Инвестиции в недвижимость с "ЛУЧИ ИНВЕСТ"

Спешим поделиться новостью! В Сочи стартовали закрытые продажи нового клубного комплекса ULTRA LUXURY класса - THE POINT! THE POINT - это комплекс из 17 резиденций и 3 пентхаусов. THE POINT построен в архитектурном стиле КЛАССИЦИЗМ с элементами BELLE ÈPOQUE, родиной которого считается лазурный берег. THE POINT расположен на самой высокой точке Черноморской Ривьеры, на территории субтропического дендропарка с уникальным микроклиматом. Представленные в The POINT резиденции отличаются исключительным качеством планировок, архитектурных решений и отделки. Резиденции представлены в 2-х видах: GRAND RESIDENCES - площадью 422–514 м2 и JUNIOR RESIDENCES - площадью 156–270 м2 Трехуровневый пентхаус площадью 1088 м2 не имеет себе равных. Созданный в соответствии с мировыми стандартами проектирования пентхаусов, он представляет собой роскошную виллу на крыше, с обширными террасами и видовым бассейном. В концепции THE POINT предусмотрена эксклюзивная позиция - студии, которые могут служить жильем для детей, квартирой для родителей резидентов или няни. Студии площадью от 46 кв. м до 79 кв. м размещены на 2-м этаже в особняках A и В, представлены с отделкой. Все студии имеют выход на балконы или в просторные патио. Клубная инфраструктура The POINT включает: • The Colonnades —пляжную lounge-зону с бассейном и баром • Gentlemen’s Club — мужской клуб • Спорт-клуб и СПА • Event-салон Подробную презентацию проекта, вышлем по запросу.

Кто и зачем покупает гостиницу в ипотеку? А так вообще можно? Независимое интернет-издание из Санкт-Петербурга попросило нас дать экспертный комментарий по основным тенденциям рынка недвижимости в Сочи. Материал вышел еще перед Новым годом. Его обязательно читать всем, кто поставил себе цель в 2024 году купить домик у моря. Вот здесь всё кратко и по делу. Читайте и задавайте вопросы в комментариях. 

Где выгоднее купить курортную недвижимость: сравниваем Турцию, ОАЭ и Российское Черноморское побережье. Весной и летом 2022 года мы наблюдали как люди в спешке пытались вложиться в недвижимость за рубежом, в частности в Турции, ОАЭ, Кипре. Почему они решили, что это выгодно? Возможно, на них повлияла агрессивная реклама риэлторов или привычка думать, что за границей все надёжнее. Так ли это на самом деле? Что нужно учитывать, если вы хотите купить недвижимость за рубежом? Если вы не являетесь гражданином той страны, где приобретаете недвижимость, то вы точно рискуете. Правила игры в отношении россиян из-за санкций меняются регулярно. Кто еще два года назад мог предположить, что на въезде в ЕС у россиян будут конфисковывать личные авто? А сейчас это наша реальность. Наиболее популярна у россиян с точки зрения приобретения недвижимости Турция - член НАТО, а Кипр входит в Евросоюз. Эти страны не свободны в принятии решений относительно сотрудничества с гражданами РФ. Сейчас все больше разговоров о конфискации зарубежных российских активов в пользу другой страны. Многих инвесторов привлекает ОАЭ. Это направление активно рекламируется. Но если сесть и все посчитать с холодной головой и калькулятором, то иллюзий станет меньше. Для граждан РФ нет легального, прямого способа перевода средств в ОАЭ и обратно. В этом “помогают” агенты по недвижимости. Всё на доверии. Схемы непрозрачны. Рынок недвижимости ОАЭ сильно перегрет. Многие, кто купил ранее, сейчас испытывают трудности с продажей. А что у нас? В ситуации неустойчивых дипломатических отношений недвижимость в России выглядит наиболее понятным и прогнозируемым активом. Частным инвесторам мы советуем присмотреться к городам Черноморского побережья. Данные за десятилетия показывают - курортная недвижимость растет в цене, что бы не происходило. Это связанно с двумя основными факторами: мало земли пригодной для строительства (кругом земли заповедников и земли сельхоз. назначения), большой спрос. В современных реалиях, когда путешествия за границу затруднены, поток отдыхающих направлен на отечественные курорты. Курортная недвижимость - это ваш пассивный доход на долгие годы. Какой город Черноморского побережья вы считаете наиболее перспективным? Пишите ваши варианты в комментариях. Отправим вам дайджест лучших локаций по соотношению цена/окупаемость. 

