Алексей Лиханов Риелтор

🚨 Генерал как приманка: Как мошенники используют погоны для рейдерского захвата вашего бизнеса Всем привет. Сегодня разберем одну из самых наглых и опасных схем рейдерского захвата активов, которая активно работает по настоящее время. Ее ключевой элемент — использование фигуры «авторитетного покровителя», часто в форме высокопоставленного военного. Речь идет о схеме с поддельными «банковскими гарантиями», которая на поверку оказывается банальным кредитом под залог вашего же бизнеса. Но доверчивость жертв мошенники заранее обрабатывают с помощью «генерала». Как работает схема с «генералом»: 1. Выход на контакт. К вам обращаются представители «инвестфонда» или «компании-подрядчика». Они предлагают невероятно выгодную сделку: крупный государственный или квазигосударственный контракт, совместный проект, инвестиции. · Важный элемент: В переговорах (личных или по телефону) косвенно или прямо упоминается, что за проектом стоит уважаемое лицо, часто — действующий или бывший генерал, человек с связями в силовых структурах. Это создает иллюзию надежности и «крыши». 2. Условие «сделки». Есть одно небольшое условие: вам необходимо предоставить обеспечение обязательств. Обычно — банковскую гарантию на серьезную сумму. Вам говорят, что это стандартная процедура. 3. Предложение «проверенного» партнера. Здесь мошенники проявляют «заботу»: «Не беспокойтесь, у нас есть банк-партнер, который делает такие гарантии для наших проектов быстро и без лишних вопросов. Нам же проще работать с теми, кого мы знаем». Давление «авторитета» («генерал же ручается!») заставляет вас согласиться. 4. Подмена документов. Вместо договора банковской гарантии вам под видом «технических документов» подсовывают на подпись два других договора: · Договор займа/кредита на сумму, которую должна была покрыть гарантия. · Договор залога, где обеспечением этого «кредита» выступают ваши доли в ООО, складские остатки или иное ценное имущество. 5. Искусственный дефолт и захват. «Сделка», ради которой все затевалось, внезапно срывается. А от вас тут же требуют вернуть «кредит», которого вы по факту не получали. После вашего закономерного отказа мошенники через подконтрольный им арбитражный суд требуют обратить взыскание на залог. Ваш бизнес переходит к ним по, казалось бы, абсолютно законному решению суда. Почему «генерал» так эффективен? · Создает ложное доверие. Погоны и звания в нашем менталитете до сих пор ассоциируются с надежностью и порядочностью. · Давит на авторитет. Жертве психологически сложно усомниться в честности «уважаемого человека», тем более перепроверить его. · Отключает критическое мышление. Перспектива «больших денег» под крылом «сильного человека» заставляет предпринимателя игнорировать очевидные риски и красные флаги. Как защититься (железные правила): 1. Никаких «левых» банков. Никогда и ни при каких условиях не пользуйтесь услугами банков или МФО, навязанных контрагентом. Настоящий крупный бизнес так не работает. 2. Проверяйте всё. Лицензию любого фин. учреждения можно и нужно проверять на сайте ЦБ РФ. Нет лицензии — нет сделки. 3. Читайте, что подписываете. Название договора должно четко гласить: «Банковская гарантия». Если видите слова «заем», «кредит», «залог» — это не гарантия, это ловушка. 4. Не верьте в «добрых генералов». Настоящий генерал не будет заниматься посредничеством по выдаче банковских гарантий для малого бизнеса. Это всегда признак мошенничества. 5. Ваш юрист — ваш лучший друг. Любой документ, особенно связанный с залогом долей, должен быть проверен вашим личным, независимым юристом. Вывод: Мошенники мастерски играют на доверии и жажде быстрой наживы. Фигура «генерала» или иного сильного покровителя — всего лишь театр для усыпления вашей бдительности. Помните: если в сделке фигурирует «авторитет» и навязывают Юридическое сопровождение сделки https://t.me/likhanovrealtyspb

