Марина Чернявская|личный блог

Лизинг недвижимости - это финансовая аренда. Вчера была на встрече с представителями компании по лизингу (сейчас готовлю таблицу сравнения: лизинг и ипотека). Впервые о лизинге недвижимости я услышала на конференции в ноябре 2025г., и могу точно сказать, что пока это только начало в нашей стране. Пока еще нет кучи кейсов по закрытию таких сделок. Простыми словами - это финансовая ипотека. Компания выкупает для вас недвижимость и является собственником, а с вами заключается договор на финансовую долгосрочную аренду с ежемесячными платежами, в которые включены платежи по выкупу + аренды. И в итоге, после полной выплаты компания-лизингодатель должен переоформить недвижимость на вас. Разница между ипотекой и лизингом есть, как в хорошую строну, так и и в не очень. В лизинге недвижимости больше маневра и меньше риска (ну если вы во время можете выйти из нее), но при этом переплата будет минимум в два раза, и вы не будете являться собственником недвижимости, соответственно опций у вас меньше, так как вы всего лишь арендатор. Кому она точно подойдет: 1. Кому отказали в ипотеке и без вариантов ее получить; 2. Если к вам пришел покупатель помещения, но денег всех нет и он просит заключить ДДА с последующем выкупом (собственникам помещения такая опция не интересна, им надо продать, а не становиться лизингодателем). 3. У вас есть не вся сумма на выкуп недвижимости, и при этом вы точно знаете, что в течении года вы заработаете оставшуюся сумму на полный выкуп, но покупать надо сейчас, а проходить весь круг ада с банками нет времени (досрочно погасить договор лизинга можно). 4. Вы заходите в инвест недвижимость первый раз и не хотите рисковать своими деньгами (из договора лизинга можно выйти досрочно без штрафных санкций). Что-то не понравилось, расторгли договор и вышли. Смогли понять как работает коммерческая недвижимость, выкупили досрочно проект. Иными словами - такие компании в недвижимости выступают, как инвесторы. Только вам ненужно никого искать и что-то доказывать. Я со своей стороны, как брокер, могу полностью организовать такую сделку, найти инвестиционный объект, сделать расчет окупаемости, провести технический и юридический аудит, провести анализ локации. При этом учесть ваши риски в такой сделки, и дать по ним оценку. Плюс продумать правильный момент выкупа, чтобы остаться в той окупаемости, которую мы заложим заранее. Конечно, все тоже самое относиться и к жилой недвижимости. Звоните 8 963 994 9958 или пишите. Брокер-консультант Чернявская Марина

Итак, закон об изъятии земельных участков, которые используются не по назначению, начал реально действовать! У жителя Перми, по судебному решению, изъяли 9 га земли, которые зарастали сорняком 3 года! Предварительно Россельхознадзор провел проверку и смог доказать, что 9 га земли использовались исключительно для заросли сорняками на протяжении долго времени. И это второе такое изъятие, первое было в Омске. А вот в Московской области, сейчас это станет еще и квестом, из-за зон КРТ, которые наложены практически на все земельные участки и это обременение, дает вам возможность только землю вспахать и построить самострой!) #земельныеучастки #инвестиции

А давайте поговорим про разные инвестиции. 💛Инвестиции в коммерческую недвижимость. Про это много уже писала, поэтому коротко: - Окупаемость от 8,5 лет. - в большинстве случаев Арендаторы сами делают ремонт и не убивают Вам помещение, потому что вся ответственность на них. - Коммерческая ипотека у нас в стране не работает, но можно покупать в долях с другими инвесторами (об этом позже) - минимальная сумма инвестиций в Москве и МО 20 млн₽ - минимальная площадь от 50 кв.м (это та площадь, которую сдадите всегда) - средний МАП 150 000₽-300 000₽ при площади от 20-150 кв.м (квартира купленная за 20 млн будет сдаваться за 100 000-120 000 в месяц и даже ниже) - можно продать как ГАБ с 12-13 летней или 12/13% окупаемостью (прибыль 5-10 млн₽) Риски: - неправильно оценить локацию и сдать с окупаемостью 25-30 лет - арендатор может съехать и придется искать нового - вам придется вести бухгалтерию и нанять того, кто будет вести управление объектом. 💛Инвестиции в жилую недвижимость. О здесь очень все интересно и динамично, но самое главное, что вся динамичность зависит от ипотечной ставки. Вот например сейчас, самый невыгодный период для вложений. Что я знаю про способы инвестиций в жилой недвижимости: 1. Самый интересный с точки зрения окупаемости- это покупка квартиры в ипотеку (в данный момент времени не рабочий). Вы покупаете, как правило, новостройку в ипотеку, рассчитываете все свои расходы, и ждете повышения в цене вашей квартиры до суммы продажи, которая позволит вам вернуть свои вложения и получить некую сумму сверху и продаете вашу купленную квартиру. 2. Или просто покупаете квартиру и готовите ее под сдачу Риски: - если инвестировать согласно 2 случаю, то возврат денег больше 20 лет. - сейчас Застройщики продают новостройки с переоценкой в 20-30% и как итог, продать квартиру позже с заработком у многих не получится. 💛И наконец простая форма инвестиций-вклады. Что мы имеем на 2026г. Экономика в кризисе, ставки вкладов начали ронять, ипотечные проценты пока не особо банки торопятся опускать. Сидеть просто во вкладах становиться просто небезопасно, особенно когда у вас там лежит от 20 млн₽ и выше. Тихую гавань начнет штормить в этом году и это уже всем становится понятно. Риски при таком пассивном вложении: - ставка вклада может уменьшиться - что-то произойдет с банком и ваших денег не станет - инфляция будет съедать часть вашего дохода, а она в нашей с стране далеко не 3%…. Плюс вы заплатите также налог на прибыль. - вы не сможете продать ваш вклад и заработать (обернуть деньги) в отличии от стабильной недвижимости Всегда говорила и повторюсь, только вложения в землю и кирпичи даст вам надежность сохранения и приумножения ваших денег. Конечно в этом случае нужно правильно оценить и подобрать объект, рассчитать все риски, и составить план оборота ваших инвестиций. Да, это не просто взял открыл приложение банка и закинул миллионы на вклад и смотришь, как падают ежемесячно проценты…. А потом в одно прекрасное утро, раз и нет той процентной ставки и деньги сложно вывести (у нас каждый день все больше и больше блокировок от банков). Недвижимость- это именно про стабильность и надежность. И даже если вы не хотите связываться с коммерческой недвижимостью, всегда можно купить жилую или земельный участок. (с последним активом нужно быть аккуратней и делать более тщательный юридический и технический аудит) Нужен брокер по недвижимости, или консультация пишите в личку или звоните 89639949958 Брокер-консультант Чернявская Марина https://gart.moscow/

