📌Бойко о недвижимости

Больше моря нет? Страна Девелопмент привлекла студию Артемия Лебедева к аудиту общественных зон в проекте Aurus. Судя по срокам подготовки - аудит заказали сразу после достаточно провального старта продаж проекта. ⚠️Что привлекло внимание: Цитата из отчета: «Над шестым этажом есть огромная открытая территория, доступная только жильцам. Мы придумали, как интегрировать туда ивент-пространства с амфитеатром, летний кинотеатр, воркаут и зону йоги, детскую площадку, фотозоны и смотровые площадки.» А моря больше нет? Я прилагаю картинку из презентации застройщика и отчета студии Лебедева - на месте моря детские площадки и зимний сад. Вообще выводы и предложения выглядит недостаточно профессионально. Ключевые из них: ❕«Мы решили ограничить доступ в гранд-лобби для посторонних и вынести коммерческие площади в отдельные помещения». У меня вопрос - а что есть где-то иначе? ❕Вход в ресторан как с улицы, так и из лобби. Раз вход в ресторан из лобби, значит и выход из ресторана - тоже в лобби) Выглядит как два противоречивых пункта. До этого студия Артемия Лебедева разработала 2 неплохих проекта - благоустройство бульвара в ЖК «Резиденции архитекторов» и стратегию пространства «Соушел хаб» в ЖК «Хайд аут». Но есть и «вырви глаз»: предложенные студией интерьеры квартир для ЖК «Свет» выглядят как минимум экстравагантно. «Каждому покупателю квартир в подарок предлагается интерьер, созданный в Студии Лебедева» - это как третий ботинок, вроде «спасибо», а надеть некуда. Вывод, который должен запомнить каждый покупатель недвижимости: рендер не всегда совпадает с реализацией. Даже если внешне вроде как похоже, но исполнение все равно может не порадовать, как в Саввинской 27 от Левел. 📌Бойко о недвижимости в MAX

Северный речной порт 11 марта вышла в продажу 2 очередь проекта Северный пост от Legenda. Я не писала этот пост, чтобы не кричать «волки» пока не убедилась, что это действительно они. Насмотревшись на новые старты продаж, не исключала, что могут выйти дороже первой очереди. Северный порт - это проект на берегу Москвы реки на левой стороне Ленинградского шоссе при движении из центра. На территории 26 га несколькими девелоперами реализуется проект комплексного развития территории по созданию абсолютно новой жилой, коммерческой, социальной и спортивной среды. Так вот сейчас там ведут строительство 2 застройщика: 💡Легенда 💡Мангазея 1 очередь строительства Легенды: ❕Количество квартир - 1173 шт ❕Распроданность - 76% ❕Старт продаж - март 2024 года Ввод в эксплуатацию - 1 кв 2028 года До метро идти 17-22 минуты пешком. Очень нравится кривая роста средней цены продажи с сайта наш.дом.рф - равномерный рост без скачков и падений (прилагаю к посту). Также я не поленилась и посчитала среднюю цену на старте продаж и сейчас по ЗАКЛЮЧЕННЫМ ДДУ: ❕Старт - 398 тр/квм ❕Сейчас - 560 тр/квм ‼️Рост составил - 41% Если говорить про соседа, Мангазею на речном, то там текущая распроданность - 58% и средняя цена продажи сейчас - 549 тр/кв. Что для проекта на второй линии высокие показатели. Посмотрим квартирографию: Северный порт: 56% студий и 1к Мангазея: 48% студий и 1к Но студии и однушки в таком отдалении от метро возможны для собственного проживания, а не для короткого инвеста, поэтому их бы я не рассматривала. А вот крупные видовые форматы - тут уже интересно. Наш реальный кейс: ❕в ДДУ - 30 этаж по цене 39,8 млн руб ❕в текущем предложении с сайта - 15 этаж. И пока я писала пост её уже забронировали. Рыночная цена квартиры в рассрочку на 30 этаже - около 80 млн руб. Итого прирост - 100%‼️ Я считаю, что в данном проекте на текущий момент нет смысла покупать квартиры с видом в сторону Ленинградки - перспективной застройки бизнес центров. До того, как район заживет полной жизнью ликвидность у этих вариантов сомнительная. А вот видовые квартиры особенно в низкоэтажных домах на первой линии - максимально интересный вариант. Текущая стоимость при покупке в рассрочку видовых квартир: ♻️ 1 оч - 760 тр за квм ♻️ 2 оч - 660 тр за квм А стартовал проект примерно с 480 тр за квм. А теперь ответы на интересующие всех вопросы. Есть ли смысл брать 2 очередь сейчас под инвест? По словам застройщика общий объем поставленных броней на 2,5 млрд руб. - примерно 95 квартир. Это очень много для старта. Преимущественно интерес вызван длинной рассрочкой. Часть броней отвалится из-за условия долгого хранения средств на аккредитиве. По текущей схеме покупки ДДУ подписывается и оплачивается, но на регистрацию не отправляется. Застройщик меняет проектную документацию. Ориентировочный срок размещения средств на аккредитиве - до 90 дней. Волнительно. Сама бы я в мелкие невидовые форматы не полезла. Присмотрелась бы к крупным видовым квартирам. Только в них вижу возможный инвест. И то не именно во 2 очереди, а в проекте в целом. Что тут уникально для рынка - избыточные площади в квартирах. И хоть это звучит странно от инвест аналитика, который всегда бьется за эффективность и стоимость метра, но для жизни людям иногда хочется жирку) но жирок должен обязательно сочетаться с хорошим видом из окна. Будет ли еще рост? ✅ когда покупатели смогу зайти в квартиру и влюбиться в вид из окна ✅ когда будет запускаться социалка ✅ когда заселятся коммерческие обьекты 📌Вывод: В масштабных проектах с ограниченным доступом к внешней инфраструктуре: ‼️ для перепродажи стоит брать только видовые уникальные квартиры и не студии, так как метро далековато ‼️ если готовы держать более 6 лет, то можно рассмотреть невидовые варианты. Их перепродать можно будет только после запуска прочей инфраструктуры. 📌Бойко о недвижимости в MAX