Почему сейчас выгоднее вкладываться в землю, а не в крипту и облигации? 🌱 Приветствую, инвесторы и думающие о будущем! Пока все говорят о волатильности биткоина и низких процентах по облигациям, умные деньги тихо уходят в самый фундаментальный и надежный актив — землю и средства производства. Вот почему именно сейчас это стратегически верное решение: 1. Защита от инфляции и девальвации. Облигации и депозиты часто не покрывают реальную инфляцию. Крипта может обрушиться на очередном заявлении регулятора. Земля — материальный актив. Ее ценность не исчезнет и будет только расти вместе с инфляцией, так как это ограниченный ресурс. 2. Суверенитет и независимость. Ваши облигации — это чьи-то долги. Ваша крипта — это цифровой код в чужом блокчейне. Ваша земля — это ваша суверенная территория. Её нельзя заблокировать, отключить или аннулировать. Это реальная собственность и основа для личной независимости. 3. Практическая польза и производство. Вложения в знания и производство на своей земле — это не просто инвестиция, это создание реальной ценности. · Можно выращивать еду (актуально как никогда). · Создавать мастерские или мини-производства. · Строить энергонезависимое жилье. · Развивать свой бизнес, не платя за аренду. Это не бумажная прибыль, а реальные товары, услуги и еда на вашем столе. Это актив, который кормит и приносит доход одновременно. 4. Тактическая и стратегическая безопасность. В мире геополитической нестабильности наличие своего клочка земли, где можно производить essentials (самое необходимое), — это не про доходность, а про выживание и безопасность вашей семьи. Это самый главный актив-убежище. Вывод: Криптовалюта — это высокорискованный цифровой инструмент. Облигации — консервативный, но уязвимый к макроэкономическим потрясениям инструмент. Земля и производство на ней — это актив №1 в новой реальности. Это вложение в реальный сектор, в свою независимость и в фундаментальную ценность, которая была, есть и будет всегда. Земля — не просто актив. Земля — это мама. Она накормит, обогреет и защитит. Вкладывайтесь в главное. --- P.S. А как вы думаете? Считаете ли вы землю и производство стратегическим активом на ближайшие 10-20 лет? Делитесь мнением в комментариях! У меня в закрытой продаже есть много лотов в разных регионах России (Алтай, Москва, Санкт-Петербург). Производства, фабрики, заводы, здания, отели. От 100 млн, от 1 млрд. По запросу отправлю презентацию. #инвестиции #земля #производство #активы #финансы #криптовалюты #облигации #безопасность #независимость https://t.me/likhanovrealtyspb

🏢 Недвижимость подорожает? Новый налоговый маневр Минфина. 24 сентября Минфин предложил пакет налоговых изменений, который напрямую ударит по карманам бизнеса и, с большой вероятностью, конечных покупателей. Особенно это касается рынка недвижимости. 📌 Суть инициатив в трёх пунктах: 1. НДС подорожает: ставка вырастет с 20% до 22% с 2026 года. 2. Налоговая удавка затянется: порог для обязательной уплаты НДС хотят снизить с 60 млн до 10 млн рублей. Это значит, что под обложение НДС попадут тысячи малых компаний. 3. Льготы отменят: для многих секторов МСП (строительство, торговля, добыча) отменят льготные тарифы по страховым взносам. Платить придётся по полной. 🔗 При чём здесь цены на квартиры? Всё просто. Стоимость квадратного метра в новостройке — это не только бетон и кирпич. Это ещё и: · Стройматериалы (которые тоже подорожают из-за НДС) · Услуги проектировщиков, юристов, логистов · Работа субподрядчиков Когда у каждого из этих звеньев цепочки вырастает налоговая нагрузка, затраты неизбежно ползут вверх. Застройщики, работающие на узкой марже, скорее всего, переложат часть этих расходов на покупателей. ⚠️ Важные «но» (без паники!) · Это пока только проект. Инициативы будут обсуждаться и меняться в Правительстве и Госдуме. Финальная версия может быть мягче. · Цены не взлетят в один день. Процесс будет постепенным, особенно по действующим контрактам. Но новые стройки сразу будут закладывать повышенные расходы в смету. 