Честно о недвижке

Вот и первое снижение ставки от Центробанка. Как и просчитывалось мною - в июне. 1 процент пока роли не играет и не влияет критично ни на что. Но это действие запускает цепочку событий, которая ожидается и прогнозируется. 60 триллионов рублей лежат на депозитах и ждут своего часа когда их вбросят в экономику. А в экономике сжатие производства. Согласно данным агрегаторов продаж количество квартир в продаже уже уменьшилось. Те кто ждал обвала цен рассчитывая на фактор снижения спроса упустили одну маленькую деталь. Себестоимость нового строительства выросла, значительно. и продавать ниже себестоимости Застройщики не могут себе позволить. Они попросту обанкротятся. Себестоимость создания продукта становится новым фактором диктующим общую стоимость продукта. Будь то квартира, машина, футболка или батон хлеба. На него не влияет фактор спроса и предложения в текущий исторический момент. Продлится этот период год-полтора по моему мнению. Июнь-июль самая крайняя точка удачных покупок в недвижимости и в целом товаров. Не упустите возможность приумножить свои капиталы. Грядет очень интересное время.

В развитие предыдущей публикации хочется донести мысль- деятельность в сфере недвижимости это не только про деньги и материальное. Это еще и психология и духовные потребности. Духовная потребность человека - созидание и красота окружающего нас мира. Психология- мотивация, воля и дисциплина. Без этих составляющих редко что получается полезное, красивое и рентабельное. Начиная любой проект Группа компаний Красная горка всегда первыми обсуждениями разрабатывает идею проекта, ее наполнение деталями и качеством и только потом начинает считать рентабельность. К сожалению, на практике, у некоторых крупных строительных компаний все как раз наоборот. Сначала рентабельность считают, а потом под нее подгоняют все остальное. В результате появляются человейники, некомфортные и принижающие человека. Многолетняя практика деятельности в недвижимости привела к одному простому выводу:- если начиная проект видеть только будущую возможную прибыль - ничего не получится в итоге. важно в начале видеть человека для которого это все делается и стараться сделать для него красиво и качественно. И тогда результатом будет финансовое вознаграждение.

Как всегда быть в курсе происходящих событий и оперативно реагировать на изменения и тенденции. В моменте это стало очень важным для успеха. Жизнь стремительно ускорилась. То что раньше занимало годы, сейчас может пройти путь за несколько недель. Именно поэтому важно чувствовать момент. Ощущать те мелкие незримые изменения происходящие с рынком. Это скорее про психологию, нежели анализ цифр и статистических данных. Для себя я выработал несколько полезных привычек , которые помогают в выработке и принятии решений. Первое: я продолжаю общаться с покупателями недвижимости напрямую и получаю от них ту самую ценную и зачастую ускользающую в отчетах и статистике информацию. Второе: провожу короткие опросы- интервью собственников бизнеса или управленцев по смежных или даже не пересекающимся отраслям. Это позволяет создать целостную картину экономики. Третье: на регулярной основе общаюсь с коллегами и конкурентами. Их мнение и взгляд на рынок позволяют сделать более точными прогнозы и отследить зарождающиеся тенденции. Четвертое: изучаю зарубежный опыт. Многие ступени развития рынка недвижимости в России повторяют происходящее в более развитых и сформированных рынках других стран. Для успеха всегда приходится много трудится и перелопачивать много информации, зачастую не имеющую прямого отношения к недвижимости.

Подоспели новости поддержки строительной отрасли . В основном Застройщиков. и коснется скорее всего это только крупных. на мелких у нас перестали обращать внимание в 2013 году. Результат кстати такого отношения уже все явно приобретает масштаб мегаколлапса. В сфере осталось работать пара десятков крупных фирм и отсутствие здоровой конкуренции их сильно губит. Без поддержки государства они уже не в состоянии выживать. Извините за маленькое лирическое отступление. Что же предлагает государство? Выкуп нераспроданного жилья для переселения из ветхого и аварийного с последующей инвестицией полученных денег в новое строительство. Привет соседям купившим квартиры за ипотеку или на свои сбережения. Вам придется жить рядом с людьми из ветхого жилья, которые как то там оказались и самостоятельно выбраться из этого не могут или не хотят. Кстати наша группа компаний намеренно отказалась от подобных предложений. дабы не создавать дополнительных проблем в социуме наших построенных жилых комплексов. а их возникает много, поверьте. Начиная от роста задолженности коммуналки, до банального вандализма и порчи имущества. и второе отсрочка на налог на прибыль . также для реинвестирования в новое строительство. Поддержка так себе. Скорее продлит агонию крупных Застройщиков. Основывается предложение на следующих факторах: - С 2020 года себестоимость квадратного метра выросла более чем на 300%, что сделало даже массовое жилье «фактически недоступным». При этом в стоимости «квадрата», доля собственно строительства упала за то же время с 70% до 47%, а стоимость финансового сопровождения выросла в 2,5 раза, превысив 17% от общей себестоимости проекта. ( Последствия введения Экскроу счетов и Проектного финансирования от банков) - Столкнувшись с охлаждением, отрасль не может обеспечить удовлетворение будущего отложенного спроса и в условиях нехватки предложения цены на жилье снова начнут быстрый рост. Принцип домино в наглядном действии. Теперь любое действие вызывает цепочку событий ведущую к одному результату. Рост цен- недоступность жилья- меньший объем строительства. Предсказания некоторых экспертов, о том что скоро далеко не каждый сможет купить себе жилье и не каждый сможет себе позволить жить в квартире приобретает угрожающе реальные очертания. Так что тем кто ждет когда цены рухнут вниз совет только один - брать сейчас из того быстро уменьшающегося объема нераспроданного жилого фонда то что можете себе позволить.

