Юрист ЖКХ: вопросы управления МКД и не только

Как установить экономически обоснованный размер платы за содержание жилого помещения. В соответствии со ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах). Так, любой собственник вашего дома вправе обратиться к вам с просьбой предоставить с экономическим обоснованием предложение о размере платы за содержание жилого помещения в данном доме, а именно: - перечень работ и услуг, заложенных в предлагаемый размер платы и соответствующий составу общего имущества вышеуказанного многоквартирного дома и его техническому состоянию, - периодичность оказания услуг и выполнения работ, а также сроки выполнения работ по текущему ремонту, заложенные в предлагаемый размер платы, - акты последних осмотров общего имущества данного многоквартирного дома, которые подтверждают необходимость выполнения работ и услуг, в том числе по текущему ремонту, за счет предлагаемого размера платы, - детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме с указанием периодичности или сроков их выполнения, - детализацию размера платы с указанием стоимости на 1 кв.м площади жилого и нежилого помещения в месяц каждого вида услуг и работ. Как не попасть в просак, не подорвать доверие собственников и грамотно ответить на такой запрос – читайте в данной статье. Плата за содержание жилого помещения включает 4 статьи: 1) работы по управлению МКД 2) Содержание общего имущества 3) текущий ремонт 4) коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества В данной статье мы коснемся первых трех статей, коммунальные ресурсы не рассматриваем. 1. РАБОТЫ ПО УПРАВЛЕНИЮ МКД Перечень работ и услуг, которые предоставляет собственникам управляющая организация по данной статье, берем из Постановления № 416. Однако кроме этого я лично настоятельно рекомендую всем управляющим организациям (УК, ТСЖ, ЖСК) в эту статью включать ведение ОТЧЕТА ПО ДОЛЖНИКАМ КУ: - сколько исков вы подали за год? - сколько вынесено судебных приказов? - какая общая сумма задолженности взыскана по ним? Важно делать такой отчет ежегодно! В ином случае есть риск применения должником срока исковой давности. 2. СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА Правила содержания общего имущества – в Постановлении № 491 Минимальный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества – в Постановлении № 290 В предыдущей статье мы разобрались с тем, как определить состав общего имущества и зачем это нужно, заполнили перечень по одному из шаблонов. Итак, теперь на основании состава общего имущества можно сформировать ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ И УСЛУГ НА ВЕСЬ ГОД.  Например, крыша: Наименование работ: очистка кровли от наледи и снега Периодичность выполнения работ: 3 месяца, ежедневно Годовая плата: 150 000 руб. Лифты. Наименование работ: техническое обслуживание лифтов Периодичность выполнения работ: 1 раз в 3 месяца по регламенту Годовая плата: 400 000 руб.  ВАЖНО! Если даже вы запланировали капремонт лифтов – все равно сделайте расчет на весь год! Позже вычтите период, когда шел ремонт для того, чтобы сделать перерасчет абонентам.  Также можно добавить доп услуги: например, поливка цветов дворником. При этом, например, в перечне имущества есть мусоропровод, но он выведен из строя – значит не обслуживается. Вместо этого вполне можем добавить поливку цветов.  Когда все услуги учтены, считаем стоимость каждой из них на весь дом и за весь год! Сформированное предложение о размере платы за содержание Ж/П представляем собственникам на обозрение – НЕ ПОЗДНЕЕ 30 ДНЕЙ ДО ПРОВЕДЕНИЯ СОБРАНИЯ, на котором его будем утверждать! (п. 31 ПП № 491) Далее переходим к подготовке ОСС. На повестку ставим вопрос об установлении платы за содержание Ж/П в размере ХХХ рублй на 1 кв.м. площади помещения в месяц БЕЗ УЧЕТА КОММУНАЛЬНЫХ РЕСУРСОВ. Все наши расчеты потом прикладываем Приложением к протоколу ОСС.

