Многие люди имеют дополнительный доход от сдачи квартир в аренду. Но прежде, чем сдавать квартиру следует оценить все риски, чтобы не оказаться в неприятной ситуации. Давайте разберем три правила, которые следует учитывать арендодателю, основываясь на судебной практике.
1. Без обращения в суд досрочно расторгнуть договор с квартирантами можно, только если он краткосрочный.
На уровне КС РФ установлено, что договор найма жилья может содержать пункт о досрочном расторжении договора без судебного разбирательства по инициативе собственника жилья. Обычно собственник должен направить своим жильцам уведомление, что договор с ними досрочно расторгается и им следует освободить квартиру.
Как правило, по истечении 14-30 дней после получения уведомления договор считается расторгнутым. Но, как указал суд, договор должен содержать веские основания для расторжения соглашения, которые нарушают интересы собственника по вине жильцов. Например, причинен ущерб жилому помещению или регулярно не оплачиваются коммунальные платежи и т.д.
То есть, если просто прислать жильцам уведомление о расторжении договора, суд не признает это законным, особенно если он заключен на срок от года и более.
Кроме того КС РФ указал на следующий момент, что долгосрочными договорами считаются и те договора, которые заключались на срок до одного года и автоматически за тем продлялись. То есть по факту договор действует больше года.
Поэтому досрочно такой договор можно расторгнуть только по решению суда.
2. За материальный ущерб, нанесенный соседям, несет ответственность собственник, а не квартиранты.
Даже если ущерб нанесли квартиранты, возмещать его придется наймодателю. Такой позиции придерживаются суды всех инстанций. Согласно действующего законодательства собственник отвечает за свое жилье и обязан содержать его в надлежащем состоянии, соблюдая права и интересы соседей.
Поэтому, если квартиранты, например, затопили соседей, собственнику придется возмещать причиненный ущерб. Договор найма не накладывает обязанности на третьих лиц. Так что соседи имеют полное право требовать оплатить ремонт собственника, а не заниматься розыском квартирантов.
Это становится проблемой наймодателя, чтобы найти квартирантов и взыскать с них компенсацию.
3. Моральный вред, нанесенный соседям квартирантами, собственник не обязан возмещать.
Если материальный ущерб должен возмещать собственник, то моральный вред компенсирует именно то лицо, которое его причинило. Это правило распространяется и на случай со сдачей жилья.
Суды неоднократно отказывали во взыскании компенсации с наймодателя, если его квартиранты причиняли неудобства соседям. Например, курили на балконе, слишком громко слушали музыку и т.д.
Может ли пенсионер лишиться пенсии, льгот и индексации, если сдает в аренду жилье
Когда пенсионеру полагается соцработник и что он должен делать бесплатно
Кто может претендовать на единовременную материальную помощь
Какие льготы для пенсионеров мужчин существуют
На какие льготы может рассчитывать предпенсионер
Законодательство:
Постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П
Определение ВС РФ № 74-КГ13-11
ГК РФ, ст. 1064
Определение Первого КСОЮ № 88-22464/2021