Кейс: как прибыльно вложить в черноморскую недвижимость 20 млн. руб? Яна с мужем решили вложить свои накопления в недвижимость. Они самостоятельно изучили информацию о новостройках Сочи. Им понравился широко разрекламированный строящийся объект в Адлере. 90% риэлторов поддержали бы их в этом решении. Зачем заморачиваться, если клиент уже сделал выбор? Закрывай сделку и получай комиссионные. Но мы отговорили Яну от сделки. Почему мы это сделали? Инвестиции в недвижимость - надежный способ сохранять свои средства и получать пассивный доход. И тут очень важен выбор правильного объекта для вложения средств. Курортная недвижимость в этом отношении особенно популярна: всегда есть спрос, можно выгодно сдавать в аренду. Купить недвижимость на Черноморском побережье - разумное решение. Рассказываем, как в апреле 2023 года свой выбор делали Яна с супругом, какое решение приняли после общения со специалистами ЛУЧИ-ИНВЕСТ, какую доходность получили в итоге. Яна обратилась к нам с конкретной задачей: приобрести недвижимость стоимостью до 20 млн рублей с целью роста стоимости и, в последствии, получения стабильного пассивного дохода. Они с мужем самостоятельно изучили информацию в интернете, уже пообщались с застройщиками и другими агентами. Семейная пара пришла к выводу, что им стоит приобрести апартаменты в известной новостройке Адлера. К нам обратились в последний момент просто с целью убедиться в правильности своего решения. Мы провели анализ рынка. Выбранный комплекс хорошо распиарен: красивый сайт с трехмерной графикой и полной визуализацией, привлекательное описание инфраструктуры и преимуществ комплекса. Застройщик щедро вложился в рекламу. Но! Цена кв. метра в комплексе высока уже на начальном этапе. По соседству есть ДЕЙСТАВУЮЩИЙ комплекс апартаментов сопоставимого класса, причем на 500 метров ближе к морю. Стоимость кв. метра в нем - такая же. Вывод: по завершении стройки не стоит ждать ощутимого роста стоимости. Напомним, у Яны есть цель вложить деньги, чтобы заработать. С этой точки зрения у объекта есть еще один минус. В комплексе более 1000 примерно одинаковых апартаментов. При перепродаже или сдаче в аренду Яна столкнется с высокой внутренней конкуренцией. Это не лучшим образом скажется на доходе и потребует большой вовлеченности в процесс. Мы предложили Яне несколько альтернативных вариантов. Они с мужем остановились на комплексе гостиничного типа в центре Сочи. Из плюсов: l апартаменты в центре Сочи хорошо сдаются в аренду круглый год l в комплексе небольшой номерной фонд (эксклюзивность предложения повышается) l все номера сдаются “под ключ” - с ремонтом, мебелью и даже постельным бельем l это комплекс уровня Premium (всегда дает большую доходность от сдачи) l срок завершения строительства близок - 2 квартал 2024 года l безопасность сделки, объект возводится в соответствии с ФЗ-214 (деньги участников долевого строительства находятся на эскроу-счетах) Самое важное – цена за 1 кв. м с хорошим потенциалом. В апреле цена за 1 кв. м составляла от 700 000 рублей. При анализе выяснилось, что аналогичные действующие комплексы по соседству стоят 1,2-1,3 млн рублей за 1 м2. Потенциал роста - минимум 500 000 рублей на каждый кв. метр недвижимости. Яна с мужем выбрали номер 25,5 кв. м за 19 635 000 рублей. Цена 1 кв. м составила 770 000 рублей. Сделка состоялась в конце апреля 2023 года. На конец ноября комплекс распродан на 80%. Номер 25,5 кв. м (как у Яны с супругом) у застройщика стоит 29 325 000 рублей или 1 150 000 р за 1 кв. м. За 7 месяцев стоимость актива у Яны выросла на 9 690 000 рублей, что составляет почти 50% доходности! Сейчас уже очевидно, что к моменту сдачи комплекса во 2 кв. 2024 года 1 кв. м будет стоить минимум 1,3 млн рублей и свободных номеров в продаже не останется. А это значит у Яны будет ликвидная недвижимость, которая прирастет в цене почти на 70% всего за 1 год! Мы поддерживаем стремление наших клиентов самостоятельно исследовать рынок недвижимости. Просто внесите в свой план беседу со специалистом ЛУЧИ-ИНВЕСТ. В следующих статьях мы обязательно приведем кейсы по доходности от сдачи в ар