Мое предположение, высказанное в январе 2025 года о том что Государство будет расширять льготную ипотеку и поддерживать Застройщиков получило подтверждение. Президент в одном из своих выступлений, потребовал расширить семейную ипотеку и представить варианты льготной ипотеки для семей с детьми до 14 лет включительно и участников СВО. Также озвучена идея по дифференцированному увеличению лимитов в зависимости от числа членов семьи. Помимо этого, Президент требует искоренить взимание банками дополнительных комиссий при выдаче льготной ипотеки и усовершенствовать механизмы переселения людей из аварийного жилья. Продумываются меры по снижению рисков банкротства Застройщиков. Снижение доступности жилья в РФ более чем очевидно для Правительства и Президента. Власть пытается расширить доступ к улучшению жилищных условий для граждан, Ждем результатов. и как следствие очередного роста цен на все товары.

Есть ли на рынке большие пятикомнатные или шестикомнатные квартиры? Или для создания такого формата жилья нужно покупать две смежные квартиры и переоборудовать их в многокомнатную квартиру? На рынке такого количества комнат в квартире уже давно не встречается. По сути такие предложения уникальные. ЖК Ликино в этом случае счастливое исключение. в одном из корпусов есть квартира с 6 окнами и 2 лоджиями площадью 107 кв.м. Из нее возможно перепланировать пяти или даже шести комнатную квартиру. Семейная ипотека под 6 процентов. Школа и детский сад рядом. Из окон открывается живописный вид на лес , озеро 100 метров, стадион рядом. Уникальное предложение в этом комплексе! Аналогов нет. Во дворе детская и спортивная площадки, оборудованная зона для отдыха и пикников ( мангал, скамейки, столы, дровники). Наземная парковка со шлагбаумами для жильцов дома. В доме есть подвал с ячейками для хранения, которые сдаются в аренду. В пешей доступности находятся Ликинская школа и Медицинский центр. В 5 минутах езды расположены гипермаркеты Метро, Глобус, Леруа Мерлен, Декатлон. В 20 минутах ходьбы находится станция Жаворонки и МЦД Лесной городок (25 минут до м. Славянский бульвар), рядом расположена автобусная остановка (можно доехать до Глобуса или поехать в Одинцово). На машине до центра Москвы можно доехать за 35 минут. 19 км от МКАД. Собственник Застройщик, прописанных в квартире нет. возможна льготная и военная ипотека, все виды субсидий, использование материнского капитала.

ЦИАН запустил новое интересное направление. С площадки на которой размещаются объявления решили трансформироваться и стать немного риэлторами. Идея гениальна и проста по своей сути. Набирают партнеров риэлторов, предоставляют им максимальное продвижение, риэлторы делятся с ЦИАН своей комиссией с продажи. Мне кажется данное направление достаточно перспективное. Уже скоро если ты не партнер ЦИАН и не делишься с ним своим заработком, то твои объявления никто не видит. Или видят очень мало. А вот что делать застройщикам в этой ситуации пока непонятно. наблюдаем дальше за развитием и трансформацией рынка недвижимости. Банки уже пытались нажиться на Застройщиках введя так называемое субсидирование за выдачу льготной ипотеки. Получилось частично. цены взлетели, государство ввело запрет на подобные действия, Застройщики от некоторых банков отвернулись, строить стали меньше, а продавать дороже. С ЦИАН видимо подобная история случится. Только они в карман не застройщиков а риэлторов решили заглянуть.

