В США снова начинается сценарий предыдущего ипотечного обвала рынка. Кроме собственно мусорности по многу раз перезаложенных ипотечных бумаг, общемировые проблемы в первом десятилетии XXI века выросли во многом из-за того, что уже за пару лет до 2007 года, предшествовавшего падению в 2008 году, ФРС стало поднимать ставку, ранее до этого находившуюся на минимальных значениях.
Что впоследствии во многом и привело к тому, что рынок недвижимости Северной Америки рухнул, создав “волну” падения экономик по всему миру.
И сейчас, в 2021-2022 годы, у них там всё пока повторялось с точностью до мелочей по сценарию предшествующих 2008 году лет. А это уже как бы намёк на "продолжение банкета". Который явно всем не понравится.
Новая "вводная"
В 2019-2020 годах весь мир настигла новая зараза, и экономики большинства стран притормозили своё развитие (у кого оно на тот момент вообще было). Наша экономика, например, в конечном итоге фактически пришла к “отрицательному росту” в минимум 4 % в минус.
Во многих странах пошли так называемые веерные и “вертолётные” разбрасывания денег в целях “спасения экономики”. В первую очередь - как раз в Штатах. Ибо там это было сделать в буквальном смысле легче и проще всего, ибо сегодня доллар не надо даже печатать.
Вследствие этого необеспеченные ростом производства денежные вливания начали разгонять инфляцию во многих странах по всему миру.
Именно так стало происходит во все последние годы.
США
Если в 2020-2021 годах ФРС ещё “держалось”, делая вид, что ничего “страшного” не происходит, то впоследствии всё-таки в несколько этапов подняла ставку с ноля до 4 %. Потому что в пике в июле 2022 года инфляция “выскочила” за 9 %, и вплотную подошла к 10 %. Чего не было, на минуточку, аж с 1981 года! 40 лет - четыре десятилетия...
Да, после этого произошёл небольшой откат, до чуть менее 8 %, но для Америки и это очень и очень много.
Это неминуемо привело к повышению ставок по ипотечным кредитам. Это, в свою очередь - к снижению спроса на ипотечное кредитование. Это уже приводит к снижению цен на жилую недвижимость через падение объёмов продаж жилья.
Я уже как-то писал об этом на канале, размещая карикатуру, ставшую популярной в 2022 году в США. Суть ее в том, что семейная пара покупателей говорит - да, окей, этот дом хорош, но покажите нам дом подешевле, а риэлтор отвечает - ну, тогда я покажу этот дом вам снова завтра.
В отличие от рынка жилья в России, рынок недвижимости в Соединённых штатах гораздо более реально рыночный. Там любое “движение” в ситуации достаточно быстро и конкретно сказывается на текущем положении дел. И так не только в недвижимости, вспомните постоянные колебания цен на бензин на американских заправках.
По цепочке падение продаж приводит к снижению количества разрешений на строительство, а, следовательно, и к уменьшению объёмов сданных в эксплуатацию домов в последующем.
Строительство - это существенная и важная часть любой экономики.
И в Северной Америке это уже приводит к сокращениям штатов в компаниях, к падению объёмов производства во всех связанных с жилищным строительством отраслях.
Если так будет продолжаться хотя бы год, американские эксперты рынка недвижимости предсказывают почти гарантированное повторение всех дальнейших “шагов” обвала на рынке недвижимости по аналогии с произошедшим в 2008 году.
Россия
Ничего из вышеизложенного ситуацию у нас, в России, не напоминает?
В США рецессия будет более плавной, потому что не забываем про печатный станок, который они могут запустить когда угодно и до сих пор на фактически любой объём вливаний.
У нас дела обстоят несколько иначе.
Рынок неконкурентный в основных объёмах производства жилья. Конечно, где-то в маленьком городке два небольших местных застройщика могут и реально конкурировать друг с другом. В том числе пытаясь не только ценой привлекать клиентов. Но при этом, среди прочего, ведя и реальные конкурентные ценовые баталии.
В сфере больших, основных игроков девелоперского рынка желание любой компании (такой, как Level и некоторые другие, например) давать увеличенную до 30 % скидку вызывает явное возмущение у практически всех остальных больших игроков на рынке. Я уже приводил конкретные примеры подобного.
Плюс в ситуации в нашей стране ко всему перечисленному добавляются новые возникшие проблемы с импортозамещением и снижением производства. И снижением общих продаж, в том числе и за рубеж (т.е. экспорта) в других, взаимосвязанных со строительством, сферах экономики.
Неконкурентность рынка пока держит довольно высокими ценники на квартиры в подавляющем большинстве регионов страны.
