Бали. Недвижимость и жизнь.

В последние месяцы вокруг строительного рынка Бали стало много тревожных новостей. И значительная часть этой реакции вполне объяснима. На острове сейчас хорошо виден вполне ясный процесс: подходит к концу период, когда общий рост маскировал слабость многих проектов и чужую самоуверенность. После постковидного хайпа в девелопмент на Бали пришел поток людей, которые увидели в этом рынке слишком простую модель. Для одних это был способ быстро заработать. Другие заходили сюда без реальной профессиональной базы и без нормального понимания того, на чем в действительности держится экономика стройки...

Для иностранца купить недвижимость за рубежом в длинную рассрочку — редкость. На Бали мы нашли девелопера, который дает беспроцентную рассрочку на 5 лет. Что по условиям: — таунхаусы от 100 000 $ — 60% первоначальный взнос — остаток в рассрочку на 60 месяцев — часть платежей можно покрывать доходом от аренды Почему это стоит внимания: — девелопер работает более 13 лет — сам управляет объектами через свою УК — есть реализованные и готовые объекты, которые можно проверить — по ряду предложений...

Как инвесторы зарабатывают на пальмовых плантациях Калимантана Важно сразу понять механику. Инвестор в этой модели не строит собственный маслозавод, не ищет каналы сбыта и не занимается экспортом самостоятельно. Урожай с плантации сдается на действующий перерабатывающий завод, а дальше переработкой, логистикой и продажей продукции занимается уже завод. Для инвестора это вход не в сложный производственный цикл с нуля, а в понятную рабочую систему. Плантационный сектор в Индонезии регулируется Законом No...

В 2022–2024 годах апартаментный формат активно развивался по всему туристическому Бали — от Чангу до Улувату, от Санура до Убуда. К 2026 году рынок вторичных продаж стал более сложным. Причина — не в отсутствии спроса. Причина — в структуре самого формата. Апартамент — воспроизводимый актив. В одном проекте может быть десятки или сотни идентичных юнитов. При перепродаже собственник конкурирует: — с аналогичными лотами внутри своего же комплекса — с другими проектами в той же локации — с новыми очередями строительства Высокая взаимозаменяемость снижает индивидуальность предложения...

Букит долго воспринимался как «тихая премиальная зона». В 2026 году это уже не совсем так. География по-прежнему ограничена, но плотная застройка активно заходит в отдельные карманы полуострова. И именно это создаёт новый слой конкуренции. Да, на Буките много вилл. Но за последние два года активно строятся и апартаментные проекты — особенно в районах ближе к Улувату и Бингину. Формат: компактные блоки, высокая плотность, небольшие участки. Это меняет структуру предложения. Если раньше рынок был...

Убуд — это рынок вилл. И в 2026 году его ключевая тема — не рост, а качество предложения и структура застройки. По данным 2024–2025 годов предложение в Убуде росло быстрее спроса. В 2025 году среднее количество активных объявлений увеличилось на 12,46%, при этом рост спроса составил около 5,71%. Разница почти в 7% — это сигнал: рынок начинает уплотняться. Наиболее активный прирост предложения зафиксирован в форматах: • 5-bedroom виллы: +37,77% • 2–3 спальни: +20,79% • 1 спальня: +8,62% То есть активнее всего растут средние и крупные форматы...

Чангу остается самой плотной инвестиционной локацией Бали. Именно сюда в 2022–2024 годах пришёл основной поток частного капитала. Но к 2026 году ситуация изменилась. И чтобы понимать перспективу, нужно посмотреть на динамику последних двух лет. В 2025 году Бали принял около 6,95 млн иностранных туристов. Рост к 2024 году — +9,7%. Параллельно рынок краткосрочной аренды рос быстрее: Предложение увеличивалось быстрее спроса два года подряд. Разница темпов — около 5–6% ежегодно. За два года это формирует накопленное избыточное предложение порядка 10–12%...

В 2023–2024 можно было просто «зайти в рынок» — и зарабатывать. В 2025 так уже не работает. Один инвестор вкладывает $250 000 и получает стабильный поток. Другой — с тем же бюджетом — еле выходит в план. Почему? Разбираем на цифрах. В 2025 году Бали принял около 6,95 млн иностранных туристов. Рост — +9,7% к 2024 году. Звучит позитивно. Но есть второй показатель, который важнее. Количество активных объектов аренды: Предложение растёт быстрее спроса. А значит — конкуренция усиливается. Теперь просто «быть на рынке» недостаточно...

Почему инвесторы направили фокус на Бали? Бали — часть Индонезии, одной из крупнейших экономик Юго-Восточной Азии. За последние пять лет инфляция держалась в диапазоне 2–3 % в год (2021–2025). Это значит, что себестоимость строительства и операционные расходы не живут в режиме резких скачков. Для развивающегося рынка это важный фактор устойчивости. Субсидируемая цена на бензин — около 10 000 рупий за литр. Для островной экономики это практическая деталь: логистика и строительство не зависят от резких колебаний...

или почему на Бали так много скама На рынке недвижимости Бали действительно много историй с проблемами. Но у этой медали всегда две стороны. С одной — недобросовестные девелоперы. С другой — невнимательные покупатели. И этот пост именно про вторых. Все мы любим глазами — это нормально. Особенно когда перед вами красивая презентация: рендеры с бассейном, закаты, пальмы, стильный интерьер, подпись «ROI 15–20%» и фраза «последние виллы в проекте». Но когда на кону стоят серьёзные суммы, а у некоторых — все накопления, одних эмоций недостаточно...

и кому он действительно подойдёт Каждый второй турист, который собирается на Бали, уже наслышан от блогеров про район Чангу и мечтает остановиться именно там хотя бы на часть отпуска. Да, районы на Бали очень сильно отличаются друг от друга, и, как говорится, на вкус и цвет. Но чтобы отпуск не был испорчен, есть два простых правила, которые я повторяю как мантру: Во-первых: бронируйте жильё в разных районах на время поездки. Запомните эту мантру — она реально спасает отдых. Во-вторых: важно чётко понимать цель поездки и с кем вы летите...

Когда говорят об инвестициях в недвижимость на Бали, чаще всего упоминают Чангу или Букит. При этом один из самых стабильных районов острова — Санур — часто остаётся вне внимания, хотя именно здесь ликвидные виллы показывают устойчивую загрузку 60–70% круглый год. Разберёмся, какую реальную доходность дают виллы в Сануре и почему этот район работает лучше многих «хайповых» локаций. Важно сразу уточнить: речь идёт не о средней статистике по рынку, а о ликвидных виллах: В Сануре практически нет «провалов в ноль», что редкость для Бали...