Как я и обещала ранее – составила для вас краткий перечень правил для проведения ОСС. Прежде всего ознакомьтесь с Нормативно-правовыми актами, которые понадобятся для проведения и оформления результатов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме: - Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (статьи 45-48) - Гражданский кодекс РФ (часть первая глава 9.1) - Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28 января 2019 г. № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» (Приказ Минстроя № 44/пр) - Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. No 491 Определиться с формой проведения: очная, заочная или очно-заочная. Подробно не останавливаюсь – здесь рекомендую очно-заочную. Рассказываю про нее же. На личном опыте скажу: если вы запланировали собрание, вопросы поставлены серьезные и много – СНАЧАЛА ГОТОВИМ ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ СОБРАНИЯ и только потом назначаем даты!!! Итак… 1.Заранее готовим ВСЕ документы к ОСС. 1)Текст уведомления о проведении ОСС (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ) Как правило, самый удобный способ – вывесить объявление в местах общего пользования. !!! Однако важно учесть: допустимые способы уведомления должны быть утверждены соббственниками! Вывешивать объявление в подъезде, если в уставе указано например только почтовая рассылка, будет незаконно и может в дальнейшем привести к неблагоприятным последствиям. 2)Реестр собственников. К подготовке Реестра собственников подходим ответственно! Я не буду подробно останавливаться на разделах Реестра, но один момент укажем: Обязательно прописываем Форму собственности (из три: частная, муниципальная, государственная). Безусловно, есть свои «фишки» как составить этот документ грамотно, чтобы он содержал всю необходимую информацию, а также где лучше брать достоверные сведения. Но в данной статье ограничимся тем, что Реестр является обязательным документом при подготовке к ОСС. 3)Решения собственников (заочная/очно-заочная форма) - бюллетени. Бюллетени должны быть идентичны друг другу! Пример: вопрос об установке системы видеонаблюдения. Если в вашем управлении несколько домов, расчеты стоимости работ/содержания будут РАЗЛИЧАТЬСЯ! - варьироваться исходя из площади каждого дома! Исключать вопросы о расценках ни в коем случае нельзя! (имеется большая судебная практика оспаривания таких решений) Однако прописать в бюллетени для дома № 1: «Обслуживание видео-камер составит 0,60 руб за 1 кв.м.» (так как в доме 5 подъездов), а в бюллетени для дома №2: «Обслуживание видео-камер составит 0,30 руб за 1 кв.м.» (так как в доме всего 2 подъезда) будет НЕВЕРНО! Обязательно перепроверить каждый бюллетень! Ошибка в бюллетени - повод для отмены решения целиком! Как правильно сформулировать этот вопрос и схожие, я расскажу в отдельном посте или на личной консультации. Здесь запоминаем – ИДЕНТИЧНЫ. В решении собственника (бюллетене) должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ): - сведения о лице, участвующем в голосовании. - сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме. Если вам интересен вопрос: Допустимые документы, подтверждающем право собственности, - пожалуйста в личку, все подробно расскажу! - решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками: «за», «против», «воздержался». 4)Проекты документов, которые планируются к утверждению на собрании. Я настоятельно рекомендую приготовить заранее все договоры, сметы, рабочую документацию и т.д. Кроме того, что такие документы в обязательном порядке прикладываются к протоколу, наличие всех расчетов, схем расположения (если это шлагбаумы или камеры видеонаблюдения), расценок на работы и проч. – помогут четко и правильно сформировать вопросы

Как ТСЖ(ЖСК) уменьшить сумму выплаты при возмещении ущерба, причиненного заливом квартиры Если причиной залива явилось ненадлежащее содержание общедомового имущества, то возмещение ущерба ложится на плечи управляющей компании. И как правило сумма такого ущерба выходит за пределы 100 000 руб., что конечно же сильно "ударяет по карману" управляющей компании. Если посмотреть судебную практику, то подобные споры зачастую рассматриваются судами в рамках Закона о защите прав потребителя. А это значит, что к основной сумме причиненного ущерба автоматом добавляется штраф в размере 50% от этой суммы, да еще и компенсация морального вреда (ст. 13 и 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей"). И сумма в 100 000 руб. не за что не про что вырастает до 150-160 тысяч! На примере одного из дел, которое мне довелось вести, я расскажу, как мне удалось освободить ЖСК от уплаты штрафа и морального вреда, доказав, что рассмотренный спор о заливе квартиры не является спором по защите прав потребителя. Дело No 2-167/2022-83 рассматривалось Мировым судьей судебного участка No 83. Предметом спора по настоящему делу явилось возмещение ущерба, причиненного заливом квартиры. Иск о взыскании денежных средств в рамках Закона «О защите прав потребителей» был подан собственником квартиры Околесновой И.