Марина Чернявская|личный блог

Итак, закон об изъятии земельных участков, которые используются не по назначению, начал реально действовать! У жителя Перми, по судебному решению, изъяли 9 га земли, которые зарастали сорняком 3 года! Предварительно Россельхознадзор провел проверку и смог доказать, что 9 га земли использовались исключительно для заросли сорняками на протяжении долго времени. И это второе такое изъятие, первое было в Омске. А вот в Московской области, сейчас это станет еще и квестом, из-за зон КРТ, которые наложены практически на все земельные участки и это обременение, дает вам возможность только землю вспахать и построить самострой!) #земельныеучастки #инвестиции

А давайте поговорим про разные инвестиции. 💛Инвестиции в коммерческую недвижимость. Про это много уже писала, поэтому коротко: - Окупаемость от 8,5 лет. - в большинстве случаев Арендаторы сами делают ремонт и не убивают Вам помещение, потому что вся ответственность на них. - Коммерческая ипотека у нас в стране не работает, но можно покупать в долях с другими инвесторами (об этом позже) - минимальная сумма инвестиций в Москве и МО 20 млн₽ - минимальная площадь от 50 кв.м (это та площадь, которую сдадите всегда) - средний МАП 150 000₽-300 000₽ при площади от 20-150 кв.м (квартира купленная за 20 млн будет сдаваться за 100 000-120 000 в месяц и даже ниже) - можно продать как ГАБ с 12-13 летней или 12/13% окупаемостью (прибыль 5-10 млн₽) Риски: - неправильно оценить локацию и сдать с окупаемостью 25-30 лет - арендатор может съехать и придется искать нового - вам придется вести бухгалтерию и нанять того, кто будет вести управление объектом. 💛Инвестиции в жилую недвижимость. О здесь очень все интересно и динамично, но самое главное, что вся динамичность зависит от ипотечной ставки. Вот например сейчас, самый невыгодный период для вложений. Что я знаю про способы инвестиций в жилой недвижимости: 1. Самый интересный с точки зрения окупаемости- это покупка квартиры в ипотеку (в данный момент времени не рабочий). Вы покупаете, как правило, новостройку в ипотеку, рассчитываете все свои расходы, и ждете повышения в цене вашей квартиры до суммы продажи, которая позволит вам вернуть свои вложения и получить некую сумму сверху и продаете вашу купленную квартиру. 2. Или просто покупаете квартиру и готовите ее под сдачу Риски: - если инвестировать согласно 2 случаю, то возврат денег больше 20 лет. - сейчас Застройщики продают новостройки с переоценкой в 20-30% и как итог, продать квартиру позже с заработком у многих не получится. 💛И наконец простая форма инвестиций-вклады. Что мы имеем на 2026г. Экономика в кризисе, ставки вкладов начали ронять, ипотечные проценты пока не особо банки торопятся опускать. Сидеть просто во вкладах становиться просто небезопасно, особенно когда у вас там лежит от 20 млн₽ и выше. Тихую гавань начнет штормить в этом году и это уже всем становится понятно. Риски при таком пассивном вложении: - ставка вклада может уменьшиться - что-то произойдет с банком и ваших денег не станет - инфляция будет съедать часть вашего дохода, а она в нашей с стране далеко не 3%…. Плюс вы заплатите также налог на прибыль. - вы не сможете продать ваш вклад и заработать (обернуть деньги) в отличии от стабильной недвижимости Всегда говорила и повторюсь, только вложения в землю и кирпичи даст вам надежность сохранения и приумножения ваших денег. Конечно в этом случае нужно правильно оценить и подобрать объект, рассчитать все риски, и составить план оборота ваших инвестиций. Да, это не просто взял открыл приложение банка и закинул миллионы на вклад и смотришь, как падают ежемесячно проценты…. А потом в одно прекрасное утро, раз и нет той процентной ставки и деньги сложно вывести (у нас каждый день все больше и больше блокировок от банков). Недвижимость- это именно про стабильность и надежность. И даже если вы не хотите связываться с коммерческой недвижимостью, всегда можно купить жилую или земельный участок. (с последним активом нужно быть аккуратней и делать более тщательный юридический и технический аудит) Нужен брокер по недвижимости, или консультация пишите в личку или звоните 89639949958 Брокер-консультант Чернявская Марина https://gart.moscow/

