Час юриста

Можно ли оформить договор дарения на несовершеннолетнего? Для того чтобы оформить дарственную на квартиру на ребенка, нет законодательных препятствий, но важно, чтобы все было сделано законно и правильно. Поэтому, если одариваемому не исполнилось 18 лет (а это и означает, что стороной сделки с жильем выступает несовершеннолетний), в сделках в обязательном порядке участвуют родители. Несовершеннолетние до 14 лет не могут получать недвижимость в дар от своего имени. Поэтому договор будет подписывать его родитель, действующий в интересах своего ребенка. Если же его подпишет сам малолетний, то сделка будет ничтожной, и Росреестр не зарегистрирует переход имущества. А вот если нужно оформить дарственную на ребенка в возрасте 14 лет или старше, он самостоятельно будет выступать стороной сделки. В этом случае на несовершеннолетнего можно оформить договор дарения, но с письменного согласия родителей. Как подарить ребенку недвижимое имущество. Особенности дарения несовершеннолетним разных типов имущества Есть еще один важный нюанс: при дарении доли в недвижимости нужно обязательное участие нотариуса. Сделки с долями должны быть в нотариальной форме, кроме ситуации, когда все долевые собственники объекта дарят ребенку сразу весь объект одной сделкой. Есть и другие исключения: например, без нотариуса можно подарить долю в землях сельхозназначения. Кроме того, с позиции Росреестра, можно не привлекать нотариуса, если долю несовершеннолетнему выделяет и дарит единственный собственник объекта недвижимости.

КАК ОТКАЗАТЬСЯ ОТ ДОЛИ В КВАРТИРЕ Что такое долевая собственность Долевой собственностью считается имущество, которым обладают двое и больше владельцев, при этом определена доля каждого. Чаще всего общая собственность возникает: при наследовании недвижимости несколькими наследниками; при приватизации квартиры членами семьи, зарегистрированными на этой площади; при покупке имущества в период брака; при совместной покупке имущества несколькими лицами (часто членами одной семьи); при продаже имущества единственным собственником по частям. Можно ли отказаться от доли в квартире Отказаться от собственности или от доли в собственности по общему правилу можно в любой момент — нужно только объявить об этом или совершить действия, которые прямо демонстрируют такой отказ (ст. 236 ГК РФ ). Зачем отказываются от квартирных долей Причин может быть несколько: необходимость оформить долю в пользу родственника желание улучшить жилищные условия, например, один из собственников хочет получить все доли себе намерение избавиться от обязанностей собственника ненужной площади, когда у человека есть другая недвижимость либо нет финансовой возможности содержать свою долю в квартире Отказ при приватизации квартиры Если кто-то не хочет становиться собственником доли в приватизируемой квартире, то он вправе отказаться от участия в приватизации. Так как в этом случае осуществляется отказ от права получить долю, адресно отказаться в чью-то пользу нельзя — доля распределяется между остальными собственниками в равных пропорциях. Обратите внимание: если в квартире зарегистрированы дети до 18 лет, они обязательно должны быть включены в договор приватизации. Родители несовершеннолетних или опекуны недееспособных лиц могут отказаться от их включения в число участников приватизации только при наличии разрешения органов опеки и попечительства. Отказ от доли при получении наследства Второй случай, когда можно отказаться от доли в недвижимости до ее получения —  это наследование. Согласно ст.1157 ГК РФ, любой из наследников вправе отказаться от наследства в пользу другого наследника или без указания конкретного получателя его доли. Во втором случае доля будет распределяться между остальными наследниками в равных пропорциях. Отказаться от наследуемой доли в квартире можно в течение 6 месяцев со дня открытия наследства. Если срок был пропущен, наследник может обратиться в суд с заявлением о его восстановлении. Суд восстановит возможность отказа от наследства, если признает, что у пропуска срока были уважительные причины. Отказ от наследства является окончательным. Передумать и все-таки принять наследство потом не получится. Также нельзя изменить лицо, в пользу которого произведен отказ. Обратите внимание: отказаться от наследства можно только целиком. Нельзя принять машину и отказаться от доли в квартире, или принять долю в квартире и отказаться от принятия долгов по коммунальным услугам. Когда отказаться от наследства нельзя В каких случаях не получится отказаться от наследства: в пользу постороннего, который не является наследником; с оговорками или под условием; в пользу другого наследника, если наследуется обязательная доля (ст. 1149 ГК РФ); в пользу другого наследника, если все имущество наследодателя завещано назначенным им наследникам.

Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками или прописанными в ней детьми в целом возможна. Однако в первом случае для проведения сделки необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, а во втором — снять ребенка с регистрационного учета. Moжнo ли продать жилье, если ребенок проживает в нем или является одним из собственников При продаже квартиры, у которой имеется несовершеннолетний собственник или же где прописан ребенок, находящийся под опекой или попечительством либо оставшийся без попечения родителей, необходимо разрешение от органов опеки и попечительства. Чтoбы получить разрешение на продажу недвижимости от органов опеки и попечительства, необходимо подать заявление. Сотрудники этой службы имеют право проверять все детали сделки, задавать вопросы ребенку и его родителям, изучать документы на квартиру, проводить ее осмотр. Продажа квартиры с разрешения органов опеки и попечительства проводится с целью защитить имущественные права ребенка и не допустить ухудшения его жилищных условий. А такое возможно при следующих сделках, в которых собственником является несовершеннолетний: купля-продажа, обмен или дарение жилья; передача недвижимости в залог, аренду или безвозмездное пользование; Выделение долей имущества или его раздел; снятие денег со счета несовершеннолетнего. Сделки с недвижимостью, совершение которых по определению не может ухудшить имущественное положение ребенка, обходятся без участия органов опеки. Такое бывает, к примеру, в случае дарения несовершеннолетнему новой квартиры. Чтобы органы опеки при продаже квартиры дали добро на сделку, нужно предоставить доказательства того, что имущественное или жилищное положение несовершеннолетнего в результате купли-продажи не станет хуже. Это происходит при проведении следующих вариантов: Сделка — когда взамен продаваемого жилья приобретается другое, равнозначное по основным характеристикам или превосходящее их. Доля, принадлежащая ребенку, должна быть не меньше той, которую он имел ранее. Кроме того, его следует своевременно зарегистрировать в новой квартире. Денежная компенсация — в виде перевода средств от продажи недвижимости, принадлежащей малолетнему, на его счет в банке. Пользоваться деньгами с этого счета будет можно тоже исключительно с разрешения органов опеки, например, для покупки другого жилья.

