Без проекта не лезь!

Часть 2 🏠 Что не дадут без ДАЗУ (или равнозначного права на участок) 🟡РНС- разрешение на строительство. 🟡АГР- архитектурно-градостроительное решение (в большинстве кейсов). 🟡Полноценная экспертиза и рабочая стадия без подтверждённого права- под вопросом. 🟡Техприсоединение- как правило, требуют право на ЗУ/объект. ГПЗУ: в Москве зачастую увязывается с правом на участок или с решением о его предоставлении. Ключевые условия ДАЗУ: на что обращать внимание 🔎 🔍Целевое назначение и ВРИ: должны соответствовать ПЗЗ и проекту. 🔍Площадь и конфигурация: проверьте наложение на сети/зоны, доступ к улично-дорожной сети. 🔍Срок аренды: ▫️Обычно “на период проектирования и строительства” (часто 3–6 лет) с правом продления при соблюдении графика. 🔍Сроки и этапность: ▫️Дедлайны по ГПЗУ/АГР, выходу на РНС, началу работ, вводу. ▫️Основания для одностороннего расторжения за срыв сроков. 🔍Арендная плата: ▫️Методика расчёта (кадастровая стоимость/ставка), индексация, льготы (если применимо). 🔍Обеспечительные меры: ▫️Обеспечительный платеж/банковская гарантия, штрафы/неустойки. 🔍Переуступка и субаренда: ▫️Ограничения на уступку прав и передачу в субаренду без согласия ДГИ. 🔍Инженерия и перенос сетей: ▫️Кто платит за выносы/перекладки, сроки и согласования. ▫️Благоустройство/обременения: ▫️Публичные сервитуты, освобождение территории, археология/культурное наследие. 🔍Условия выкупа/продления: ▫️Возможность выкупа после ввода (если допускается) и порядок продления аренды. Типовые риски и как их снимать:⤵️ 😀Несоответствие ВРИ или параметров ПЗЗ- инициируйте изменение ВРИ или корректировку ПЗЗ до выхода на ДАЗУ/АГР. 😀Охранные и санитарные зоны- делайте аудит ограничений на старте, закладывайте буферы. 😀Сети в теле пятна застройки- заранее планируйте выносы и бюджеты, согласуйте технические условия. 😀Срыв сроков- фиксируйте реалистичный график в договоре и протоколах разногласий. 😀Неочевидные сервитуты- проверяйте ЕГРН и фактическое пользование, при необходимости оформляйте публичные/частные сервитуты. Базовый набор документов на старте: 📥📄 📥Заявление на предоставление участка/предварительное согласование. 📥Правоустанавливающие на объект (если есть существующая недвижимость). 📥Схема расположения ЗУ на КПТ или материалы межевания (если участок не сформирован). 📥Обоснование ВРИ и ТЭП. 📥Исходные данные: градрегламенты, выписки ЕГРН, ситуационный план, письма профильных органов (по необходимости). #Стройликбез

Часть 1 ДАЗУ в Москве: как получить землю под строительство без торгов 🌎🗺 📍Что такое ДАЗУ и зачем он нужен: ДАЗУ- это договор аренды участка, принадлежащего городу/государству, для проектирования и строительства. - Зачем:❓ 😀Получить законное право пользоваться землей и заходить в проектирование. 😀Оформить ГПЗУ, АГР и в итоге РНС. 😀Зафиксировать условия, сроки, арендную плату, ответственность. 😀В ряде кейсов- довести до ввода и дальше оформить выкуп/продление аренды (по закону и условиям). Кто выдает: ❓🤚 🟢Ключевой орган: Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ). 🟢По градостроительной части вовлечены: Москомархитектура (ГПЗУ, АГР); Москомстройинвест (инвестпроекты/КРТ); Профильные службы по сетям, охранным зонам, культурному наследию, транспорту. Нормативная база (основа): 📝 ➕Земельный кодекс РФ: в т.ч. ст. 39.6 (предоставление без торгов), блок о предварительном согласовании. ➕Градостроительный кодекс РФ: ГПЗУ, разрешение на строительство (РНС), градрегламенты ➕Нормативные акты Правительства Москвы (процедуры, ставки аренды, ГПЗУ/АГР). Опирайтесь на актуальные редакции- практика часто обновляется.⚠️ Когда дадут без торгов (типовые основания):💯🙂‍↕️ ✅ У вас уже есть здание/сооружение на участке и требуется строительство/реконструкция. ✅ Реализация проектов комплексного развития территории (КРТ), реновации, линейных объектов. ✅ Социальная/публичная инфраструктура, отдельные категории заявителей, предусмотренные ЗК РФ. ✅ Предварительное согласование размещения объекта (если участок не сформирован). Если не попадаете под основания- обычно только через торги.🏷 Пошаговый алгоритм:📂 1️⃣Предпроектная проверка участка 🔎Проверьте ПЗЗ (ВРИ и градрегламенты), зонирование, красные линии. 🔎Ограничения: охранные/санитарные/водоохранные зоны, охрана наследия, лес/ООПТ. 🔎Сети и техприсоединение: мощности, точки подключения, капексы. 🔎Категория земли и правообладатель (город/федерация/частник). 🔎Риски из ЕГРН: обременения, сервитуты, аресты. 2️⃣Основание для безторгового предоставления 🔎Определите правовой кейс (ст. 39.6 ЗК РФ и спецрежимы Москвы). 🔎Соберите подтверждающие документы (права на объекты, инвестсоглашение, КРТ и т.д.). 3️⃣Предварительное согласование (если участок не сформирован) 🔎Подача заявления на предварительное согласование размещения объекта. 🔎Схема расположения ЗУ на КПТ, обоснование ВРИ/ТПЭ. 🔎По итогам — решение о предварительном согласовании (даёт базу для предоставления участка). 4️⃣Градостроительная проработка 🔎Запрос ГПЗУ (часто после оформления прав/решения о предоставлении). 🔎Проработка АГР — архитектурно-градостроительного решения (для Москвы критично). 5️⃣Решение о предоставлении и подготовка ДАЗУ 🔎ДГИ принимает решение о предоставлении без торгов. 🔎Согласование условий аренды: площадь, ВРИ, сроки строительства, арендная ставка, обеспечительный платёж, ответственность. 6️⃣Заключение ДАЗУ и регистрация 🔎Подписание, госпошлина, регистрация в ЕГРН. 🔎С этого момента вы- законный арендатор. 7️⃣Проектирование и разрешительная 🔎С АГР и ГПЗУ-получение РНС. 🔎Техприсоединение, спецсогласования, экспертиза (если требуется). 🕙Сроки по практике: от 3–6 месяцев до 9–12 месяцев и больше- зависит от основания, готовности участка и сложности обременений. #Стройликбез