Вы вообще на чьей стороне?.... Хороший такой вопрос я получила от клиента, после того, как попросила прислать документы на объект. Действительно, а на чьей я стороне, если клиент-собственник объекта, который я планирую взять в работу (сразу для тех, кто захочет напомнить про конфиденциальность итд. Я всегда за подписания NDA и естественно я всегда подписываю письмо об обработке персональных данных). Вернемся к сути проблемы. Да я не работаю с объектами про которые ничего не знаю и по которым собственник ничего не хочет предоставлять, а предлагает поверить ему на слово, и лучше в то, что он сам посчитает нужным рассказать. В этом случае, вы не по адресу обратились. Неважно с каким объектом я работаю: жилой или нежилой, продаю, или нужно оказать иную услугу, я должна владеть информацией, что бы скорректировать план работы по объекту, решить те проблемы, которые существуют на объекте, провести правильно переговоры при продаже объекта и свести на нет все риски при сделке. В нежилой недвижимости, в отличии от жилой существует огромное количество подводных камней, которые вот так просто не увидишь, и которые могу показаться ерундой, но которые могут привести к откату сделки, и к финансовым потерям продавца: Ниже только несколько из них: 1. Подлог документов при перепланировке (заплатили за выписку ЕГРН, а проект и акты согласования решили не делать); https://t.me/gartmoscow/1436 2. Из последнего (купили помещение с лестничным проемом, который не соответствует плану БТИ); 3. Купили ГАБ, и не стали настаивать на изучении ДДА и доп соглашений, как итог: нет индексации, вы отвечаете за ППБ и санитарную безопасность, МАП оказался ниже заявленного, долгосрочный договор оказался не долгосрочный, так как зарегистрировать его нельзя, аренда уменьшилась на НДС https://t.me/gartmoscow/1178 22%.... и это только маленькая часть от всего, что может быть 4. Купили помещение в ОСЗ, и оказалось, что договор аренды на земельный участок никогда не заключался и теперь вы должны мин имуществу кучу денег; https://t.me/gartmoscow/1308 5. Здание оказалось старое и под снос; 6. Вы поверили на слово, что арендаторы сами делают капитальный ремонт здания, и чистят дворовую территорию, а оказалось, что это все выполняет УК и не за маленькие деньги. 7. Купили ОСЗ, но забыли уточнить про имущественный налог и земельный, а он вдруг оказался в два раза больше, чем в жилой, потому что считается как 2% от кадастровой стоимости.... И это только очень маленькая часть от всего. Так вот, когда я беру объект в работу, я начинаю нести репутационные риски и ответственность за свою профессиональную работу с объектом. Поэтому, я всегда запрашиваю весь пакет документов на объект по списку, который я формирую заранее. Если объект сложный, провожу полный технический и юридический аудит, чтобы выявить проблемы, решить их и потом уже идти дальше. Поверьте, вы как продавец и собственник объекта не захотите оказаться в суде с покупателем, который поймет, что ему не донесли важную информацию и он решил аннулировать сделку и вернуть деньги! Нужен брокер по недвижимости, или консультация пишите в личку или звоните 89639949958 Брокер-консультант Чернявская Марина https://gart.moscow/

Субарендный бизнес, как форма инвестиционного проекта в недвижимости. Начиная с 2017 года появилось такое понятие, как субарендный бизнес в коммерческой недвижимости, как форма инвестпроекта. Суть в следующем: вы берете в аренду помещение, и сдаете его в мелкую "нарезку" в субаренду, а дальше продаете - это как бизнес (уточнить хочу, не готовый арендный бизнес ГАБ). Сейчас отойду от темы и напомню разницу между продажей ГАБ и продажей бизнеса. ГАБ - это продажа актива, вы покупаете помещение с уже подписанным договором аренды. Вы становитесь собственником объекта недвижимости с обременением в виде аренды и уже доходом от арендного бизнеса, при этом ваши расходы минимальны (эксплуатация). Просто покупка бизнеса - это когда продается именно бизнес со всеми сложностями, т.е. вы покупаете пассив в виде договора аренды, долгов бизнеса, проблем бизнеса и не совсем новую мебель и оборудование. Итак, давайте про плюсы покупки и ведения субарендного бизнеса и риски такого бизнеса (минусы) Даже не знаю с чего начать) это как с новостями: есть хорошая и плохая новость, здесь также, только исход один,,,,,, Давайте с РИСКОВ при создании такого бизнеса или покупки такого бизнеса: 1. Вы вечный арендатор, т.е. вы купили себе ежемесячные арендные платежи+кучу ограничений согласно договору аренды+ведение бухгалтерии и оплаты налогов; 2. Помещение (объект недвижимости) не является вашей собственностью, вы имеете право использовать помещение только строго в рамках договора аренды; 3. Если кто-то из ваших субарендаторов расторгнет договор, то вам придется платить аренду из своих кровных; 4. Если вы захотите расторгнуть основной договор аренды, то вы потеряете в деньгах, потеряете на ремонте, даже если он никакой, плюс вы должны будете одновременно расторгнуть все договора субаренды и выплатить всем обеспечительные платежи (которых у вас уже не будет) 5. Такой вот пассив-бизнес крайне сложно перепродаётся, потому что собственник помещения также участвует в сделке и не на вашей стороне: он может изменить условия с новым арендатором (договор придется переподписывать) и у нас только при смене собственника договор аренды нельзя менять, а здесь смена арендатора. Собственник может просто отказать вам в такой сделке (напомню вы всего лишь арендатор и распоряжаться вы ничем не можете!) Если собственник примет решение расторгнуть с вами договор, то все ваши субарендные договора станут прямыми договорами аренды, а вы просто потеряете кучу денег. 6. Последнее. При перепродаже вы ничего не зарабатываете, вы просто выходите в ноль в лучшем случае, зарабатывает ваш посредник, кто вам это все создал и продал. Теперь ПЛЮСЫ: 1. Вы вкладываете минимум средств, и если вы во время поймете, что встряли с этим по самые уши, то выйти сможете с минимальными потерями. 2. Если повезет, то вы реально сможете продать такой бизнес, и даже может быть заработает на нем, но это вряд ли. 3. Хорошие такие грабли и опыт. PS: это все выглядит, как идеальный бизнес, но к сожалению, если правильно рассчитать бизнес-модель, то прибыли там нет. Вы покупает пассив, и обременение в виде договора аренды, а в коммерческой недвижимости - это не просто договор на салфетки, можно и миллионы потерять, и суды не общей юрисдикции, а арбитраж, а там ваши домыслы, свидетели, эмоции никому не нужны, в этих судах все документально с фискальным подтверждением. Нужен брокер по недвижимости, или консультация пишите в личку или звоните 89639949958 Брокер-консультант Чернявская Марина https://gart.moscow/