Когда оформляют согласие супруга на продажу квартиры Согласие супруга на продажу недвижимости — документ, который оформляют, когда собственность является для супругов совместной. Так бывает в двух случаях. 1) Недвижимость купили в браке Если муж и жена купили недвижимость в браке, она считается совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Исключением являются случаи, когда брачным договором установлено иное. Один из супругов не может продать общую квартиру или дом, если второй супруг не согласен на сделку. Это правило действует, даже если в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН значится только один собственник и если такой режим совместной собственности не был изменен в установленном законом порядке. Если супруги развелись, но имущество не поделили, оно все еще считается совместным — согласие придется получить. 2) Недвижимость отремонтировали на общие деньги Это правило распространяется на случаи, когда квартира или дом принадлежит одному из супругов. Если произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость такого жилья, например, сделан капитальный ремонт или проведена реконструкция на средства из семейного бюджета, недвижимость может рассматриваться как совместная собственность супругов (ст. 37 СК РФ). По умолчанию считается, что раз один из супругов продает квартиру, второй в курсе и согласен на сделку. Поэтому переход права собственности оформят, даже если согласие супруга не приложат к пакету документов. Такие сделки опасны. Когда согласие супруга на продажу квартиры не нужно Продажа недвижимости без согласия супруга возможна, но не всегда. Согласие супруга не нужно, если недвижимость: Куплена до вступления в брак Подарена одному супругу Досталась одному супругу в наследство Приобретена во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак Приватизирована в браке одним из супругов Принадлежит только одному супругу на основании брачного договора В этих случаях недвижимость не считается совместной собственностью, поэтому согласие мужа или жены на продажу не нужно (ст. 36 СК РФ). Как оформить согласие супруга Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, как можно догадаться из названия, оформляют у нотариуса. В нем отмечают данные о браке, объекте недвижимости и супруге, дающем согласие на продажу. Чтобы оформить согласие супруга на продажу квартиры или дома, нужно предоставить документы: Паспорт супруга, который соглашается на продажу Свидетельство о регистрации брака или о его расторжении, если супруги в разводе Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН Документы предоставляют нотариусу в оригинале. Сотрудники нотариальной конторы составляют документ о согласии супруга на продажу недвижимости. Супруг его подписывает, а нотариус заверяет. Срок действия согласия супруга на продажу недвижимости не ограничен. Как правило, оно оформляется непосредственно перед совершением соответствующей сделки. Однако супруг вправе установить такой срок в согласии самостоятельно. Чем опасна сделка без согласия супруга Переход права собственности регистрируют и без нотариально заверенного согласия супруга. В этом случае в ЕГРН отмечают, что согласие не предоставили. Такая ситуация опасна, особенно для покупателя. По закону супруг, которого не предупредили о продаже недвижимости, имеет право в течение года оспорить сделку (ст. 35 СК РФ) по мотивам отсутствия его согласия. Это возможно только в случаях, когда другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о несогласии супруга на ее проведение. В такой ситуации сделка может быть признана недействительной, и квартиру потребуется передать обратно в собственность прежних владельцев – супругов. Покупателю придется судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги.

Продавец просит занизить стоимость квартиры: какие могут быть последствия Иногда продавцы квартир просят указать в договоре меньшую сумму, а часть стоимости получают без учета в документах. Так делают, чтобы сэкономить на НДФЛ, или скрыть доходы. Вот чем рискует покупатель, соглашаясь на занижение.  Повышенный НДФЛ при продаже квартиры Если новый владелец сам потом решит продать квартиру до истечения минимального срока владения, НДФЛ начисляется с разницы между ценой продажи и официальной ценой покупки — той, что указана в договоре. Например, квартиру покупали за 5 млн ₽, а в договоре указали 3 млн ₽. Через два года продали за 6 млн ₽. НДФЛ придется заплатить с 3 млн ₽ — это 390 тыс. ₽. Если бы в договоре указали реальную стоимость, НДФЛ начислялся бы только с 1 млн ₽ — 130 тыс. ₽.  Неполный вычет Имущественный вычет можно получить только с официальных расходов на покупку жилья. Например, муж и жена купили свою первую квартиру за 5 млн ₽ и на двоих могли получить вычет в размере 4 млн ₽. Но в договоре указали заниженную стоимость — 3 млн ₽, и вычет муж и жена получат только в пределах этой суммы. НДФЛ к возврату — 390 тыс. ₽, вместо возможных 520 тыс. ₽.  Потеря разницы при отмене сделки Если суд признает сделку недействительной и придется вернуть приобретенную квартиру, можно претендовать только на сумму, которую получили официально по договору. Например, если выяснится, что продавец использовал маткапитал и не выделил доли детям. Сделку по продаже квартиры признают недействительной, а покупатель получит сумму из договора.