Левон Арутюнян

👀Наглядное сравнение COCR vs ROI, на базе изначального примера

Приветствую всех. Сегодня поговорим о метрике Возврата инвестиций или Return on Investment или ROI. В разных источниках встречаются разные конкурирующие метрики, такие как Cash on cash return, которые мы обсуждали ранее, Return on Equity (ROE), или другое его название Return on Capital (ROC) и IRR – внутренняя норма доходности. Все нюансы и различия между ними мы обязательно обсудим в будущих постах. Сейчас же мы сконцентрируемся на ROI и рассмотрим отношение чистой прибыли проекта к совокупности чистых активов, выступающих в качестве вложений в коммерческую недвижимость, где слово «чистых» интерпретируется как за минусом сторонних вложений, которые мы смогли привлечь из внешней среды. Расчет для показателя ROI следующий = Чистая прибыль за период/Сумма инвестиций. , где Чистая прибыль — это финансовый результат за период, Сумма инвестиций – сумма собственных вложенных средств за минусом привлеченных кредитов и займов, средств соинвесторов. Рассмотрим тот же пример, который мы рассматривали, рассчитывая COCR, а именно: Мы с вами юр. лицо на УСН (упрощенная система налогообложения) и хотим приобрести недвижимость за 10 млн., банк одобрил нам кредитование под 10% годовых на 3 млн., срок кредитования 6 лет, проценты платятся в конце каждого года, тело кредита погашается единым платежом в конце срока кредитования. Продавец согласовал нам рассрочку - 50% стоимости объекта в первый год и оставшиеся 50% на второй год. Мы прогнозируем что оптимальный чистый операционный денежный поток объекта в год составит +1 млн. В первый же год мы запланировали 200 тыс. капитальных затрат (срок амортизации 30 лет) на проведение ремонтных работ, что значительно сократит нам операционный поток, и он составит только 80% от оптимального. По самому объекту инвестиций мы заложили срок амортизации в 50 лет. При этом мы планируем продать объект на 2й год владения по оценке с мультипликатором 1,3х от цены изначальной покупки за минусом долга перед Банком. Стоит отметить, что по УСН мы выбираем систему налогообложения по 6% с дохода, от оплаты НДС мы свами освобождены, а оптимальный чистый операционный денежный поток у нас включает расходы по всем налогам. Определяем чистую прибыль: ▪️+800 тыс. операционного потока (так как он составил 75% от 1 млн.) за первый год и ▪️+1 млн. операционного потока, за второй год. ▪️+9,4 млн. что равно +13 млн оценка объекта по коэффициенту 1,3х за минусом 3 млн. оставшегося долга и налог на прибыль (УСН 6%) с операции по продаже объекта. ▪️-600 тыс. %% к уплате по кредиту (3 млн. взятый долг * 10% годовых) за 3 года. ▪️13,333 тыс. - амортизация капитальных вложений (200 тыс.), срок амортизации определен как 30 лет. ▪️400 тыс. - амортизация самого объекта. Итого Чистая прибыль проекта составила около 10,2 млн. Определяем сумму инвестиций: ▪️10 млн. - расходы на приобретение итого составили(в данном случае отсрочка платежа нам не релевантно мы смотрим итого вложенных средств). ▪️200 тыс. - кап. вложения. ▪️-3 млн. полученный кредит. Итого Чистая сумма вложений составила 7,2 млн. ❗️Таким образом ROI за 2 года Чистая прибыль за период/Сумма инвестиций = 1,41х. Это показывает, что мы в рамках проекта мы сгенерировали чистую прибыль на вложенные инвестиции по мультипликатору 1,41. Как видим показатель ROI существенно ниже показателя COCR, в основном это за счёт того, что мы рассматриваем инвестиции в проект как итого всех вложенных нами денег (за минусом стороннего финансирования) против чистой прибыли, когда в COCR мы оцениваем первоначальный платеж (сколько стоит зайти в проект, против суммы чистого денежного потока. А разницу между CF и PL, я приводил вам в предыдущих постах. 👇Для наглядности я по традиции прикладываю расчет и информативную шпаргалку. До новых встреч.👋

И так мы разобрали 5 примеров с самой высокой частотой возникновения в реальной жизни в сфере оперирования с коммерческой недвижимостью. В продолжение прошлого поста во вложение я приведу сопоставительные модели, построенные в виде CF и PL, используя нижеуказанный пример: ·   Рассмотрим 5 лет нового арендного бизнеса в котором происходит ежегодное поднятие ставки аренды на 5% от базовой (24 000 руб./кв. м./год) площадь для сдачи в аренду - 200 кв. м., вакансии нет. Арендаторы платят аренду за текущий месяц в конце предыдущего, все наши ежегодные операционные расходы, линейны к арендным доходам и составляют 15%, оплачиваются в те же даты что и поступает платеж по аренде. Это самый первый год бизнеса, все арендаторы въехали 1 января, оплатили нам гарантийный депозит в размере стандартного месячного платежа и первый арендный платеж. ·   На 2й год планируем вложить 10 млн. руб. на увеличение сдаваемой площади в 1,5 раза. И берем кредит на 4 года в размере 5 млн. руб. по ставке в 8% годовых, по условиям Банка возврат должен осуществляется единым платежом в конце срока, в любом противном случае – огромный штраф. ·   В течении 2го года мы осуществляем намеченное улучшение объекта и признаем переоценку Объекта равную 80% от кап. вложений, сами же кап. вложения решаем амортизировать 10 лет. ·   Пока идет улучшение мы находим арендаторов на все новые площади и договариваемся что с начала 3его года они начинают арендовать их, на входе они должны направить нам гарантийный депозит в размере стандартного месячного платежа. ·   Налог на прибыль составляет 6% от доходов, от обложения НДС мы освобождены. Цифрами я отметил пункты из прошлого поста, что бы вам было легче узнать, что есть что. Я также сделал разную заливку, она также интуитивно подскажет вам точки соприкосновения моделей. Как видно из результата чистый денежный поток за период ниже чистой прибыли. Чем же руководствоваться, каким показателям? Все зависит от изначальных целей, если речь идет о наличии достаточной ликвидности для совершения срочной покупки, то смотрите денежный поток, но держите в уме что по ряду операций вам предстоит совершить расходования средств в будущем. Если вы хотите оценить эффективность и результат за период, то смотрите на прибыль, так как она показывает размер чистых доходов, которые вы можете распределить на нужды Компании или собственников, сократить кредитную нагрузку и т.д., по чистому доходу нет ожидаемых платежей завтра или через неделю, это средства, которые вы сгенерировали через свою деятельность. До новых встреч.

Продолжим изучать дебри финансовых метрик, но сначала рассмотрим разницу между показателями результатов операционной деятельности по CF (движение денежных средств) и PL (отчет о финансовом результате). Заранее уточняю что мы не рассматриваем в наших примерах НДС, так как подразумеваем упрощенную систему налогообложения (УСН). Таким образом, от обложения НДС освобождены сами налогоплательщики, применяющие УСН, а осуществляемые ими операции не облагаются НДС именно вследствие этого. Так в чем же главные различия между показателями результатов операционной деятельности по CF и PL? Давайте приведем их: 1.   Признание дохода или расхода vs. поступления или выбытия денег внутри отчетного периода: ·   В СF - признаем поступление или выбытие на момент совершения операции по переводу денежных средств. ·   В PL - признаем доход или расход по тому к какому периоду они относятся. Пример: выставляем счет на оплату арендатору 1 января за услуги, оказанные в декабре прошлого года, и он их оплачивает в тот же день. ·   В CF - признание операции по получению денежных средств приходится на январь месяц ·   В PL - признание дохода приходится на предыдущий месяц, так как оказанные услуги относятся к декабрю прошлого года. 2.   Гарантийный арендный платеж, при заключении договора аренды, арендатор направил нам гарантийный арендный платеж: ·   В СF - признаем поступление на момент совершения операции по переводу денежных средств. ·   В PL - НЕ признаем доход, так как гарантийный платеж является депозитом и отражается на балансе. 3.   Капитальные вложения, решили перестроить или достроить наш объект, и вложили какую -либо сумму на это благородное дело: ·   В СF - признаем выбытие денежных средств на момент совершения операции по переводу денежных средств. ·   В PL - НЕ признаем единоразовый расход по капитальным затратам, а начинаем его амортизировать, то есть списываем кап.затраты в расходы по кусочкам в течении нескольких лет. Пример: мы вложили 3 млн. на постройку нового помещения в нашем объекте. Мы определили по классификатору что срок амортизации капитальных вложений составит 30 лет. ·   В CF - признание операции по кап. затратам в 3 млн. по фактам их выплаты в отчетном периоде. ·   В PL - признание расхода по амортизационным отчислениям в размере 100 тыс. в отчетном периоде. 4.   Переоценка Основных средств. И так мы достроили наш объект, самое время провести переоценку нашего объекта: ·   В СF – сверчки в поле ·   В PL – отражаем в прочих доходах или расходах сумму переоценки. Пример: мы вложили уже 3 млн. на постройку нового помещения в нашем объекте. Независимый оценщик поставил нас перед фактом что наш объект м.б. переоценен на +2,5 млн. ·   В СF – НИ-ЧЕ-ГО-ШЕ-НЬ-КИ, так как операция по переоценке не является денежной, она может быть отражена в CF только если мы решим реализовать объект полностью или частями. ·   В PL – отражаем в прочих доходах +2,5 млн. 5.   Выплаты и начисления по кредитам. Мы подросли в оценке на 2,5 млн. руб. самое время привлечь кредитное финансирование для других проектов, так это отразится в отчетах. ·   В СF – отразим поступление кредита (+), выплату процентов по факту выплаты (-) и выплаты тела долга, так же по факту (-) ·   В PL – Отражаем в расходы только начисление процентов по кредиту за период, без привязки к их фактическим выплатам. Пример: мы взяли кредит ровно на 5 лет на 10 млн. под 10% годовых, график погашения в конце срока в объеме 15 млн., из которых 10 млн. – тело и 5 млн. проценты за 5 лет ·   В СF – отражаем (+) поступление средств в 1й год на 10 млн. и в 5й год (-) погашение всех обязательств в размере 15 млн. ·   В PL – ежегодно на протяжении 5 лет отражаем начисление процентов в размере 1 млн. в год. Почему? Да потому что взятый кредит не является доходом, это актив взятый в долг на время, его все равно возвращать как арендованный самокат, но таксу оплатить за это придется – это и есть наш расход. И так мы разобрали 5 примеров с самой высокой частотой возникновения в реальной жизни в сфере оперирования с коммерческой недвижимостью.

К вопросу про кредит, все же это зло или добро? Думаю, как и все в этом мире - вопрос в умеренности. Давайте рассмотрим вчерашний наш расчет COCR с кредитом и без. Выводы как у Пивоварова.

Друзья, спасибо всем что подписались, надеюсь вам будет тут интересно. После разбора "денежной доходности" Cash on cash return (COCR), следующим я хотел разобрать метрику "доходность инвестиций", Return on Investments (ROI, ROE, ROC). Почему именно её? Да их постоянно путают, между собой, я и сам грешил этим делом. Скоро разберём чем они принципиально отличаются, тонкости расчета и даже сделаем расчет обоих метрик на одном примере. Но перед этим я напишу пост про разницу между NOI (Net operating income), Net profit (profit after tax) и NOCF (Net operating cash flow), и NCF (Net cash flow). Для разбора ROI и его сравнения с COCR нужно предварительно разобраться в чем принципиальные отличия между эти показателями отчёта о прибылях и убытках (PL) и отчёта о движении денежных средств (CF). Ждём.