Сдавать квартиры посуточно в России можно будет только с согласия соседей! "Сдавать квартиру посуточно хотят разрешить только в случае, если это не создает неудобств соседям. Такой законопроект правительства в первом чтении 08 ноября одобрила Госдума. Законопроект разработан во исполнение постановления Конституционного суда, который запретил приравнивать посуточную аренду квартир к гостиничному бизнесу по формальным признакам и предложил законодателям урегулировать порядок и особенности предоставления жилья в краткосрочный наем. Из нового законопроекта, который готовится ко второму чтению, для предоставления квартиры в найм должно быть не против не менее 75% жителей многоквартирного дома. По мнению депутатов, это позволит соблюдать законные интересы соседей." Новость интересная и важная для рынка курортной недвижимости. Такой закон, если будет принят, может существенно повлиять на рынок квартир, сделав их менее привлекательными для многих инвесторов. Не секрет, что сейчас более 60% квартир на побережье покупается с целью инвестиций. И несмотря на активно развивающийся рынок апартаментов в гостиничных комплексах, большинство инвесторов продолжают вкладывать деньги именно в квартиры. Хоть это и менее доходный инструмент чем апартамент в отеле, но большинству людей более понятен и близок. Инвестируйте в курортную недвижимость со специалистами компании "ЛУЧИ ИНВЕСТ". Мы всегда бесплатно расскажем и покажем на примерах куда инвестировать выгоднее.

"Комплекс Naiman поднимает минимальную цену за 1 м2". Сама по себе новость, конечно не новость. Вся строящаяся недвижимость в Сочи постоянно прибавляет в цене. Тут важны две вещи: Касательно Naiman - рост стоимости почти на 20% всего за три месяца. Мы это видели и понимали. (читайте основную статью про Naiman). И как мы оцениваем, справедливая цена в этом комплексе 1,2-1,3 млн за 1 м2 уже в следующем году. А значит, по прежнему, есть смысл входить в проект. И второе, в Сочи строится огромное количество комплексов. Продажи бодро идут во всех. Но! Далеко не все из них действительно привлекательны в плане инвестиций. Для нас по многим вариантам очевидно, что "инвесторы" будут потом продавать свои апартаменты дешевле чем покупают сейчас, просто что бы выйти в "деньги". Почему так? И как этого избежать и реально заработать? Обращайтесь, расскажем! t.me/...158