Сегодня в России разрешений на строительство уже выдано достаточно много, и потому объёмы строительства жилья, запланированные на 2023 год, пока не особо отстают от очередных рекордных результатов 2022 года, как было заявлено недавно Вице-премьером Правительства РФ Хуснуллиным на отчётном заседании по итогам 2022 года. Общие объёмы сданного жилья по итогам прошедшего 2022 года вышли за 100 млн. кв. метров в год.
Но после 2023 года, где ещё всё будет идти по "накатанному", как заявлял сам Хуснуллин, и по разрешениям, и по строительству, рынок и нас всех в конечном итоге ждёт жёсткий провал в новых сданных объёмах.
Сам же Хуснуллин открытым текстом уже не раз предупреждал об этом не на одном совещании и заседании в самых различных властных структурах и открытых выступлениях.
Когда это будет - вопрос открытый, потому что на это могут повлиять множество подразумеваемых, но ещё не произошедших событий в 2023 году. А их не миновать, это очевидно. Как мирового уровня, так и общероссийского масштаба.
Что же дальше?
В США скорее всего пока повторения 2008 года не будет. Именно из-за рыночной ситуации в жилой недвижимости этот рынок более гибок. Хотя не всегда, как мы теперь знаем, это может спасти. Но пока Америка в части своего жилого сектора экономики "держится".
В целом и прошлый кризис там мог произойти не в 2008 году, а позже.
Но вмешалась геополитика, и всё ускорилось и "закрутилось" именно тогда, когда всё произошло.
Может ли геополитика повлиять и теперь? Очень даже может быть. Так что угрозы больших экономических потрясений как на локальных рынках, так и в мире в ближайшие 2023 год, максимум - в 2024-м - однозначно остаются.
Что же у нас, в России, ожидается в 2023 году?
По продажам ожидается нарастание снижения темпов как минимум в первом квартале 2023 года, в так называемый "мёртвый сезон" для рынка недвижимости. После этого провал может продолжиться и летним "сезоном отпусков".
Это приведёт к финансовым проблемам у застройщиков, а также к проблемам с потенциально "токсичными" активами у банкиров.
Реальные ставки ипотек у нас уже выросли. И дальше скорее всего продолжится их рост.
Рынок вторички падает в ценах, кроме того, он сейчас очень подвижен, волатилен. На нём усилилось давление перешедших с новостроек "инвесторов в бетон" и некоторых других категорий и продавцов, и самих владельцев. Все эти факторы оказывают серьёзное давление на цену новостроек с понижающим вектором.
Если застройщики не “прислушаются” к коренному изменению рынка и превращению его из рынка продавца в рынок покупателя, то многих из них ждёт жёсткое столкновение с реальностью уже в 2023-2024 годы.
Если они по-прежнему будут пытаться удерживать высокие цены на квартиры в новостройках, “играя” с покупателями в первую очередь на других “полянах” привлечения своих клиентов в ряды реальных покупателей, как это случилось в 2022 году, то рынок неминуемо ждёт глобальное затоваривание.
Рост же “навеса” нераспроданных объёмов грозит разрушением всех программ социального развития и поддержки. А также будет угрожать претворению в жизнь всех решений застарелых проблем рынка, таких, например, как “обманутые дольщики” и выдача жилья по жилищным сертификатам. Что уже само по себе не есть хорошо.
Но гораздо хуже будет разрушение строительного рынка первичной недвижимости собственно как рынка вследствие резкого падения его объёмов в целом. Это и будет то самое "схлопывание" ранее раздутого "пузыря". Почему? Есть как минимум вот какие три причины.
Реальный рынок подразумевает баланс соотношения предложение - спрос, баланс цена - качество и количество получаемого за эти деньги.
Сегодня же в нашей стране три существующих дисбаланса:
⛔Рынок - далеко и не рыночный, собственно, а лоббистский.
⛔Цена на новостройку существенно выше, чем даже на новую “вторичку” с хорошим ремонтом.
⛔Реальное качество продуктов на рынке жилья не соответствует уровню заявленных цен. Я уже писал о том, что свыше 70 % покупателей в конечном итоге или сразу, или в течении нескольких лет выявляют существенные недостатки в приобретённых новостройках в России.
Вот эти проблемы и надо решить российскому рынку строительства жилья. Иначе будет всё почти также, как в Соединённых штатах в своё время. А то и хуже.
Ведь в Штатах этих наших трёх текущих проблем дисбаланса практически нет. Поэтому их рынок жилья в ближайшие годы ожидает скорее всего только стагнация.
А рынок жилья в нашей стране ожидает при наихудшем развитии буквально обвал и схлопывание едва ли не в разы.
Почувствуйте разницу, как говорится.
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
Уважаемые читатели канала! Помогите набрать 20000 подписчиков к концу 2023 года! Новые публикации для вас выходят на канале каждый день. Оцените мой труд просто подпиской! Заранее благодарю!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Подписаться можно здесь. Заходите в любое время на чашечку кофе☕).
Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Вам могут понравиться другие публикации на канале: