Отдыхать долго я не особо люблю. Поэтому сегодня поработаем немного). Рыбку с эффектом левитации на основе антигравитации поели) - смотрите фото - и дальше "полетели")).
Всем привет! Сегодня о моей любимой загородной недвижимости. Благо есть в комментариях интересный для меня (но уверен, что не только для меня одного) запрос от подписчицы канала.
Маргарита, спасибо за вопрос. Да отличный у вас кейс, перспективный).
Пока я гулял по местности и пляжам, да угощался дарами моря и не только, появился ещё комментарий:
В целом правильно пишет подписчик Инкогнито 7421. Не помешала бы дополнительная информация о рассматриваемом варианте). Но даже на основании имеющегося минимум данных имею что сказать, как говорится.
Судя по постановке вопроса всё-таки скорее рассматривается кейс именно под продажу. Если нет, пусть Маргарита поправит.
Но в любом случае информация, приведённая ниже, вполне применима и будет полезной в обоих вариантах.
Бывал не раз в Нижнем, но именно загородный рынок региона знаю не на все сто, конечно же. Но на основе предлагаемого примера можно обсудить и общие важные нюансы сегодняшней тематики загородной недвижимости.
И некоторые общие правила её предварительной первичной оценки в части "интересности" и "перспективности". Какой это конкретный регион - не имеет такое уж большое значение, потому что есть общее, важное для всех регионов.
Локализация
Во всех регионах живут люди, и везде есть определённый спрос на загородную жилую недвижимость. Имеет большее значение не регион или город, а именно конкретная локация во всей её общности и другие особенности земельного участка. Как и особенности конкретного варианта планировочных и конструктивных решений любой возводимой на участке жилой и нежилой недвижимости.
На мою экспертную оценку, перспективы у загородки с такой удалённостью от больших городов (региональных центров, городов-миллионников), как в примере Маргариты, в целом однозначно есть. Давайте посмотрим немного на общие частности, которые дают нам возможность сделать именно такой предварительный вывод.
Я как-то уже раскладывал на канале ситуацию с расстояниями. Интерес и перспектива локальной зональности зависит в том числе и от расстояния до города.
❗ Центры регионов в районе 500 тысяч плюс-минус - до 40-50 км.
❗❗ Крупные в 1 млн и более плюс-минус - до 80-100 км.
❗❗❗ Две столичные агломерации - до 120-150 км от черты "старого" города.
Всё это - изначально максимально перспективные зоны.
Да, "внутри" этих "бубликов" вокруг городов будут локации со своими особенностями с разделением на более "дорогие" и привлекательные места, и чуть "похуже" (ну или получше - кому как😉) по потенциалу и ценам. Но всё "внутри" этих границ - в целом ОК, и все эти локации относятся к перспективным. В той или иной мере.
По этой части у вас отличные данные по локации, Маргарита - 30-40 км - самое то). С этим всё отлично. Выглядит вообще оптимальным вариантом - дальше по километражу - хоть и подешевле, но проблемнее по подбору покупателей, ближе - будет существенно дороже, что также сузит круг потенциальных клиентов.
Доступность
Ещё одним важным фактором является "хорошая транспортная доступность" локации. В идеале - это асфальт до участка. Но это далеко не обязательно.
Важнее то, какая реальная, в живую, а не по карте, транспортная доступность. Она оценивается по качеству дороги, её удобству и по относительной "быстроте" подъезда. Иногда не только по общему затрачиваемому реальному времени, хотя и это имеет значение, а по комплексному ощущению от дороги.
Когда есть общее впечатление, что добираться до участка довольно "легко", просто, ненапряжно, без больших "затыков". Нет серьёзных, постоянных и длительных пробок, проблемных мест (например, к их числу относятся переезды с большим временем перекрытия, плохие участки дороги и т.п.). Так можно и час проехать, не напрягаясь. А после 20 км толкотни в пробке за тот же час уже буквально можно начать закипать).
Надо проехать до участка и записать письменно или на диктофон абсолютно все особенности дороги и окружения вокруг локации. Некий акын - всё, что вижу, то пою. Замечаем всё, записываем, потом вспоминаем и оцениваем. И так делать во всём и со всем.
Надеюсь, что в варианте Маргариты с доступностью всё хорошо). Если нет - жду уточнений в комментариях (это касается и всех остальных особенностей участков и загородной недвижимости, что я сегодня затрону ниже).
Природа и окружение
Действительно перспективная локация должна подразумевать в целом очень хорошее окружение и в идеале некую "девственную природу" вокруг локации.
Конечно, у всех требования и подходы разные, но вот по моему опыту хорошая загородная локация та, в любом направлении от которой на расстоянии не менее 5-10-15-20 км ("норматив" зависит от вас и месторасположения участка, ближе к городам он вынужденно будет "ниже", подальше от городов - побольше) нет ничего, кроме природы и малых населённых пунктов. В моём видении допускаются в этом "ближнем круге" только жилые поселения и дороги. Всё. Если же всё-таки что-то есть - изучите, что это из себя представляет. И какие перспективы развития того, что имеется на местности. Может, там химический завод будут завтра строить.
В поисках вокруг вашей локации вы можете найти и мусорный полигон, например. Вовсе и не отмеченный на карте. Это из реальной практики.
Это очень важный момент. До сих пор многие покупают землю, не изучив хотя бы минимально окружение вокруг. "Ножками", глазками. Вроде на прямой видимости ничего нет, одна зелень - ну и всё, берём! Вон же - уже многие купили, живут себе, и им всё нравится. Не надо так).
Также очень важно физическое окружение локации и её непосредственный "внешний вид" в конкретной местности и самое ближнее "окружение".
Вокруг сосны - ценник выше. Вокруг тополя - ценник ниже. Ну и соответственно привлекательность и перспективность. Принцип в общем такой.
Если это поле - то на холме, а не в низине. Холмы "уходят" очень неплохо даже в варианте реально "голого поля вокруг". Да и проблем с подтоплением у таких участков не бывает. Но обязательно тогда где-то поблизости всё-таки должны быть не только поля).
В идеале - зелень кругом (но далеко не факт, что прямо на участке, хотя может быть и на нём, если симпатичные и не уродливые), где-то недалеко какой-то "лес" - в кавычках потому что это не обязательно должны быть огромные массивы зелёных насаждений. Достаточно "делянки" пара на пару километров для "побродить".
Главное, по моему опыту (но всё-таки это не обязательное), очень желательны водоёмы - пруды, небольшие озёра и/или реки. Ну или большие). Тогда ещё лучше. Обязательно чистые, проточные, не затхлые. Но лучше не прямо у дома. Возможная сырость, комары и отдыхающие компании - не лучшие ваши "друзья". Хотя кому как нравится, и смотря что построить непосредственно "у воды". И какая задача участка. может быть - служить среди прочего и пристанью для вашего катера).
В любом случае, в общем, чем больше водоёмов в округе и больше они сами, тем больше обычно ценник локации при прочих равных.
Коммуникации
Не ясно, что с дорогами в рассматриваемом случае, но, если другие живут в посёлке, то скорее всего они уж как минимум хоть какие-то есть).
Не страшно, если до участка последние 100 метров, к примеру, щебёнка. Но если по ней, да ещё и с ямами по плохой дороге, "пылить" километры и километры, порой довольно порядочно по расстоянию - это уже далеко не айс.
Хотя есть и определённая "прослойка" любителей загородной жизни, которые любят реальную глушь. В хорошем смысле слова. Уединённость. Но надо помнить, что за глухомань и уединённость надо платить дополнительно. При реальной жизни и пользовании участком и загородным домом или дачей в таком случае могу быть дополнительные проблемы и затраты. Летом после ливней дороги могут раскисать, если они ведут в относительно заброшенные локации. Зимой их надо чистить от снега. Есть сложности и по проезду - на легковой "пузотёрке" в такие локации вообще порой не заехать и летом. Плюс есть вопрос дополнительных трат на безопасность.