💡 Что делать прямо сейчас? Если вы в активном поиске жилья, вот план действий: 1. Рассматриваете новостройку? Возможно, есть смысл ускорить покупку, пока старые цены ещё актуальны. 2. Смотрите на проекты на ранних стациях («старт продаж»). У них часто уже утверждённая смета, куда сложнее вносить изменения. Это может стать вашей страховкой от подорожания. 3. Вы сами в девелопменте? Самое время пересчитать финансовые модели проектов с учётом новых рисков. Коротко: новости с налогового фронта — серьёзный сигнал для всех, кто связан с недвижимостью. Время для взвешенных, но быстрых решений. #недвижимость #налоги #минфин #ндс #новостройки #экономика https://t.me/likhanovrealtyspb

Продолжение поста о том, как продать квартиру самостоятельно Шаг 9: работа с задатком. · Что делать: Грамотно составить соглашение о задатке/авансе, которое будет юридически защищать обе стороны. Проверить чистоту денег. · Подводный камень: Неправильно составленный документ не имеет силы. Вы можете потерять время и остаться без денег, если покупатель передумает. ШАГ 10: Подготовка и проведение сделки (Финальный аккорд, где можно все испортить) · Что делать: Скоординировать работу с банком (если ипотека), МФЦ/Росреестром, нотариусом, страховой компанией, застройщиком, контрагентом. Подготовить кипу документов. Проследить, чтобы все прошло гладко. · Подводный камень: Малейшая ошибка в документах — и сделку приостановят. Нужно знать все текущие регламенты банков и Росреестра. Я организую безопасную сделку и проконтролирую безопасность расчетов. --- Итак, вы теперь знаете весь путь. Это 50+ часов вашего времени, стресс, переговоры и юридические риски. Готовы ли вы променять свои вечера, выходные и душевное спокойствие на попытку сэкономить? Моя работа — оградить вас от всего этого. Я беру на себя: ✅ Всю рутину и "телефонные войны". ✅ Юридические риски и бумажную волокиту. ✅ Эмоционально тяжелые переговоры. ✅ Организацию показов и сделки. В итоге вы получаете: Максимальную цену за вашу квартиру в сжатые сроки, полное спокойствие и сэкономленные нервы. Хотите продать квартиру дорого, быстро и безопасно? Напишите мне в личные сообщения слово "КОНСУЛЬТАЦИЯ", и я бесплатно оценю вашу квартиру и расскажу, как мы сможем это сделать вместе. 👇 Мой контакт https://t.me/likhanovrealtyspb

Пост-гайд: "Как продать квартиру самому: 10 шагов». Кажется, что всё просто: разместил объявление, показал квартиру и получил деньги. Но за этой кажущейся простотой скрываются десятки подводных камней, которые могут стоить вам не только денег, но и нервов. Я, Алексей Лиханов, профессиональный риелтор, за 7 лет работы помог продать большое количество квартир. И я честно расскажу, с чем вам предстоит столкнуться. После этого гайда вы будете знать всю кухню изнутри. Но вопрос «стоит ли оно того?» — останется открытым. ШАГ 1: Подготовка квартиры к продаже (Это не только уборка) · Что делать: Нужно не просто вымыть полы. Требуется Home staging: убрать личные вещи, сделать косметический ремонт, грамотно расставить мебель и свет, чтобы создать эффект "уютного, но нежилого гнездыша". Нужно найти и устранить все мелкие неисправности — подтекающий кран, скрипящую дверь. · Подводный камень: Вы потратите кучу времени и денег. Ваше субъективное видение "уютно" может отпугнуть 90% покупателей. Вы эмоционально привязаны к квартире и не видите её реальных недостатков. ШАГ 2: Оценка стоимости (Цена — это не ваше желание) · Что делать: Проанализировать десятки похожих объявлений в вашем районе, учесть этаж, вид из окна, состояние подъезда, материалы отделки. Не просто посмотреть цены, а понять, по какой цене объекты реально продаются. · Подводный камень: Вы рискуете либо