📌Бойко о недвижимости

‼️Сдвиг Нет, вы не думайте, речь пойдет не про сдвиг земной коры, а несколько интересней. Есть у ГК Pioneer премиальный ЖК в Даниловском районе - называется ЖК SHIFT (англ. сдвиг, смещение). Так вот старт продаж был в начале 2024 года, а сейчас уже часть корпусов доросли в монолите до 10 этажа. Да, это не описка. Только часть корпусов‼️ Поясню - в проекте 5 корпусов, первыми в продажу вывели 2 и 3 корпуса. Но вот все корпуса кроме 2 выросли уже из подземной части и выглядят солидно. А вот на месте 2-го корпуса груда песка. Также этот корпус сняли с продажи еще в начале лета‼️ Я решила разобраться - WTF?? Начнем с официальной версии от застройщика. Их две: ‼️Версия #1: «2-й корпус слишком распродан, поэтому мы убрали его с продажи, чтобы потом выставить на продажи вновь по максимальной цене». Логично, принимаем. Но что со стройкой? Почему стоит? «Долго запрягаем - быстро едем. Ситуация временная - скоро начнем строить, к окончанию строительства точно успеем» Фиксируем отсутствие внятного ответа. ‼️Версия #2, моя любимая: «У нас клиент купил все пентхаусы в этом корпусе, поэтому мы отдали документы в перепроектирование. Как поменяем проект пента - сразу начнем строить и продавать» Всем же понятно, что это тоже глупость?! У меня был с клиентом случай - он потребовал увеличить высоту потолка пента, стройка не останавливалась) Застройщик в своем официальном ТГ канале рапортует - «55% монолита уже возведено, все работу ведутся в соответствии с графиком». Э, ребят, а вы ничего не забыли❓❓У вас еще один корпус был в проекте - 2-й 😱 И поговаривают, что вы его лучше всего распродали. При этом на всех фотографиях - будь то на сайте наш.дом.рф и в официальных каналах застройщика - съемка места строительства 2 Корпуса не производится ✂️‼️ Приедешь на стройку и увидишь наглядно, что строительство подземной части для этого корпуса еще не начато! Там лежит песок. Удалось найти одну единственную фотографию, подтверждающую этот факт!! Таким образом очевидно, что проблема именно с бумагами. И тут дальше включился мой внутренний Шерлок Холмс. Что я нашла в бумагах? Земельный участок под строительство состоит из 3 участков: ✂️ 77:05:0001009:58 площадью 20036 квм ✂️ 77:05:0001009:10 площадью 3500 квм ✂️ 77:05:0001009:1004 площадью 1191 квм Я подняла АГР - строительство 2 корпуса приходится преимущественно на участок :1004, но частично выходит на основной участок :58. Несмотря на то, что на участок с кадастровым номером 77:05:0001009:1004 является основным. Его площадь - 3,5 тыс квм, а плотность застройки всего участка согласно выданному ГПЗУ - 30 тыс квм/га. То есть на участке, где должен размещаться на котором должен размещаться Корпус 2 разрешено разместить всего 3147 кв.м‼️ А что такое 3147 тыс квм для 20-ти этажного дома? Это менее 120 квм жилой площади на этаж. Надо как минимум в 4 раза больше. Что же надо сделать застройщику, чтобы исправить ситуацию и наконец-то начать стройку? Я вижу только один вариант: Строительство дома, который размещается на 2-х земельных участках, запрещено. Поэтому застройщику требуется объединить участки в один и «размазать» жилые метры по всему участку! Видимо, пока застройщику это не под силу. Но ГК Pioneer не первый раз встречает в такую историю. В третьей очереди Life Ботанический сад по плану посадки корпусов наблюдалась такая же неразбериха с земельными участками. Застройщик решил не решать проблему и продать проект тем, у кого влияния, видимо, побольше. Дольщики ЖК Shift уже нервничают, поэтому если после моего поста застройщик расскажет открыто своим дольщикам о существующих проблемах и способах, а главное сроках их решения, мы будем благодарны‼️ 📌Бойко о недвижимости