#земельныеучастки Из последней консультации…. Обратился ко мне клиент, который планировал купить пустой земельный участок и попросил проверить участок. После проверки, я выяснила, что на нем есть зона КРТ, но вот что удивительно, этот участок 6 соток и на нем есть некое строение))) участок ИЖС. Еще на нем куча ограничений, но, тот факт, что зона КРТ накладывается Мособлархитектурой на все подряд : 6-10 соток или это гектары, есть- нет строение, спецам из этого подразделения глубоко плевать. Как мне было сказано, подавайте заявление на внесение изменений в ПЗЗ и может быть снимем зону КРТ! PS: сейчас надо очень аккуратно покупать загородную недвижимость, все проверять и оценивать риски. Снять зону можно, но это небыстро и непросто, а заплатите вы как за идеальный участок! Со мной можно связаться в личных сообщениях или по телефону 89639949958

Инвестиционный мультипликатор при покупке недвижимости. При покупке любого объекта недвижимости, в качестве инвестиций, всегда существуют такие понятия, как окупаемость. В идеале расчета окупаемости, мы должны взять все расходы (налоги на имущество, налоги с дохода, примерные расходы на эксплуатацию…. И здесь возникает тупик, как правило, потому что случайно разбитое стекло у фасада предвидеть сложно, если только вы не колдун🎩) отнять доходы ❌12 месяцев ❌на 10/12 и получим окупаемость в годах, т.е за сколько лет вы вернете свои вложенные деньги. Но, так никто не считает, так как рынок диктует свои правила и собственники объектов не готовы возмещать покупателям их будущие расходы, а покупатели не готовы возмещать расходы продавцов. Поэтому, я для себя вывела некий мультипликатор инвестиций при покупке ГАБ и при покупке пустого помещения. При покупке ГАБ (помещения с уже имеющимся арендным потоком) мы берём за основу 12 лет окупаемости - это наш мультипликатор! Т.е все что выше - это переоцененная недвижимость. Как высчитываем стоимость выше которой покупать не станем: Действующий МАП ❌12❌12= стоимость ГАБ выше которой покупать не стоит. При этом мы не учитываем: индексацию, смену арендатора, возможную продажу, писем по снижению МАП, арендные каникулы, простои… При покупки пустого помещения, берём мультипликатор 10 лет, только используем оценочный МАП. МАП❌12❌10🟰стоимость покупки пустого объекта. Очень часто при рассмотрении ГАБов на покупку сталкиваюсь с ситуацией, когда собственники помещений завышают стоимость на «будущие ожидания», т.е на индексацию аренды через 5-6-10 месяцев. Проблема таких завышений в том, что никто не может предугадать, что может произойти через такой период времени. 1. Во всех договорах аренды предусмотрено внесудебное досрочное расторжение договора за 30-60 дней. 2. Арендатор может отказаться индексировать и наоборот напишет письмо с просьбой понижения ставки, и поверьте мне, вы выйдете с ним в переговоры, а не побежите в суд истребовать 5% индексации, потому что это грозит потерей арендатора и простоем на неопределенный срок. Исходя из всего этого, никто не может гарантировать вам получения предполагаемой аренды через пол года. Также никто не считает потери в эти пол года недоплаченной аренды, за которую уже просят вас заплатить. Поэтому, данный мультипликатор равный 12 и 10, дает наиболее реальную стоимость объекта недвижимости, выше которой мы не покупаем!