завысить цену (и тогда вы будете помогать продавать свои квартиры конкурентам), либо занизить (и потерять сотни тысяч рублей). У меня есть доступ к статистике по сделкам. ШАГ 3: Юридическая проверка · Что делать: Проверить и подготовить все технические, правоустанавливающие и право подтверждающие документы. · Подводный камень: Одна ошибка — и сделка может быть оспорена в суде. Вы готовы нести за это финансовую ответственность перед покупателем? ШАГ 4: Фото и видео съемка (Телефоном не обойтись) · Что делать: Сделать профессиональные фотографии с правильными ракурсами и светом, возможно, 3D-тур или видео-обзор. · Подводный камень: Плохие фото убивают 70% интереса. Покупатели листают ленту за 2 секунды. Ваши любимые животные на фото, религиозные предметы, открытые крышки унитазов, темные углы на фото с телефона — главный враг продажи. ШАГ 5: Размещение объявлений и реклама (Ваше объявление потеряется среди тысяч других) · Что делать: Разместить на 5-10 основных площадках (ЦИАН, Авито, Домклик и др.), ежедневно поднимать объявления, уметь писать продающие тексты. · Подводный камень: Это монотонная ежедневная работа. Без правильного SEO и постоянного "апдейта" ваше объявление утонет. У меня есть наработанные каналы и бюджеты на таргетированную рекламу. Важно дать охват ☝🏽 ШАГ 6: Общение с покупателями (Эмоциональное выгорание гарантировано) · Что делать: Отвечать на 20-50 звонков в день. 80% из них будут "пустые": любопытные соседи, конкуренты, агенты и просто болтливые люди. Договариваться о времени показов. · Подводный камень: Вам придется сотни раз повторять одно и то же, терпеть глупые вопросы и бестактные комментарии о вашем же доме. Это съедает все время и нервы. Я выступаю "буфером" и фильтрую поток. ШАГ 7: Проведение показов (Вечера и выходные больше не ваши) · Что делать: Проводить десятки показов в разное время, подстраиваясь под график покупателей. Каждый раз готовить квартиру к визиту. · Подводный камень: Один показ — это минимум 1,5 часа вашего времени (дорога, встреча, сам показ). Приходят 10-20 групп, чтобы найти 1-2 адекватных покупателя. Готовы превратить свою жизнь в экскурсовода? ШАГ 8: Переговоры о цене (Самое психологически сложное) · Что делать: Вести жесткие переговоры, не поддаваться на провокации и манипуляции ("давайте скинем 500 тыс., я же сразу плачу"). Аргументированно отстаивать свою цену. · Подводный камень: Покупатели чувствуют вашу эмоциональную вовлеченность и будут давить на жалость или на недостатки. Без опыта вы почти наверняка уступите большую сумму, чем гонорар агента. ШАГ 9: Работа с задатком (Залог безопасности или головная боль?) Что делать? Продолжение в следующем посте 👇🏽

Как делить квартиру, если она куплена на деньги одного из супругов? Личное имущество согласно ст. 36 СК РФ, это имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Таким образом, возникает вопрос, если супруг продал свое личное имущество и купил в браке новое имущество, будет ли оно общим? ➡️ В данном случае, мы рассматриваем вариант, где супруг не только продал свое имущество, но и оформил новую покупку (квартиру) на жену. 1️⃣ Первая инстанция: Квартира куплена на деньги мужа, он это доказал, квартира его. 2️⃣ Апелляция: спорная квартира относится к совместно нажитому имуществу, поскольку бывший супруг распорядился своими личными денежными средствами и внес их в общий бюджет семьи. 3️⃣ Кассация поддержала апелляцию. 4️⃣ ВС РФ: Денежные средства, полученные от продажи наследства, относились к личному имуществу супруга. ❗️ При этом покупка на эти деньги новой квартиры не делает эту квартиру совместной. Даже если право собственности оформили на жену. ✅ Квартира, приобретенная на деньги одного из супругов, относится к личной собственности супруга, который это имущество приобрел. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2020 N 41-КГ20-10-К4 По всем вопросам/услугам/сделкам пишите