Д. к ЖСК No 90 и ООО «Управляющая компания «БАЛТКОМСЕРВИС». Немного отойду от темы: ООО «Управляющая компания «БАЛТКОМСЕРВИС» в отношении спорного дома выполняло роль подрядчика, обслуживавшего дом, и в последствии (тоже не без моего упорного участия) было признано судом ненадлежащим ответчиком. Поэтому в своем рассказе я буду говорить о ЖСК №90 как о единственном "причинителе вреда". Итак, суть дела такова, что в доме протекла крыша, в результате чего произошел залив квартиры истицы. В поисках хоть какой-нибудь зацепки для доказательства невиновности ЖСК, я просмотрела около сотни аналогичных судебных дел. И хотя отстоять невиновность ЖСК в данном конкретном случае было невозможно, мне попались два очень интересных решения - Басманного районного суда г. Москвы и Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга, на которых я и построила свою правовую позицию. В обоих случаях судом рассматривался спор о возмещении ущерба, причиненного заливом квартиры в следствие ненадлежащего содержания общедомового имущества. Определяя размер денежной суммы, причитающейся истцу, в части взыскания штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, суды в обоих случаях указали на то, что Закон «О защите прав потребителей» следует применять при возникших отношениях между потребителем и изготовителем тогда, когда услуги и работы исполнителя оказаны потребителю непосредственно по ВОЗМЕЗДНОМУ договору. В то время как товарищество собственников жилья (аналогично с жилищно-строительными кооперативами) при осуществлении деятельности по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме этим признакам не соответствует. С этим связаны разъяснения, содержащиеся в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно которым законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. А вот на отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, ПЛАТНЫХ услуг (работ) Закон о защите прав потребителей распространяется. Иными словами, Закон о защите прав потребителей распространяется лишь на такие отношения между товариществом собственников жилья и собственником помещения в многоквартирном доме, которые основаны на возмездном договоре и направлены на удовлетворение индивидуальных потребностей собственника (например, отношения по ремонту внутриквартирного оборудования по заявке собственника

Общее собрание или Атака собственников Проведение первого собрания собственников – это серьезное испытание. Надо подготовить не только документы, но и нервную систему! Помогая одному ТСЖ в проведении их первого серьезного собрания, мне лично пришлось «повоевать» не только с собственниками, но и справлением ТСЖ))) Речь пойдет о молодом ТСЖ, образованном в таком же молодом ЖК. За 2 года существования Товарищество успело провести несколько собраний (не считая собрание по организации ТСЖ) по малозначительным вопросам. Проводило самостоятельно, без помощи юриста. А в этот раз вопросы назрели серьезные, вопросов много – установка шлагбаума, видеонаблюдения, замена дверей в парадных и взимание платы за размещение рекламы на фасаде дома. Решили члены правления, что без юриста тут не обойтись и обратились ко мне. Важно сказать, что обратились уже после проведения очной части (собрание очно-заочное). Почему это важно: вопросы очной части были не продуманы должным образом. А мне было поручено составить бюллетени для голосования и привести все в надлежащий вид, то есть в соответствии с требованиями Закона. Ок. 1)Установка видеосистемы: - стоимость работ? – говорю я. – Пока не ясно. - обслуживание? – Пока не определились. 2)Шлагбаумы: Оказывается к решению этого вопроса нужно привлечь еще собственника крытой парковки, который не имеет никакого отношения к иным вопросам собрания. Ни стоимости работ по установке, ни вопрос обслуживания, ни подрядчик для установки – не определены. И так по каждому пункту. - Необходимо определиться по каждому вопросу, - говорю я. – Это важно для отправки протоколов решений в ГЖИ. - Ой да зачем куда-то отправлять? Мы никуда раньше не отправляли. – отвечает мне председатель. Итак: статья 46 Жилищного кодекса РФ обязывает УК направлять все решения, принятые на собрании, в ГЖИ в течение 5 дней с момента принятия! И чтобы орган государственного жилищного надзора наше решение принял, оформлено все должно быть четко по Закону! А кроме этого всегда найдутся недовольные собственники, которые и до суда дойдут, чтоб не платить лишние 24 рубля в месяц за видеонаблюдение. И тому доказательство – судебная практика об отмене решений общего собрания. И вновь важно отметить: несостоятельность одного вопроса повлечет отмену ВСЕГО решения собрания! В следующей статье, посвященной теории правильного алгоритма проведения ОСС, я подробно расскажу о том, как правильно составить вопросы, какие ошибки влекут отмену решений и подробный алгоритм подготовки к собранию. А сейчас подытожу – все вопросы мы привели в надлежащий вид. Сопоставили очную часть с заочной – это важно! Не допускается изменение повестки дня общего собрания. Не допускается принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня собрания (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ)! Итак, бюллетени были распечатаны и распространены по собственникам. И тут понеслось….))) «А у моей подруги в Кудрово в ТСЖ три многоквартирных дома и они сделали не так!» «Мы не хотим этого подрядчика! Это дорого! А вы наверное откат имеете!» «Давайте заменим дверь только в первой парадной!» Председатель позвонила мне в панике – что делать?! Мой ответ: НИЧЕГО. Мы составили вопросы надлежащим образом. Учли все нюансы в соответствии с нормами законодательства и с учетом судебной практики. Недовольные будут всегда. Всегда найдутся желающие оспорить решение. Но если процедура проведения собрания соблюдена надлежащим образом, права собственников не нарушены, вопросы повестки соответствуют требованиям – решение собрания будет законным и оспорить его не получится. А недовольным для того и дано право голосовать – не согласны, хорошо – выражайте свое мнение, для этого и проводим голосование. Нет-нет, да-да. Такая вот история из практики. Следующая статья – теоретическая. Освещу нормативно-правовые акты, примеры из судебных решений, регламент ГЖИ. Спасибо, если прочитали! А если у вас есть вопросы – пишите пожалуйста. Отвечу в формате бесплатной консультации.