Поговорим о том, какие финансовые метрики и показатели нужно учитывать при инвестициях в коммерческую недвижимость. Сегодняшняя метрика это "Cash on cash return". Cash on cash return (COCR)- если на великом и могучем, то, наверное, можно сказать "денежная доходность". Это один из основных показателей, который определяет, доходность на вложение в коммерческую недвижимость. Используется в качестве "салфеточного расчета" для ивест. проектов с быстрым выходом обратно в деньги. Эта метрика может и даже хочет учитывать привлечение заемных средств с кредитной нагрузкой. Чем выше показатель cash on cash return, тем больше вероятность получения прибыли. Расчет достаточно несложный и осуществляется на основании данных Cash Flow (Отчета о движении денежных средств), COCR, % = CF(After)DS за период/ Down payment. , где: CF(After)DS - денежный поток, доступный ПОСЛЕ обслуживания долга. Иными словами, это совокупность операционного потока за минусом расходов по обслуживанию дога и капитальных вложений. Down payment (DP) — это наш первоначальный взнос, то есть тот платеж, который мы делаем в точке ноль из нашего кармана для входа в проект. Если мы привлекли заёмные средства, то наш первоначальный взнос должен быть уменьшен на эту сумму, сумму полученных заёмных средств. Таким образом DP=Первоначальный взнос (аванс, оплаченный нами на приобретение недвижимости) - полученные заёмные средства. Рассмотрим пример: Мы с вами юр. лицо на УСН (упрощенная система налогообложения) и хотим приобрести недвижимость за 10 млн., банк одобрил нам кредитование под 10% годовых на 3 млн., срок кредитования 6 лет, проценты платятся в конце каждого года, тело кредита погашается единым платежом в конце срока кредитования. Продавец согласовал нам рассрочку - 50% стоимости объекта в первый год и оставшиеся 50% на второй год. Мы прогнозируем что оптимальный чистый операционный денежный поток объекта в год составит +1 млн. В первый же год мы запланировали 200 тыс. капитальных затрат на проведение ремонтных работ, что значительно сократит нам операционный поток, и он составит только 80% от оптимального. При этом мы планируем продать объект на 2й год владения с мультипликатором 1,3х от цены покупки и погасить весь кредит и рассрочку в этот же год. Стоит отметить, что по УСН мы выбираем систему налогообложения по 6% с дохода, от оплаты НДС мы свами освобождены, а оптимальный чистый операционный денежный поток у нас включает расходы по всем налогам. Определяем CF(After)DS за первый год:  +800 тыс. операционного потока (так как он составил 75% от 1 млн.). +3,5 млн. поступивший займ. - 5 млн. собственных средств -300 тыс. %% к уплате по кредиту (3 млн. взятый долг * 10% годовых), -200 тыс. расходы по капитальным затратам. Итого CF(After)DS за 1й год = -1,7 млн. Определяем CF(After)DS за второй год: +1 млн. операционного потока, +13 млн продажа объекта за. -780 тыс., налог на прибыль (УСН 6%) с продажи объекта. -300 тыс. %% к уплате по кредиту (3 млн. взятый долг * 10% годовых)  -3 млн. досрочное погашение основного тела долга, -5 млн. погашение рассрочки Итого CF(After)DS за 2й год = 4,92 млн. Совокупный CF(After)DS за 2 года = 3,22 млн. Определяем Down payment (DP) это: +5 млн., первоначальные согласованные с Продавцом -3 млн. привлеченных заёмных средств. Итого Down payment (DP) = 2 млн. Таким образом CF(After)DS за 2 года/Down payment (DP) = 3,22 млн./2 млн. = 1.61х. Это показывает, что мы в рамках Проекта мы вернули вложенных средств по мультипликатору 1,61.