Вы вообще на чьей стороне?.... Хороший такой вопрос я получила от клиента, после того, как попросила прислать документы на объект. Действительно, а на чьей я стороне, если клиент-собственник объекта, который я планирую взять в работу (сразу для тех, кто захочет напомнить про конфиденциальность итд. Я всегда за подписания NDA и естественно я всегда подписываю письмо об обработке персональных данных). Вернемся к сути проблемы. Да я не работаю с объектами про которые ничего не знаю и по которым собственник ничего не хочет предоставлять, а предлагает поверить ему на слово, и лучше в то, что он сам посчитает нужным рассказать. В этом случае, вы не по адресу обратились. Неважно с каким объектом я работаю: жилой или нежилой, продаю, или нужно оказать иную услугу, я должна владеть информацией, что бы скорректировать план работы по объекту, решить те проблемы, которые существуют на объекте, провести правильно переговоры при продаже объекта и свести на нет все риски при сделке. В нежилой недвижимости, в отличии от жилой существует огромное количество подводных камней, которые вот так просто не увидишь, и которые могу показаться ерундой, но которые могут привести к откату сделки, и к финансовым потерям продавца: Ниже только несколько из них: 1. Подлог документов при перепланировке (заплатили за выписку ЕГРН, а проект и акты согласования решили не делать); https://t.me/gartmoscow/1436 2. Из последнего (купили помещение с лестничным проемом, который не соответствует плану БТИ); 3. Купили ГАБ, и не стали настаивать на изучении ДДА и доп соглашений, как итог: нет индексации, вы отвечаете за ППБ и санитарную безопасность, МАП оказался ниже заявленного, долгосрочный договор оказался не долгосрочный, так как зарегистрировать его нельзя, аренда уменьшилась на НДС https://t.me/gartmoscow/1178 22%.... и это только маленькая часть от всего, что может быть 4. Купили помещение в ОСЗ, и оказалось, что договор аренды на земельный участок никогда не заключался и теперь вы должны мин имуществу кучу денег; https://t.me/gartmoscow/1308 5. Здание оказалось старое и под снос; 6. Вы поверили на слово, что арендаторы сами делают капитальный ремонт здания, и чистят дворовую территорию, а оказалось, что это все выполняет УК и не за маленькие деньги. 7. Купили ОСЗ, но забыли уточнить про имущественный налог и земельный, а он вдруг оказался в два раза больше, чем в жилой, потому что считается как 2% от кадастровой стоимости.... И это только очень маленькая часть от всего. Так вот, когда я беру объект в работу, я начинаю нести репутационные риски и ответственность за свою профессиональную работу с объектом. Поэтому, я всегда запрашиваю весь пакет документов на объект по списку, который я формирую заранее. Если объект сложный, провожу полный технический и юридический аудит, чтобы выявить проблемы, решить их и потом уже идти дальше. Поверьте, вы как продавец и собственник объекта не захотите оказаться в суде с покупателем, который поймет, что ему не донесли важную информацию и он решил аннулировать сделку и вернуть деньги! Нужен брокер по недвижимости, или консультация пишите в личку или звоните 89639949958 Брокер-консультант Чернявская Марина https://gart.moscow/