным потоком от реализации проекта должно составлять не менее 1,2 (одного целого двух десятых). См: (Инструкция: «Стандарты качества деятельности, характеристики и требования к застройщикам в целях кредитования строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». стр.14, стр.16 https://дом.рф/upload/2018/standart_deytelnosti_zastroishikov.pdf
В рассматриваемом случае, когда стоимость оставшихся работ в размере 1,7 млрд.руб. равняется сумме денежных средств, которые может получить застройщик от продажи оставшихся нераспроданных площадей в размере 1,7 млрд.руб., значение коэффициента будет равно 1.
Застройщик по формальным признакам не может рассчитывать на получение проектного финансирования, а дольщика МФК Нахимов на открытие эскроу-счетов.
Рассуждения менеджеров по продажам о том, что у застройщика в планах заключение договоров с использованием эскроу-счетов, не соответствуют действительности, таких договоров быть не может.
Вывод:
Таким образом, дольщики, желающие купить апартаменты в этом неторопливо строящемся комплексе, не смогут рассчитывать на защиту своих вложений. При принятии решения, они должны будут принимать риски на себя.
Хотите знать подробности по этому ЖК напишите мне в личку
Хотите знать информацию по любому другому ЖК напишите мне в личку, и вы узнаете:
Не разворовывает ли застройщик ваши деньги?
Получится ли взыскать с застройщика неустойку?
Можно ли покупать в этом ЖК квартиру по переуступке?
Я в Телеграм https://t.me/GKfobia
в ВКонтакте https://vk.com/publicgkfobia
в Яндекс Дзен https://zen.yandex.ru/id/602e2e6ed4629477dd3b4728
в Фэйсбук https://www.facebook.com/groups/245799320500755