Объявления про выкуп квартиры за 3 дня встречаются на каждом углу, только далеко не любую квартиру получится продать в такой срок. Быстро уходят объекты с чистой историей: один собственник, супруг либо не в браке, либо дал согласие, среди владельцев нет несовершеннолетних, никаких ипотек, арестов или ренты...
С даты введения процедуры реализации имущества любые сделки с квартирой без финансового управляющего становятся ничтожными.Продать, подарить, переоформить на родственника, даже просто снять с регистрационного учета кого-то из жильцов без согласования, нельзя.Всё имущество попадает в конкурсную массу, и распоряжается им только управляющий, даже если формально собственник всё ещё вы.Единственное жилье трогать не должны, если оно не в залоге у банка. Но на практике управляющие иногда включают его в опись, а потом приходится отдельно доказывать через суд, что квартира защищена от взыскания.Если жильё ипотечное, статус единственного его не спасает, банк как залоговый кредитор имеет право на реализацию в любом случае.Продажа идёт через торги: сначала открытый аукцион, при отсутствии покупателей, снижение цены на публичном предложении. Самому договориться с покупателем в обход этой процедуры не получится, даже если нашли хорошую цену.Зато можно повлиять на процесс, просить управляющего о начальной оценке через независимого оценщика, следить за публикациями на торговых площадках и, если есть возможность, участвовать в торгах через доверенное лицо, чтобы выкупить актив ближе к
Арест на квартиру накладывают приставы, налоговая или суд по разным причинам: чужой долг, спор между собственниками, неуплаченные штрафы.Продать такую квартиру нельзя, пока запись об аресте не снята в Росреестре.Сначала нужно понять, кто и почему наложил арест, эту информацию дают в выписке из ЕГРН, там указан орган-инициатор и номер дела. Дальше всё зависит от причины.Если долг ваш, надо его закрыть полностью или договориться о рассрочке, после чего пристав в течение нескольких дней снимает арест и подаёт данные в Росреестр.Если арест наложен по ошибке или из-за долга, который не имеет отношения к вам лично, нужно подавать заявление приставу или иск в суд об исключении имущества из-под ареста. Это может занять от пары недель до нескольких месяцев, если дело спорное. Оплачивает снятие ареста сам собственник, это его обязанность как должника или как заинтересованной стороны.Госпошлины за само снятие нет, но если дело идёт через суд, будут расходы на юриста и возможно экспертизы.Если квартиру нужно продать срочно, а разбираться с приставами долго, есть вариант продать её с обременением по сниженной цене, покупатель или инвестор сам гасит долг из суммы сделки и параллельно
Ко мне часто приходят с одним и тем же вопросом. Банк тянет с ответом на заявление о продаже, требует личного визита ипотечного менеджера, который в отпуске, или просто не выходит на связь месяц-два. Люди думают, что без письменного одобрения банка продать квартиру с обременением нельзя вообще. На самом деле банк не участвует в сделке как сторона договора купли-продажи, его согласие нужно только для одной вещи: снять залог с квартиры. А снять залог можно и без личных переговоров с банком, если правильно выстроить порядок расчетов...
Если родственник не хочет продавать свою долю, силой его не заставить, но выкупить можно и без его согласия, через суд.Закон разрешает выделить долю в натуре или обязать выкупить её, если она незначительна и человек ею фактически не пользуется.Суд смотрит на реальную возможность выделить отдельную комнату, на то, живёт ли собственник в квартире, есть ли у него другое жильё. Первый шаг, направить письменное предложение о выкупе с указанием цены, желательно через нотариуса или с описью вложения.Это нужно, чтобы потом доказать в суде, что вы пытались договориться мирно. Цену лучше подтвердить независимой оценкой, так суд не сможет упрекнуть вас в занижении. Если родственник не отвечает или отказывается, подавайте иск о признании доли незначительной и о принудительном выкупе с выплатой компенсации по рыночной цене.Практика по таким делам вполне рабочая, особенно когда доля составляет 1/10 или 1/8 и человек там не зарегистрирован и не живёт.Дальше остаётся внести деньги на депозит суда или счёт ответчика и переоформить право собственности через Росреестр.