#налоги Касательно налогов при продаже недвижимости Важный вопрос для многих, кто в сделке, или кто планирует продать, или кто покупает и продает постоянно! Разберем поэтапно про жилую и нежилую недвижимости, и про земельные участки! 1️⃣Жилые объекты. Квартиры, доли в жилых помещениях, комнаты, частные дома, земельные участки (СНТ, ЛПХ, ИЖС). Освобождается от уплаты налога при продаже жилых объектов физические лица, после владения три года: ⚫️которые получили жилой объект при наследовании или дарении от близкого родственника; ⚫️в случае приватизации ⚫️получения такого объекта из личного фонда, где получатель являемся учредителем ⚫️в случае, если собственник такого объекта больше не имеет другой собственности, при этом, исключения составляет приобретенная собственность в течении 90 дней до момента отчуждения нежилого объекта! В иных случаях срок владения составляет 5 лет! Важно: это правило не распространяется на нежилые объекты! Сколько бы вы ими не владели, при продаже вы обязаны заплатить налог, согласно вашему режиму налогообложения! 2️⃣Нежилые объекты: помещения, здания, земельные участки, машиноместа, гаражи, кладовки, апартаменты! Здесь сложнее, единственное, что понятно, это то что никаких освобождений от уплаты налога при продаже - нет! Какие нюансы: ⚫️если вы не вели предпринимательскую деятельность, то налог составит %НДФЛ ⚫️Если вы предприниматель на УСН, тогда вы заплатите налог от всей стоимости продажи (исключение составляют объекты, которые продаются ниже кадастровой стоимости), согласно вашему режиму налогообложения : 6%; 6% +НДС, или если доход минус расход, то свой налог ⚫️Если вы на ОСНО, там сложный расчет налога, а не просто 22%НДС (об этом в другой раз) Вывод: налогообложение у жилых и нежилых объектов абсолютно разное! Есть небольшие лазейки, которые можно использовать, но даже это делать нужно правильно! PS: подготовлю видео на эту тему, и жду ваших вопросов! Записаться на консультацию ко мне можно: личных сообщениях, по телефону 89639949958

Застройщик Страна Деволпмент, вот уж точно, страна чудес чудесных! Вчера познакомилась с «творением» ЖК WOW застройщика Страна Деволпмент. Одни из моих клиентов арендуют в этом ЖК помещение и пытаются завершить ремонт. Но, оказывается у Тюменского застройщика свои представления о бизнес-классе. Ремонт встал, потому что: кровля на стилобате не течет, а бежит ручьями, фасады (а там все такое красивое витринное), тоже протекает ручьями, снег начал таять и вся вода потекла во внутрь помещения, по всему периметру! Гарантийная служба застройщика, ничего не делает, но рассказывает, что такие проблемы у всех, а подрядчик один, и поэтому всем нужно ждать. Чтобы вы понимали, у них настолько все плохо, что сейчас после ввода в эксплуатацию на бизнес-классе меняют фасады, поднимают плитку у входов, устраняют протечки по всему ЖК. Вопрос один, как такое вообще приняли в эксплуатацию!!!! Самое интересное- это то, что забыли повесить, или может даже унесли, противопожарный шкаф с гидрантом внутри, но через какое-то время к арендаторам пришла некая компания, которая представилась единственным представителем по противопожарному подключению помещений, с намеком, что с другими работать не дадут…. И о чудо, попытались продать этот шкаф за 650 000₽ ! И вишенка на торте-это наличие внутри помещения ЛИВНЕВОЙ канализации всего дома!!!! Как она оказалась внутри коммерческого частного помещения, воообще вопрос!!!! И почему она не проходит снаружи объекта, тоже вопрос!!! Сейчас ее пришлось замкнуть в фикальную канализацию, чтобы во внутрь помещения не текла вода! Ну и непонятное, блоков под кондиционеры нет, застройщик предлагает блоки ставить внутри помещений???? Т.е охладил и сразу нагрел, получается так! Как итог, строительные работы в помещении встали, арендодатель теряет аренду, арендаторы несут убытки, бригада по ремонту тоже в минусе, поэтому сейчас я готовлю пакет документов для подачи в суд на застройщика. И точно никому из своих клиентов не посоветую покупать квартиры или коммерцию у этого Тюменского застройщика! Сейчас на рынок Москвы вышел еще один Тюменский застройщик - Брусника, посмотрим что он будет строить! UPD: Мне подсказали, что они из Екатеринбурга PS: На фотографии как раз тот самый стилобат, и те самые красивые витринные окна, и по всему периметру нет гидроизоляции и неправильно спроектирован уклон!