Всё остальное необходимое и важное в условиях кейса имеется). Газ - вообще можно сказать пока "наше всё" (если завтра не станет по 100 рублей за кубометр😉).
Особенно, если строится какой-то "капитальный" дом для продажи. В целом дома с газом за адекватный ценник чаще всего уходят очень хорошо, если нет "косяков" в других составляющих конкретного предложения.
Но и для себя в подавляющем большинстве случаев это лучший вариант. Если дом "каменный" (любые варианты внешних ограждающих (стеновых) конструкций из любых вариантов "кирпичей"), то газ - это вообще "маст хэв".
Водоснабжение. Необходимо узнать положение дел с водоносными слоями. Если есть централизованное водоснабжение - это наилучший вариант. Но это всё, как и канализация - темы для углублённого рассмотрения.
Отопление
Отдельный важнейший вопрос. Если газ имеется - он фактически снимается). В остальных случаях иногда правильнее строить дом "вокруг" выбранной, желаемой системы отопления, чем наоборот).
Хотя сегодня при применении современных материалов и их сочетаний у меня клиенты и каменные дома отапливают электричеством. Если дома построены по "тёплым технологиям". Точнее, в большей части всё-таки таким комбинированным вариантом: печь/камин и электрическое отопление. Но всем бы не рекомендовал.
У меня в давних статьях здесь на канале есть где-то парочка публикаций о том, как выбирать для загородных домов варианты отопления, в том числе и комбинированные. Но скорее также как и здесь с рекомендациями общего плана. А правильно на самом деле обязательно изначально делать проект и проводить расчёты, и по ним понимать, что можно и должно применить в части отопления дома. И решить вопросы не только с этим.
Если реально какой-то вариант "тёплого дома", но без бетонных фундаментов (ленточных или УШП), то однозначно можно опираться и исключительно на электроотопление, в том числе современными системами "воздух-воздух", например.
Но газ (если он не стоит чрезмерных "космических" денег на подведение и подключение именно в конкретной локации) всегда более предпочтительный вариант для любого загородного дома. Кроме реальных дач, которые используются в основном или вообще всегда только в "тёплый сезон". Ну и сказанное про газ и отопление в целом не касается наших южных регионов, конечно же. Там у нас почти всё другое и всё иначе с этим.
На продажу я бы в первую очередь рассматривал только распространённые и популярные варианты проектов домов. Хорошо обкатанные реальными людьми, пожившими в них не один год. Но возможны варианты.
Главное - не "бабахать" дома на 200-300 квадратов. Что для себя, что на продажу. Да в три этажа, например). И не делать всякие точно уж ненужные "излишества" - такие, как "сложно сочинённые" кровли, эркеры, колонны и так далее.
Мода на стиль и планировки
Да, как не странно, есть вопрос некой "моды" в домостроении. И на внешний вид домов, и на планировочные решения, и на конструктив дома, и на всякое-прочее.
Сегодня дома из "обычного" красного кирпича большинству людей уже "не зайдут". Как вот такой, например:
Да и те же вроде бы популярные сегодня (и мне они нравятся, кстати) фахверки бывают разные. Вот такие уже явно не то, что надо)).
Есть и "помоднее" и "посвежее" своим дизайном варианты. Например:
Обратите внимание - крыша двухскатная, простая. Минимум потенциально проблемных мест. Не то что в каком-нибудь вот таком варианте:
Вариантов всяческих ограждающих конструкций и технологий как стеновых, так и прочих конструктивных и иных решений сегодня масса. Всего стало больше, чем ранее. И теперь есть всякие другие ВОК (внешние ограждающие конструкции) - дерево в самых разных вариантах, в том числе с новыми типами утеплителей, светопрозрачные ограждающие конструкции (например, широко применяемые в вариантах фахверков) и всякое прочее. Всё зависит от того, для кого, для чего и как и когда будет использоваться дом. Ну и кем, конечно же.
Собачникам нужно одно, огородникам - другое, рыбакам - третье, любителям "тюленьего" отдыха на природе и шашлыков - четвёртое и так далее.