Интересная статистика вышла на днях. Девелоперские компании значительно сократили инвестиции в покупку следующих площадок под застройку. Вложения такого характера сократилось в 2-3 раза (в зависимости от периода сравнения- 2022 или 2023 гг). К чему это приведет в будущем? К уменьшению темпов ввода и количества новых квадратных метров через 2 года. В текущих условиях Застройщики не видят перспектив продолжения активной деятельности по строительству. фактически это сохраняет баланс спроса на рынке и поддерживает рост цен на уже построенное и введенное новое жилье. Так же это поддержит строительство в ИЖС. так как часть спроса перетечет в эту нишу. Из вновь возникших рисков в экономике видится начало пошлинных торговых войн между крупными странами. Однако это ограниченно скажется на России. Страна и так под приличным гнетом санкций. А накопленные на депозитах резервы населения в размере около 60 трлн рублей вполне себе значимая подушка от резкого падения цен.

В ЖК Ликино приступили к отделке двухкомнатных квартир. С перспективой на осень. Прогнозируем расширение критериев для льготных программ, введения новых льготных программ и начало снижения ставки ЦБ в мае -июне. Первые снижения ставки ЦБ выступят триггером для закрытия депозитов и перевода денежных средств в вещи и активы. Считаю, что осенью нас ждет очередной скачок цен на все товары и услуги. Рост цен будет ощутимый - 20-30 процентов к текущему уровню. Последние несколько лет в экономике так называемое ручное управление под руководством ЦБ приводит к скачкообразной, интервальной динамике роста цен. Наблюдаю данный феномен уже с 2014 года. Сейчас самое время купить себе машину, дачу или квартиру. Не откладывая на осень.

О ценообразовании в новостройках. Из чего складывается цена квартиры? основные параметры влияющие на цену следующие: стоимость земли под застройку, стоимость подведения коммуникаций, проектные работы, строительство- материалы и работа, реклама на продвижение, банковские продукты ( проектное финансирование), затраты на оформление ( госпошлины), маржа (прибыль) Застройщика. Проанализируйте, что из выше названного может подешеветь в перспективе? если только маржа (прибыль) Застройщика. По факту она и так снизилась до 12-15 процентов рентабельности. Все остальное растет ощутимыми темпами. Стоимость рабочей силы подросла на 40-60 процентов. Средняя зарплата в России за январь 2025 года составила 123 000 рублей. Чего раньше не было, так это банковских продуктов в стоимости квартиры. А сейчас есть. и немаленькая. Проектное финансирование сейчас обходится застройщику в 12-30 процентов годовых. а проект реализуется как правило за 2-3 года. Субсидирование ставки, либо за выдачу льготной ипотеки у банков оценивается в 6-18 процентов от суммы ипотеки. Поэтому когда говорят, что Застройщики ломят цену, знайте, что примерно 20-30 процентов в стоимости, это заработок банка. А застройщик зарабатывает все меньше и меньше. При росте цены. Вот такая арифметика. Интересно, давно не смотрел видеообзоры от экспертов рынка недвижимости. Они по прежнему уверены, что цены рухнут?

Какие ремонты делать выгодно. По моему наблюдению покупатели недвижимости стали искушенными и опытными. Этап формирования рынка недвижимости 90-х годов закончился лет 8 назад. Многие уже покупали-продавали и возможно не один раз. Полученный участниками рынка опыт поднял и расширил предъявляемые требования к недвижимости. Помимо качества и добротности уже всегда предъявляется требование эстетической красоты и модности в текущий момент. Классические дома-крепости из красного кирпича практически не продать. Соответствуя запросам покупателей нужно делать качественный, красивый, модный ремонт в квартире на продажу. Не обязательно такой ремонт обойдется дорого. Он конечно будет дороже, чем самые дешевые материалы в линейке Леруа или Петровича. Но для большинства вполне посилен. Даже в магазинах Леруа, Оби и Петрович можно найти симпатичные, качественные и бюджетные отделочные материалы, Важно правильно подобрать фактуру, цветовые гаммы и не покупать самое дешевое. Хорошо бы послушаться совета опытного специалиста- дизайнера или друга/подруги с развитым эстетическим вкусом и результат вас обрадует. Рекомендую ремонт делать опираясь на критерии: ищем золотое соотношение цена-качество, привлекаем человека с опытом или природным вкусом, изучаем модные тенденции, ищем оптимальную эффективную планировку пространства, используем лайфхаки по визуальному увеличению пространства, создаем детали интерьера усиливающие эффект, используем освещение для акцента на красивом. На фото пример отделки квартиры из отделочных материалов закупленных в Леруа выполненный группой компаний Красная горка.