Livingston Grand Resort & Spa Строящийся отель класса Deluxe на территории 5,6 Га, на первой линии с собственным брендированным пляжем в г. Сочи! Вот пример действительно отличного проекта. Очень удачное расположение. Первая береговая линия. Большая зеленная территория. Хороший потенциал для роста стоимости 1м² после запуска отеля и отличный вариант для стабильного пассивного дохода. Важно - так как по данному отелю старт предпродаж, еще нет официальной страницы. Все сайты в интернете фэйки - будьте внимательны. 🌟 Строительство по 214-ФЗ, эскроу-счета 🌟 Ввод в эксплуатацию 2 кв 2026 г 🌟 Большой открытый бассейн площадью более 1600 м2 🌟 Wellness & SPA - более 2500 м2 🌟 Панорамный ресторан с прямым видом на море 🌟 Ландшафтный дизайн Scape и архитектурный дизайн Haast 🌟 Мультифункциональный конгресс-центр, вместимостью более 800 мест 🌟 Большой Детский Центр 🌟 224 парковочных места 🌟 Площадь от 17 до 187 м² 🌟 Ипотека, рассрочка 🌟 Цена от 918 000 ₽ за 1 м² 🏛 Уникальное предложение в данном отеле - Вилла 719 м² со своим участком 10 соток. С отдельным въездом и своей парковкой. Владелец может пользоваться всей инфраструктурой отеля круглогодично! 💰 Стоимость - 750 000 000 ₽.

Доброго всем дня и отличного начала трудовой недели! Сегодня обсудим тот факт, что сотрудники агентств недвижимости и брокерских компаний зачастую забывают о том, что многие нюансы, очевидные для них, как для людей «внутри рынка недвижимости на побережье», могут быть абсолютно неочевидными для людей со стороны. Даже если Вы бизнесмен, хорошо считаете и в целом понимаете, что такое доходность, окупаемость и т.д. Поэтому ответим подробно на некоторые возражения, касающиеся в целом ситуации на рынке и расчетов по доходности того или иного объекта. Одним из самых частых возражений является то, что рынок недвижимости на побережье и особенно в г. Сочи перегрет и обязательно «схлопнется» в течении года-двух. Мы, как люди большую часть своей жизни прожившие в Москве, постоянно подобное слышали и о московском рынке недвижимости. Многие недоумевали, где и кем нужно работать чтобы купить «в лоб» квартиру в Москве?! Когда же закончится это безумие и в один прекрасный день все подешевеет вдвое, а лучше втрое. ) Однако, если мы и видели откат в ценах, он всегда был незначительным. А в целом рост цен продолжается постоянно. И все мы понимаем почему. Тоже самое сейчас и с Сочи. По оценке властей, население города за последние 10 лет увеличилось в два раза в основном за счет приезжих. И тенденция эта сохраняется. Из нашего опыта работы в одном из агентств недвижимости г. Сочи, с персоналом в 40 сотрудников видно, что только двое из них являются коренными сочинцами. И так везде, одним из первых вопросов при знакомстве с человеком является «из какого Вы региона»? Люди с удовольствием меняют свои сибирские и прочие города на хороший климат, постоянно развивающуюся инфраструктуру и деньги. Да, в Сочи идут большие инвестиции как от государства, так и частные, город продолжает развиваться и становится лучше. По данным 2017 года, оборот торговли в год на душу населения в Сочи в 1,75 раз больше, чем в среднем по России. При этом он превышает годовой оборот торговли на душу населения во всех городах-миллионниках, Санкт-Петербурге и Москве. Второй момент – это постоянно растущий туристический поток. В прошлом году мэр отчитался о новом рекорде за всю историю города – 7.2 млн туристов за год! В этом ожидается не меньше. Слова того же мэра про сезон 2023 – «Средняя загрузка средств размещения приближается к максимальной отметке и составляет 83%». Город давно стал круглогодичным курортом за счет самого крупного и развитого в стране горнолыжного кластера, за счет развитой инфраструктуры, ресторанов известных рестораторов, к которым мы все привыкли и богатой развлекательной жизни. Здесь есть чем заняться в любое время года – отсюда и устойчивый туристический поток. Кто-то скажет, что причиной такого ажиотажа является известная политическая ситуация в стране и отчасти будет прав. Но уже понятно, что в ближайший год-два ничего принципиально в этом плане не изменится. На другой стороне медали - относительно небольшие объемы строительства. В Сочи попросту негде строить! Вся пригодная для масштабного строительства земля уже занята, а вокруг горы и территории заповедников. Хорошим этому доказательством является тот факт, что крупный Краснодарский застройщик, который возвел уже несколько объектов в Сочи, ищет новые участки под строительство через свой телеграмм канал для агентов. То есть весь административный ресурс и личные связи в мэрии исчерпаны и помочь не могут. Застройщик обращается к обычным людям с просьбой найти землю под застройку и за это обещает хороший бонус! Подводя итог, можно сказать, что нет ни одной объективной причины к снижению цен на недвижимость в Сочи в обозримой перспективе. Дефицит между предложением и спросом недвижимости существует во всех сферах – жилая, коммерческая и туристическая. И в ближайшее время нет способов выровнять баланс, кроме как ценой. Пост получился длинным, но содержательным! Благодарим всех, кто дочитал! Совсем скоро обязательно расскажем в подробностях о способе расчета доходности при сдаче недвижимости в аренду.