Полезная памятка по объектам культурного наследия при взаимодействии с банком перед сделкой 1. Выяснить у продавца на основании какого приказа КГИОП обьект признан ОКН (обьект культурного наследия) 2. Это действие необходимо для понимания, имеется ли охранное обязательство на объект 3. В случае, если такое обязательство имеется, направляете его в банк для одобрения объекта / если было утеряно - пишите мне 4. Самый интересный момент - когда обязательства на объект не было изначально (по ВНОВЬ ВЫЯВЛЕННЫМ ОКН охранные обязательства перестали выдавать), в таком случае для банка понадобится справка из КГИОП, о том что на данный объект охранное обязательство не выдавалось 5. Для получения такой справки необходимо обратиться в канцелярию КГИОП напрямую или подать заявление через МФЦ 6. Срок выдачи справки - 30 рабочих дней (при необходимости можем помочь с записью в канцелярию и ускорением получения справки в течение 7 раб.дней) 7. Далее банк принимает справку в общий пакет документов, а в ДКП будет нужно обязательно указать пункт из ФЗ «О объектах культурного наследия» / если ДКП делает банк - необходимо проследить за этим нюансом, иначе будет приостановка. Купить/продать недвижимость

◽СДЕЛКА ПО ДОВЕРЕННОСТИ ◽ Обязательно проверяйте достоверность сведений в ней и полномочия (в том числе паспортные данные продавца и его доверенного лица). Сделать это можно на сайте www.reestr-dover.ru. Если вы все-таки решили покупать квартиру по доверенности, рекомендуется созвониться с собственником по видеосвязи и удостовериться, что он добровольно продает жилплощадь и не находится под влиянием третьих лиц. Важно, чтобы собственник, показал паспорт и ещё раз проговорить сумму сделки. Если владелец в другом регионе России (особенно, если он является пожилым), можно попробовать обратиться к местному доктору для освидетельствования. Ни в коем случае не платите за квартиру наличными (в том числе через ячейку). Переводить деньги на расчетный счет собственника — это доказательство, на тот случай, если вы столкнётесь с мошенниками. В идеале проводите такую сделку нотариально. И ещё один важный момент: если вы выяснили, что данная квартира продаётся по доверенности от мобилизованного гражданина, это риск в плане проведения сделки и возможной нестыковки в случае аннулирования такой доверенности, если произойдёт гибель доверителя и дата смерти будет установлена раньше (от этой даты доверенность недействительна), чем проведённая сделка. Консультация +79219051120

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Кадастровая стоимость — это стоимость недвижимости, устанавливаемая по утвержденной методике, являющаяся базой для расчета ежегодного налога на имущество. Чем выше кадастровая оценка, тем больше налог. Если расхождение с рыночной ценой объекта большое, кадастровую стоимость квартиры можно изменить. С этого года методика по установлению кадастровой стоимости как-то пошла широким шагом и многие при заказе выписок после 1 января увидели увеличение в 1,5-2-2,5 раза. Из чего складывается кадастровая стоимость жилья: Основные параметры: ⁃ Год постройки здания; ⁃ Площадь; ⁃ Расположение; ⁃ Состояние. В каких случаях нужно обновить кадастровую стоимость квартиры: ▫️Стоимость завышена; ▫️Стоимость занижена; ▫️Есть ошибки в документах — в этом случае данные для расчета были неверными. Цена недвижимости не может быть ниже 70% от кадастровой. Если кадастровая оценка завышена в несколько раз, 70% от нее будут далеки от рыночной цены. В этом случае выгодно продать квартиру будет сложно, и сначала кадастровую оценку придется снизить. Как изменить кадастровую стоимость: Нужно обратиться в отдел по исправлению ошибок Росреестра (напрямую, через МФЦ или сайт «Госуслуги»), написав заявление с просьбой проверить достоверность сведений для расчета кадастровой стоимости