IRIS EXPERT проектный офис для девелоперов

БРЕНД ОТЕЛЬНОГО ОПЕРАТОРА ЕЩЕ НЕ ГАРАНТИРУЕТ ДЕВЕЛОПЕРУ ГОТОВЫЙ ПРОДУКТ, КОТОРЫЙ БУДЕТ ЗАРАБАТЫВАТЬ На молодом рынке гостиничных объектов с множественными собственниками довольно прочно закрепилась вера в то, что известный оператор автоматически закрывает значительную часть сложных вопросов проекта. В полной мере последствия этих ожиданий рынок, скорее всего, увидит в ближайшие 1–3 года, когда строящиеся сегодня объекты начнут принимать первых гостей, а собственники — сравнивать обещания при покупке с результатами эксплуатации. И тогда и без того не самая устойчивая репутация самого формата гостиниц с множественными собственниками может серьезно пострадать. Операторов, которые больше пяти лет работают именно с такими объектами и имеют опыт не только эксплуатации, но и создания продукта, можно пересчитать по пальцам одной руки. Причем практически весь этот опыт сформировался у компаний, выросших внутри девелоперских структур. При этом классические операторы уже заявляют портфели на тысячи юнитов. Количество новых объектов растет значительно быстрее, чем накапливается реальный опыт работы с их будущими собственниками. Управление классическим отелем и создание гостиничного объекта с множественными собственниками требуют разных компетенций. Здесь нужно заранее связать инвестиционный продукт, гостиничную эксплуатацию, права собственников, экономику УК и обещания, с которыми брокеры выходят к покупателю. Именно на этом поле пересекаются зоны ответственности девелопера и оператора. Даже если заранее постараться провести между ними четкую границу, недостающие компетенции и тем и другим пока приходится собирать по рынку по крупицам. А там, где компетенции еще только собираются, неизбежно остаются слепые зоны. В гостиничном проекте с множественными собственниками зоны ответственности девелопера и будущего оператора неизбежно пересекаются. И именно на этом стыке возникает целый ряд задач, которые нельзя однозначно отнести ни к одной из сторон. Здесь инвестиционная модель должна быть увязана с будущей эксплуатацией, юридическая конструкция — с экономикой, а обещания брокеров — с реальными возможностями объекта. Здесь же формируются IT-контур, система оснащения и модель работы с собственниками. Если заранее не определить, кто отвечает за эти задачи и как участники взаимодействуют между собой, они начинают распределяться по проекту довольно хаотично. Что-то берет девелопер, что-то — оператор, проектировщики, финансисты, юристы или брокеры. Иногда одну и ту же задачу успевают решить несколько раз и по-разному. В итоге все очень заняты, работа идет, совещания проходят, а проект постепенно обзаводится несколькими версиями собственного будущего. Поэтому здесь нужна отдельная компетенция — способность соединить логику девелопмента с логикой гостиничного бизнеса. У IRIS EXPERT она сложилась не теоретически, а через практическую многолетнюю работу с такими объектами и постепенно оформилась в методологию проектного офиса. В проекте проектный офис становится своего рода адаптером между девелопером и будущей УК. Он помогает перевести требования будущей эксплуатации в конкретные задачи для продукта, проектирования, экономики, IT и строительства, а решения, принимаемые в процессе реализации, проверять на соответствие общей логике проекта. Для этого еще на старте формируется единая дорожная карта: этапы, задачи и подзадачи, взаимосвязи, ответственность участников и контрольные точки. Она сопровождает проект несколько лет и меняется вместе с ним. ✔️ Задача проектного офиса понятна: сохранить единую логику проекта от исследования рынка до открытия и не допустить появления слепых зон на стыке ответственности участников.

МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ ИНОГДА ПРИНОСЯТ ПЛОХИЕ НОВОСТИ. И ЭТО НОРМАЛЬНО Мы давно занимаемся маркетингом и аналитикой в гостиничной отрасли. И чем дольше, тем спокойнее реагируем, когда исследование говорит заказчику «нет». Часто это лучшее, что оно может сделать для проекта. Вот что обычно слышит заказчик: • такая инфраструктура здесь не нужна • номерной фонд не бьётся со спросом • цена не подтверждается конкурентным окружением • отель 4*, а тем более 5* тут не нужен • рынок столько предложения не переварит • концепция проекта не обосновывает цену за квадратный метр даже в 250 000 руб Такие выводы разочаровывают. У проекта уже есть красивая картинка, участок, эскизы и мечта, которую человек носил в голове несколько лет. Но исследование не обязано эту мечту беречь. В IRIS EXPERT мы много лет работаем с гостиничными проектами с множеством собственников. Формат чувствительный: ошибка в продукте здесь быстро перестаёт быть личной проблемой девелопера. Она делится на сотни, а то и тысячи долей. Вместе с номерами, расходами на эксплуатацию, обещанной доходностью и ожиданиями людей. Поэтому настораживают две ситуации. Первая: девелопер хочет вообще обойтись без исследования («мы тут всю жизнь живём, чего мы можем не знать?»). Вторая: нам показывают исследование, которое подтверждает всё, что заказчик думал до его начала. Отдельная история, когда рынок и концепцию продукта делает компания, для которой это не профессия. Мы видели исследования от генпроектировщиков, архитектурных бюро и даже от поставщика мебели и текстиля. Схема простая. Компания хочет большой контракт, закладывает разработку продукта в состав работ, недооценивает трудозатраты на аналитику и собирает её из того, что под рукой. На выходе получается документ. Иногда очень красивый. А вот с выводами хуже. У проектировщика свой взгляд на объект, у поставщика свой, у будущей управляющей компании свой. И у каждого понятный коммерческий интерес. Беда начинается, когда аналитика перестаёт изучать рынок и подгоняет его под готовый ответ. Вместо инструмента для решений получается зеркало. Заказчик смотрит в него и видит тот проект, который хотел увидеть. Но рынок в это зеркало не смотрится. Ему некогда, он выставляет счета за ошибки.

IRIS EXPERT: проектный офис для девелоперов гостиничных проектов Большинство отельных проектов теряют деньги не на стройке, а раньше: на этапе концепции, структуры собственности и продаж. Ошибки, заложенные здесь, потом не исправить ни управляющей компанией, ни маркетингом. IRIS EXPERT — проектный офис, который берёт на себя управление отельным проектом от идеи до запуска. Мы разрабатываем продуктовую концепцию, выстраиваем модель апарт-отеля с множественными собственниками, формируем стратегию продаж инвестиционных объектов и контролируем, чтобы решения девелопера работали на доходность, а не против неё. За нашими плечами более 10 лет в гостиничном бизнесе и инвестиционной недвижимости: мы знаем рынок и со стороны девелопера, и со стороны инвестора, и со стороны управляющего. Этот канал для тех, кто принимает решения: — девелоперов, которые строят или планируют отель, апарт-отель, доходный отель; — собственников земли и зданий, выбирающих лучший формат использования объекта; — инвесторов, которые хотят понимать экономику гостиничной недвижимости изнутри. Что вы здесь найдёте: — разборы концепций и реальных проектов: что сработало и почему; — типичные ошибки девелоперов и как их избежать; — устройство апарт-отеля с множеством собственников: юридические, операционные и финансовые нюансы; — методики продаж инвестиционной недвижимости без завышенных обещаний; — инструменты проектного офиса: чек-листы, стандарты, регламенты; — аналитика рынка и событий индустрии. Только практика и рабочие решения, без общих рассуждений. Подпишитесь, чтобы получать материалы, которые помогают принимать решения с меньшими рисками. А если у вас уже есть проект, напишите нам: обсудим, как довести его до результата.