⚡️КЕЙС: для тех, кто сомневается, куда вкладывать — в коммерцию или жилье.    Сегодня разберемся в деталях кейс для тех, кто выбирает недвижимость для инвестиций на побережье. При схожем бюджете в одном ЖК. В перспективном, развивающемся районе г. Сочи - Кудепста. За счет строительства инфраструктурных объектов (школа, сад, реконструкция набережной реки Кудепста), а также, сразу двух новых жилых комплексов, население данного района вырастет в несколько раз в течении ближайших трех лет. В принятии решения поможет простая математика. Рассмотрим вложения в квартиру и Street-retail (помещение на первом этаже) в одном и том же жилом комплексе. ▪️студия 24.9 м2, цена – 10 861 000 руб., рост цены к окончанию строительства (3 кв. 2023 года) ~ 10%, налог при перепродаже — 13% -> доход инвестора = 1 млн руб. Доход при сдаче в аренду — от 300 000 руб. в год ▪️помещение на первом этаже 26,6 м2, цена — 11 079 000 руб., рост цены к окончанию строительства (3 кв. 2023 года) ~ 20%, налог при перепродаже для ИП — 6% -> доход инвестора = 2 млн руб. Доход при сдаче в аренду — от 600 000 руб. в год    Прямой расчет позволяет сделать вывод: при схожих затратах на покупку помещения под коммерцию и квартиры, перепродажа и сдача в аренду коммерции принесет Вам доход в 2 раза больше, чем квартира.    Ритейл исторически считается одним из самых понятных и ликвидных инструментов инвестирования. Одним из ключевых критериев, который нужно учесть при выборе торгового помещения - месторасположение объекта. В нашем кейсе, это динамично развивающийся район, крупный современный ЖК на 1590 квартир и в шаговой доступности строящийся ЖК на 2835 квартир, свободный доступ к коммерции для жителей всего района.