по вашему адресу (с указанием кадастрового номера квартиры), при необходимости исправить ошибку и провести перерасчет стоимости. Заявление рассмотрят в течение месяца, на исправление ошибки отведено 60 дней. Когда обращаться в суд Если заявление не приняли или решение отрицательное, следует обращаться за оспариванием в суд. Понадобятся: ▫️Исковое заявление; ▫️Паспорт и документы, подтверждающие право собственности на квартиру; ▫️Подтверждение правомерности обращения — выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости, заключение профессионального оценщика, решение комиссии Росреестра или отказ ведомства принять заявление о пересмотре. По всем вопросам пишите +79219051120

Почему важно продавать квартиру с одним риелтором? Собственники часто считают, что если их объектами будут заниматься сразу несколько человек, то продажа состоится быстрее. На практике все получается наоборот. Для риелтора это означает, что он будет участвовать в гонке, ведь другой агент может найти покупателя и получить комиссию. Зачем агенту стараться, если он не уверен, что получит вознаграждение, ведь время и силы будут потрачены впустую? Мы часто приводим пример своим клиентам, которые сомневаются. Допустим, вы заказали пиццу в 10 местах и сказали, что заплатите только тому, кто принесет ее первым. Как думаете, вам кто-нибудь её принесет? Нет. Так и с квартирами. Риски такого подхода: 💡Нет маркетингового плана А он необходим, если хочется продать квартиру по максимальной цене. Маркетинговый план– это список инструментов, которые используются для поиска покупателя. В него входит: 1 - подготовка презентационной печатной продукции; 2 - фотосессия объекта; 3 - съемка видеоролика; 4 - наружная реклама; 5 - подготовка к фотосессии (Home Staging); 6 - предпродажная подготовка объекта (мойка окон и т.д.); 7 - продвижение объекта в соцсетях (качественный геотаргетинг, посев видеороликов и т.д.); 8 - организация показов объекта для агентов (Open House) и т.д. Очень важно дать охват и сделать это качественно. 💡Нет ответственного Если объектом занимаются 5-7 агентов, то никто из них не берет на себя ответственность за его продажу, в конкретный срок. Объектом будут заниматься как бы между делом и продажа может затянуться надолго. Риелтор может предложить этот объект в последнюю очередь и лишь тем покупателям, которые отказались от предложенных ранее эксклюзивных объектов. 💡Объект будут рекламировать по разным ценам Некоторые агенты прибавят свою комиссию. Кто-то пожадничает и сильно увеличит сумму, которую хочет получить собственник за свой объект. А кто-то, наоборот, уменьшит её, ради того, чтобы получить много звонков, а в ходе разговора сказать, что этот объект плохой и предложить «хороший», с которым работает по эксклюзиву. 💡Нет обратной связи от потенциальных покупателей Если не заключён эксклюзив, то риелтору не выгодно тратить время на общение с собственником, не имея гарантии, что именно он продаст объект. Поэтому, единственно возможная обратная связь от него, в этом случае, будет такой: «Моим клиентам понравилось, они думают». При этом, если сам собственник будет звонить каждому и спрашивать, почему он не стал ее покупать, то людям будет казаться, что он в отчаянном положении и точно не купят по высокой цене. Он будет выглядеть жалким в их глазах. А агент, при сборе обратной связи, в этом случае, наоборот, покажет свой профессионализм: ему могут в деталях рассказать, что не понравилось на объекте. 💡Нет защиты при переговорах Если объект будут одновременно вести несколько агентов, то все они будут отстаивать интересы своих клиентов-покупателей и просить, например, скинуть цену. А если будет заключен эксклюзивный договор, то агент встанет на позицию собственника и будет защищать его интересы во всех переговорах. Если Вам важен комфорт и безопасность, и Вы цените свое время - пишите мне 🌿😁