Запомните одно важное - в общем виде "универсальных домов", которые подойдут вот прямо всем и каждому, в природе быть не может. Их и нет. Вообще. Точно. Проверено. Как вечного двигателя.
Ну, разве что, у вас в проекте использование кучи прислуги, на руках куча денег, и вы хотите исполнить реально все свои и другие-чужие "хотелки", включая "мужскую берлогу" в бейсменте и какой-нибудь СПА с бассейном.
Это дома "элитного" класса и объёма (под и за 1000 кв. метров) и они точно не тема этой моей статьи).
Если это дом на продажу, то требуется обязательное, но вполне обычное нечто минимальное-маркетинговое - а кто будет вашей ЦА? Кто потенциальный покупатель вашего дома и какие у него (у них) потребности и ожидаемые пожелания? Ну и вот это вот всё. Ответы на них дадут направление на то, что делать на участке и с участком и его ограждением, а также какой собственно дом и с какими особенностями и характеристиками строить.
Кстати, такой "опрос" нужно сделать и среди себя и своей семьи, в случае стройки для своих нужд.
В целом есть ещё много нюансов внешнего вида и связанной с этим общей планировки. Но моя рекомендация - не надо строить "бабушкины сундуки" и "чемоданы без ручки". Но и не надо пытаться "повторить" какой-то "дворец".
Пример "чемодана":
А вот пример кровли, которая стоит миллионы. А смысл?
Конечно, всё это в том числе и про моё "вкусовое" ИМХО. Прямая личная "вкусовщина", но только частично. Она также "вытекает" из опыта строительства и продаж большого числа разных домов. И на заказ, и сторонних типовых, и наших "локалити" на продажу.
Кстати, о домах для продажи - короткое резюме.
Дом на продажу
Этаж - лучше один. Площадь - до 100-120 кв. метров. Кровля плоская, простая, одно или двухскатная. Всё везде - и внутри, и снаружи - без лишних излишеств. Но "модно, стильно, молодёжно", как говорится. При возможности, конечно).
Дом, обложенный современным вариантом баварского кирпича сегодня выигрывает в разы перед красным или силикатным. Да, стоит немного дороже, но он и нужен только на внешнюю часть стен. А "бустит" и "апит" продажи очень хорошо. И есть масса таких решений. Причём покупатели от их применения будут реально довольны и при эксплуатации.
Просто что-то просто "модное") - это всегда лучше чем "ой, какое старое унылое гуано...".
Планировки также надо стараться сделать "современные". Это отдельный разговор - что сегодня воспринимается как более модное и привлекательное в этой части проекта дома. Рассказ про "правильные" планировки - это отдельная, глубокая и "богатая" тема. Можно сказать - бесконечная. Идеальная планировка - это как некий священный Грааль, который ищут все, но не факт, что хотя бы кто-то нашёл).
Если в комментариях это будет многим интересно, готов буду позже начать подробно рассматривать эту тему на канале. Ибо вообще-то планировки - это также "наше всё"). Именно в них вам жить, а не "в доме".
Причём требования и подходы к планировкам домов и квартир совершенно разные. Помните об этом). И не переносите одно на другое и обратно.
Главное, выбирать адекватную стройкомпанию. Если строить планируете не сами. Или какой-либо завод домокомплектов с хорошими отзывами и реальными качественными объектами. Куда не грех съездить лично на производство и посмотреть, что же там и как собственно всё делают. Ну и/или проверенные "местные" строительные бригады.
В идеале все подрядчики должны показать уже обжитые и опробованные построенные варианты своих "творений". Верить на слово в этом бизнесе точно нельзя 🤷♂️.
Земельный участок
Если "без сборов" - то предполагаю участок на землях населённых пунктов с видами разрешённого использования под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
ВРИ для ЛПХ также в общем приемлем, но там не запрещено разведение мелкой и средней живности. Учитывайте это, оценивая соседей.
Если есть уже понимание чего хочется, или участок в наличии, расскажите в комментариях его конкретные данные. Смогу что-то ещё прокомментировать и добавить любому желающему подписчику.