Park Hotel Macesta 4* (г. Сочи)    Парк Отель Мацеста хороший классический вариант недвижимости для получения дохода. В определении «классический» содержится несколько критериев, гарантирующих успех в получении, как пассивного дохода, так и дохода от последующей перепродажи. Перечислим основные из них:  ✔️ Это отель 4* под управлением известного отельного оператора Cosmos Hotel Group. Вы можете приобрести здесь апартамент и таким образом стать соинвестором хорошо отлаженного отельного бизнеса на Черноморском побережье. Отель не предназначен для постоянного проживания собственника и самостоятельной сдачи номеров. Но есть возможность пользования своим номером 2 недели в «высокий сезон» и 2 недели в «низкий». Все остальное время номер должен работать и приносить прибыль. Система распределения прибыли между собственниками - «котловая». Это значит, что вы получаете свой процент от общей прибыли работы отеля ежемесячно. Не имеет значение сдавался конкретно Ваш номер или нет. Важно только количество метров, которыми Вы владеете и сколько отель заработал за текущий месяц. Исходя из этого Вы и будете получать свою долю. ✔️ Отель имеет инвестиционно-привлекательное месторасположение - вблизи крупнейшего в России бальнеологического курорта Мацеста, где любил лечиться Сталин, в окружении зелени национального парка и при этом всего в 600 метрах от собственного пляжа, куда будет организован трансфер для отдыхающих. К тому же, бальнеологическая лечебница не располагает собственным номерным фондом, а людям, проходящим курс лечения необходимо где-то проживать в течение, как минимум 10 дней, пока длится курс. Все это гарантирует стабильную, круглогодичную загрузку номерного фонда.    Самые интересные лоты на сегодня: 💰 №32, цена за 1м2 – 600 000 руб., площадь 56,8 м2, стоимость 34 080 000 руб.    Этот лот интересен самой низкой ценой за 1 м2, таким образом даст максимальную доходность как от перепродажи, так и при сдаче номера    ✔️Перепродажа – 2 кв. 2025 года, ожидаемая цена 1м2 -1,2 млн рублей. Доходность за 2 года – 100%.    ✔️ Пассивный доход. Исходя из ожидаемой загрузки и стоимости аналогичных номеров у конкурентов, расчетная прибыль составит около 3,5 млн руб. Доходность от аренды – 10% годовых. 💰 №41, цена за 1м2 – 840 000 руб, площадь 24,1 м2, стоимость 20 244 000 руб Это самая низкая стоимость номера в комплексе.    ✔️Перепродажа – 2 кв. 2025 года, ожидаемая цена 1м2 -1,2 млн рублей. Доходность за 2 года – 43%.    ✔️Пассивный доход. Расчетная прибыль составит около 2 млн руб в год чистыми. Доходность от аренды – 10% годовых.    Резюме - с точки зрения пассивного дохода, оба варианта дадут примерно одинаковую доходность в %. С точки зрения доходности от перепродажи, номер №32 безусловный лидер.

Naiman Residence – или пост о том как можно было заработать 100% годовых!    Комплекс премиальных сервисных апартаментов Naiman, пожалуй, один из моих любимых проектов в Сочи. Стильная, современная архитектура от UNK project. Топовая локация Сочи - «золотой треугольник», рядом ЖК «Актер Гэлакси», «Сан-Сити» и «Королевский Парк». Ну и самое главное концепция – своего рода микс 5*отеля и элитного ЖК. Апартаменты разной площади и планировки (на любой вкус), в стоимость уже входит премиальный ремонт, мебель и техника, включая постельное белье и столовые приборы! Покупай, живи, отдыхай, сдавай!    Почему можно было заработать 100% годовых? Потому что, успех проекта был очевиден и очевидна цена за 1м2 после ввода в эксплуатацию.    Цифры расскажут лучше слов:    Начало строительства 1 кв 2023 года, окончание - 2 кв 2024 года.    На старте продаж цена за 1 м2 была от 600 000 рублей.    Сейчас цена за 1 м2 от 800 000 рублей.    Важно – 1 корпус 260 номер был распродан практически полностью, всего за 3,5 месяца (осталось всего 13 номеров). Почему так произошло? Ответ – инвестора! Для тех кто в теме, легко прогнозируется исходя из окружения комплекса, что цена за 1м2 к окончанию строительства будет не менее 1 млн рублей, а в действительности 1,2-1,3 млн рублей за 1 м2. Сам застройщик оценивает стоимость проекта еще более смело, после запуска в 2025 году цена по их мнению, будет составлять 1,8 млн рублей за 1 м2. Что же, вполне может быть.    Имеет ли смысл сейчас входить в проект? Однозначно имеет. 100% годовых уже не заработать, но 50% на перепродаже запросто.    Можно ли рассматривать этот вариант для пассивного дохода? Можно, но на сколько это интересно?!    Цена номера 40 м2 сейчас 33,3 млн рублей. По инвестиционному прогнозу от застройщика, чистыми такой номер будет приносить около 2,5 млн рублей в год. Сам данные расчеты проверял и в этом случае прогнозу можно верить. Получается, что номер может приносить чистыми около 7,5% годовых.    Рекомендация – суперинтересный проект на перепродажу! Отличный проект для себя - жить или отдыхать. Пассивный доход можно рассматривать только как дополнительный.