Рассуждения на тему В пятницу ЦБ снизил ключевую ставку до 17%‼️ Многие, вдохновленные прошлым снижением на 2%, ожидали аналогичной щедрости и на этом заседании, но ЦБ был конкретен: «Такой сценарий нами даже не рассматривался - или 1% или оставить ставку без изменений». Банки оперативно ответили на шаг ЦБ и снизили ставки по депозитам и кредитам. Ипотечные ставки сбер снизил на 2%. И сейчас, заходя в приложение банка, очевидно, что ставок по депозитам выше 15,5% даже на 3 месяца не найти. А ведь рядом красуются, доживающие последние деньки, вклады под 22,5%. Эх, были ж времена. Девелоперы отреагировали на результаты заседания ЦБ без благодарности. Многие стали высказываться о том, что помощь со стороны ЦБ строительной отрасли слабая - так экономику не поднять. А ЦБ на это отвечает - радуйтесь и этому, а то у бюджета такой дефицит, что мало не покажется - 3,5% от ВВП в 2025 году. И виной этому, в том числе, субсидирование ипотеки. Пополнять его будем с доходов ваших же покупателей. На это акции крупных застройщиков пошли стремительно вниз - см скрины. На российский рынок акций также оказали влияние прогнозы экономистов относительно замедления роста ВВП и охлаждения экономики, которая долгое время росла за счет активного развития оборонной промышленности и сопряженных с ней отраслей. 📌Выводы для девелоперов: 🌬️для девелоперов снижение ключевой ставки на 1% «курам насмех». "Об устойчивом оживлении рынка ипотеки можно будет говорить, когда ставка по ипотеке упадет ниже 15%. В случае реализации базового сценария ЦБ (ключевая ставка в 2025 году в среднем 18,8–19,6%; в 2026 году – 12-13%) это произойдет в середине 2026 года". 🌬️размер накопленного долга девелоперов перед финансирующими стройку банками из-за недостаточного наполнения эскроу растет с геометрической прогрессией, сжирая прибыль и загоняя многих в состояния убыточных компаний 🌬️+10% - рост цен на строительные материалы в России за месяц. В августе 2025 года, по сравнению с июлем, цены на стройматериалы увеличились на 9,96%, сообщает ТАСС со ссылкой на данные Росстата. В годовом выражении цены выросли на 4,02%. Исключение — металлочерепица: её стоимость снизилась на 0,7% за месяц. 📌Выводы для покупателей: 🔆 Сегмент ипотечного кредитования демонстрирует уверенный рост: август на 11% больше июля, июль на 15,5% больше июня 2025 года. Август 2025 больше августа 2024 года на 6,3%. Доля рыночной ипотеки постепенно увеличивается - в июле на нее приходилось 19% от объема и 35% от количества выдач. 🔆 На прошлой неделе ряд застройщиков повысили цены на свои проекты на 2-5% из-за возросшего спроса на проекты. Результаты августа от Пульс Продаж в сегменте бизнес- класс приведены в графике - объемы сделок растут, цена кв.м увеличивается. Средняя стоимость проданного лота по старой Москве составила 24,8 млн руб. (23,8 млн руб было в июле 2025 года) 📌Вывод по жизни: Если мы наблюдаем замедление ростов экономики, то ожидать безразборной скупки недвижимости не стоит. При этом люди как решали, так и будут решать свои жилищные вопросы. Рост цен на недвижимость неизбежен из-за инфляции, удорожания строительства и снижения объемов новых стартов. Про деньги с депозитов говорить не буду - предсказать потребительское поведение сложно, но если человек на депозите копил на квартиру, то после снижения ставки по депозитам - он точно пойдет и купит квартиру. Свой рост 15-20% годовых недвижимость продемонстрирует - вопрос выбора правильного актива. В этой непростой экономической ситуации выстоят девелоперы с финансово грамотным подходом и понимающие потребности своего покупателя. 📌Бойко о недвижимости