Строительство и материалы
В общем виде идеально закупаться частью стройматериалов не в сезон, когда цены ниже, и даже бывают скидки и прочие преференции (бесплатная доставка, например).
Но этот вариант применим только если есть где их хранить, и обеспечить их полную сохранность и отсутствие порчи на длительных сроках хранения. Если таких возможностей нет - то лучше вообще не переживать, нервы будут целее). А закупаться и строить тогда, когда и запланировали.
На рынке загородного жилья нет мега-перегрева цен и на жильё, и на стройматериалы. Всё уже не раз падало после пиковых цен конца 2021 года и 2022 года. Да, что-то осталось и на более дорогом уровне, чем ранее.
Но в общем себестоимость квадратного метра вашего дома (с учётом отсутствия "излишеств", о которых я писал выше и им подобных) будет сегодня скорее всего раза в два ниже цены за квадратный метр в многоквартирных домах в вашем регионе.
Если это не так - это повод задуматься. Знайте, что скорее всего вас кто-то где-то держит не за тех, кем вы являетесь). И себя за того, кем он на самом деле не является. Если коротко - всё проверяйте лично, сравнивайте с другими, обязательно требуйте предоставить завершённые работы и отзывы реальных людей о них, и - не переплачивайте.
Успехов в деле загородного строительства всем, кто это задумал и планирует!
Лайфхаки
И да, ещё два маленьких "лайфхака", хотя кажется, что они лежат на "поверхности".
👉 Всегда смотрите на то, насколько живым, обжитым, заселённым выглядит всё вокруг и сам посёлок, где находится участок. В идеале это должно быть место, где люди проживают в домах постоянно (хотя бы какая-то часть). И обязательно смотрите на соседей - оцените, кто они и что они. Если люди обжились, и не бегут отсюда - много шансов, что и вам подойдёт и понравится локация).
👉 Проверьте локацию на наличие стабильной связи. В идеале должен быть стабильный приём 4G. Если ваша симка (оператор) там такое "не тянет", проверьте на симках всех остальных операторов. Да, есть варианты неплохих усилителей сигнала. Проверьте и с ними.
Мир изменился, и сегодня без связи почти никуда. Хотя и здесь могут быть варианты. Среди клиентов моих компаний есть как люди со спутниковыми вариантами связи и прочими ухищрениями, или кто едва ли не главным условием выставляет наличие на участке мобильного (или проводного) интернета. Так и те, кому мобильный интернет на отдыхе совсем не нужен. Тут каждому выбирать самостоятельно.
И в конце как подведение итогов - выводы:
1. Загородное жильё однозначно перспективно сегодня и на будущее. Но будут востребованы только адекватные по ключевым параметрам варианты. И в адекватных по расстоянию от городов и своему окружению локациях. Ну или в каких-то вообще "супер-пупер" красивых природных локациях, пусть и в очень удалённых местах.
2. Указанный вариант кейса и под продажу, и для проживания - в общем выглядит как вполне перспективный. Важный фактор - наличие газа.
3. Строиться на загородном участке сейчас можно и нужно фактически в любое время. Но закупаться при возможности с учётом сезонности и прочих вариантов скидок. Важнее всё-таки правильно его выбрать).
4. Не менее важно тщательно выбрать проект дома и ещё тщательнее выбирать и контролировать всех подрядчиков.
5. Можно экономить практически на всём (но оставаясь на вменяемом уровне качества), но кроме того, что вы куда-то "прячете" без возможности быстрой и простой замены. Или вообще без таковой - "замуровываете". Там - только лучшее из возможного по цене и доступного вам из наличия.
И да, учтите - сегодня вполне себе можно дом не продавать, а сдавать.
Даже свой собственный. Квартиры же сдают? Ну и вот. Что, дома хуже что ли)?
Есть вопросы? Добро пожаловать в комментарии).
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Ваш лайк +100 к карме, комментарий +500, репост +1000, подписка +2000))! Цель - 10 тыс. подписчиков уже близко). Вы в деле😉)? Заходите - тут всё остальное!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил ранее или впервые оказался на канале: