Капитал на квадратах

Если бы у меня было восемь часов на то, чтобы срубить дерево, я потратил бы шесть часов на то, чтобы наточить топор. — Авраам Линкольн Перед тем как начинать ремонт и инвестировать в рекламу, стоит тщательно проанализировать, кому может быть интересен ваш объект недвижимости, какую сумму аренды готов заплатить потенциальный арендатор и почему он предпочтёт именно ваше помещение, а не предложение конкурентов. В первой части данной статьи мы рассмотрим следующие важные аспекты: — Как собрать и проанализировать информацию о вашем объекте и предложениях конкурентов; — Как изучить текущую рыночную ситуацию; — Как определить целевую аудиторию для вашего помещения; — Как рассчитать прибыль для будущего арендатора и выяснить, какую сумму он готов платить за аренду. Тщательное изучение этих вопросов позволит вам сэкономить время и средства, а также значительно упростит дальнейшую работу с вашим объектом недвижимости. Неудовлетворительный ремонт может привести к тому, что арендатор потребует внести изменения, так как помещение окажется неудовлетворительным для его бизнеса. Вы можете привлечь лучших копирайтеров, сделать профессиональные фотографии, создать дорогостоящий видеоролик и запустить масштабную рекламную кампанию. Но все эти усилия могут оказаться безрезультатными, если акцент в рекламных материалах не будет сделан на тех характеристиках объекта, которые важны для целевого арендатора. Кроме того, если вы неверно определите потенциальную ставку аренды, это может привести к потере прибыли и снижению ожидаемой доходности. Подписывайтесь, продолжение будет опубликовано только для своих.

**Эффективный способ построения финансовой модели в сфере недвижимости** Часто разработку финансовой модели инвестиционного проекта в недвижимости начинают с описания стандартных этапов: приобретение объекта, проведение строительных работ, согласование проектной документации, подключение инженерных сетей, учёт возможных непредвиденных расходов. Однако такой подход не отражает ключевой логики формирования финансовых показателей. Основой для расчётов должна служить рыночная аналитика. На первом этапе необходимо провести исследование рынка и определить фактические цены реализации или аренды сопоставимых объектов в выбранной локации. Это позволит выявить объективную стоимость квадратного метра в текущих условиях. Далее следует рассчитать потенциальную выручку проекта: рыночную ставку за квадратный метр умножают на площадь объекта, которую планируется вывести на рынок. Полученная сумма станет ориентиром для дальнейших расчётов. После определения целевой выручки переходят к детализации затратной части: фиксируют стоимость приобретения недвижимости (будь то аукцион или сделка с частным лицом), расходы на ремонт и внутреннюю отделку, бюджет на получение необходимых разрешений и подключение к коммуникациям, административные и операционные издержки. Сопоставление рассчитанных доходов и расходов позволяет определить экономическую эффективность проекта — ожидаемую прибыль от реализации задуманного объекта недвижимости. Таким образом формируется основа финансового моделирования девелоперских проектов — последовательность анализа рынка, прогнозирования доходов и тщательного учёта всех статей затрат. А как вы подходите к выбору инвест проекта?

Время – ценный ресурс, и в мире коммерческой недвижимости оно уходит быстро. Каждая возможность – это шанс изменить свою жизнь, приумножить капитал и обеспечить стабильный доход. Не стоит ждать идеального момента, когда мечта сама постучит в ваши двери. Идеальный вариант часто уходит к тем, кто более решителен, кто готов действовать. Покупка коммерческой недвижимости – это не просто инвестиция; это шаг к вашей финансовой независимости. Выбор помещений с доходной частью, которые можно сдавать в аренду бизнесу, открывает перед вами огромные горизонты. Представьте, как каждый монетизированный квадратный метр будет приносить стабильный денежный поток. Мы можем предложить вам различные варианты: с арендаторами, приносящими регулярный доход, или пустые помещения с перспективой роста. Сейчас, как никогда, важно оценить свои потребности и не упустить момент. У нас есть готовые решения: торговые площади с готовым ремонтом или объекты под собственные идеи. Мы готовы разобрать каждую деталь вашего запроса и разработать индивидуальный план реализации ваших амбициозных намерений. Помните, что успех принадлежит тем, кто действует! Не позволяйте шансам проходить мимо. Свяжитесь с нами, и давайте вместе найдем ваше идеальное помещение, пока оно не ушло к более дерзким и решительным. Время действовать – сейчас! +79085139158 Георгий Дорощенко

**Миф № 1. Недвижимость всегда будет повышаться в цене, даже если просто стоит на месте.** Развенчание: Недвижимость может потерять в стоимости, если не адаптироваться к изменениям в экономике и спросе. Она будет обесцениваться до такой степени, что станет просто хламом, стоимость которого будет равна затратам на снос и вывоз мусора, не учитывая время на оформление документов и согласований. Вывод: Используйте все доступные возможности, привлекайте ресурсы и инвестируйте время и деньги для обеспечения стабильного и адекватного роста дохода. **Миф № 2. Можно сдать помещение арендаторам и оставить их делать ремонт.** Развенчание: Ранее это было возможно в условиях резкого роста спроса, когда арендаторы соглашались на любые варианты, не думая о том, подходит ли им помещение. Они надеялись на случайности, решая вопросы с электроэнергией, газом и документами. Тенденции на рынке аренды подразумевают предоставление готовых объектов, которые могут быть быстро адаптированы под нужды арендатора. Специалист по недвижимости подскажет, какой именно продукт будет наиболее актуален. Вывод: Ищите квалифицированного эксперта, который поможет с реальными клиентами и предложениями, вместо того чтобы слушать истории о соседях, которые сдали дороже. Доверяйте только официальным договорам с четко указанными сроками. **Миф № 3. Все мои дорогие улучшения, такие как 15-уровневый гипсокартон и художековая ковка в каждом уголке, будут учтены при продаже.** Развенчание: Это заблуждение зародилось в период роста рынка частных домов в США, когда многие забывали о различии между роскошными затратами и вложениями, которые обеспечивают ликвидность. Например, окно с бронзовой ковкой и декоративными элементами может быть лишь ненужной роскошью. В то время как витринное окно из каленого стекла с возможностью быстрой установки двери будет реальной инвестицией. **Миф № 4. "Дешевле от собственника".** Развенчание: Вам предстоит узнать секрет современности: более 80% владельцев коммерческой недвижимости выставляют свои объекты на продажу после того, как не смогли реализовать их через некомпетентных агентов, которые брали завышенную стоимость. Собственники зачастую завышают стоимость своих объектов, предполагая, что кто-то заплатит за нереальные преимущества. Часто это связано с проблемами с документами, и грамотные риэлторы отказываются от таких сделок, либо предупреждают клиентов о рисках. Если у вас возникает неприязнь к некомпетентным агентам, решение может заключаться в нескольких консультациях с квалифицированными брокерами, зарегистрированными в авторитетных организациях. Вывод: По опыту работы с брокерами и агентами, сделки происходят по реальным рыночным ценам. Разница между реальной стоимостью и завышением может достигать 40-60%. Например, если рыночная цена составляет 22 миллиона, объект может быть выставлен за 33-37 миллионов. Благодарю вас за внимание и терпение. Надеюсь, эта информация была полезной и сэкономила ваше время, учитывая интересы всех сторон и эффективность представленных данных. Эксперт рынка недвижимости Георгий Дорощенко

Почему ремонт — это не трата, а инвестиция в вашу недвижимость Давайте по-честному. Представьте, вы решили покататься на велосипеде. Приходите в прокат — а там два варианта: 🚲 Велосипед полностью готовый, садись и крути педали. 🚲 Велосипед без сиденья и с пробитым колесом. Да, второй дешевле. Но хотите ли вы тратить время и силы на поиск запчастей, мастеров, ремонт? Или проще сразу сесть и поехать? 👉 С арендой коммерческой недвижимости та же история. Арендаторы редко горят желанием сначала вложить время и деньги, чтобы превратить бетонную коробку в нормальное помещение. Конечно, они потом всё равно сделают под себя — стены перекрасят, мебель расставят. Но это не одно и то же, что тянуть ремонт с нуля, переживать сроки и разбираться со строителями. ⚠️ Что я советую собственникам? Сделайте хотя бы базовую подготовку помещения: — выровняйте стены, — приведите в порядок санузел, — разведите коммуникации, — подготовьте пол под укладку плитки или другого покрытия. Это не требует миллионов, но даст вам огромное преимущество: помещение будет заметно выгоднее на фоне десятков таких же. Да, если у вас суперлокация — арендаторы и так будут заинтересованы. Но большинство объектов конкурируют между собой, и приятный «финиш» внутри может сыграть решающую роль. 💬 Итог простой: конечно, ремонт — не обязанность. Но каждый месяц простоя объекта без арендатора — это ваши же недополученные деньги. Готовое помещение чаще всего сдают быстрее и дороже.

🧩 **День восьмой. Не только брокер** (или: *Один день из жизни человека, у которого брокер — это только часть*) 📱 **8:33** — Проснулся не от будильника, а от СМС от компаньона. Лиды начали сыпаться с Авито. Сразу в работу — проверка, переписка, звонки. ☕ Созвон по договоренности еще с выходных — стартуем понедельник по-деловому. 🏙 На 16:00 была встреча на Садовой — рядом с домом. Объект — интересный, потенциальный, а главное — я сразу вышел туда **не один**, а с **готовым клиентом**, которого перехватили с заявки. 💼 Сеть холодного чая. Bubble tea. Ростов это любит. Встретились с собственником **впервые**, и сразу — с арендаторами. Он оказался адекватным, теплым, и как потом выяснилось — родной человек для тех, с кем мы уже работали раньше. Мир тесен, особенно в недвижимости. 👨‍⚕️ Там же были и претенденты под стоматологию. Но по заглублению — могут не пройти по лицензии. А мои ребята — знают, чего хотят. Им нужно 45 кВт мощности, и они это получат. 🎯 Само помещение — с характером. Два входа, хотя на первый взгляд не скажешь. Я включил **режим продавана** — пообщался, познакомился со всеми, стал своим. 📞 Взял контакты — всё чётко, не на салфетке. А по старинке — бумажки, записки, ответственные люди. Потом пошёл в **поле** — рядом другие объекты, ритейл, смотрел, общался. В пивной сетке взял номер развивальщика, поговорили по делу. Озон тоже зашёл — только наняли сотрудника, значит, сеть наращивает точки. 🏡 К вечеру вернулся домой. Семья — на даче, и я решил воспользоваться моментом. Полка под PlayStation. Давно обещал. Сделал. С душой. Переставил технику, краштейн под телевизором — всё как надо, с инженерией и любовью. 🧰 Попутно по дому — приехали ребята по крыше, порешали с ремонтом. А ещё — заселял временных рабочих. Приехали на 2 месяца с Таганрога. Ищут жильё — помог. 🌙 Сейчас ночь. Все спят. А я всё ещё в потоке. Обхожу дом, смотрю на работу своих рук. Кайфую. Брокер я? Да. Но не только. У меня есть семья. Есть дети. Есть дом. Есть клиенты. Есть люди, которые мне доверяют. Вот и делюсь с вами, как всё это живёт в одном дне.

👉 «Ты же смотришь… А лайкнуть — слабо?» Один рабочий выходной брокера, который всё видит Сегодня выходной. Ну, формально. Утро началось не с кофе, а с выгрузки всех моих заявок из Авито. Взял и аккуратно перенёс в общий чат команды всю базу: кому писал, с кем говорил, кому предлагал, а кого не трогал. За май. Полностью. Почему? Хочу, чтобы у нас была синхронизация. Чтобы каждый знал, чем занят другой. Чтобы не дублировались, не теряли клиента, не натыкались в слепую. 💬 Призвал команду сделать так же. Результат? — Поступило одно предложение: «А давай тебе дадим доступ к общим заявкам». — Согласился. Потом сел и начал разбор своих косяков. Ошибки в коммуникации, недозвоненные номера, непрочитанные диалоги. Начал отправлять повторные сообщения, уточнять, где что актуально. Договорился на созвон по объекту на понедельник. Уже результат. Параллельно решил расчистить память телефона. Удалил 677 (!) файлов. И, между делом, на трёх листах от руки выписал всё, что уже готово к публикации: Reels, сторис, статьи. Да, у меня уже куча контента готова. Нарезки, видео, тексты. Просто руки не доходили. Но теперь — дойдут. Потому что Instagram надо качать. И не только Инсту — Дзен, Телеграм, WhatsApp, всё. Работает как единая экосистема. 🎯 Но вот с чем реально борюсь — это ощущение «пустого зала». Публикуешь сторис — 300 просмотров. Лайков — 4. Знаю, лайк — не показатель. Но вы же, блин, смотрите. Видите. Я же тоже вижу, кто смотрит. И кто — даже не пролистывает дальше первой. И это не про обиду. Это — как лакмус. Проверка на включённость. Я не прошу. Я просто говорю, как есть: 📌 Я свой миллион заработаю. 📌 И второй. И десятый. 📌 И я хочу тянуть за собой тех, кто со мной. А лайк — это не ради эго. Это знак. Простой. Один клик. Но он может означать: «Я здесь. Я с тобой. Я вижу». ⠀ Сегодня смонтировал ролик ко Дню защиты детей. Очень личный. Семейный. Под любимый трек. Без сценария, без монтажа «на показ» — всё как есть. С душой. ⠀ И знаешь, это, наверное, и есть мой настоящий выходной. ⠀ — Когда работаешь с собой. — Чистишь, выгружаешь, разбираешь. — Говоришь честно, без фильтров. ⠀ 📌 Я не прошу многого. Если ты дочитал — просто поставь реакцию. Даже если тебе не зашло — напиши. ⠀ Это важно не только мне. Это важно движу, в котором мы есть. ⠀ Спасибо тебе. За внимание. За время. И — за лайк, если он будет. #брокер #саморазвитие #мотивация #деньизжизни #контент #инстаграммаркетинг #лайкнувижу #выходной #работаотдуши

🔑 Как прошёл мой день на рынке коммерческой недвижимости — и почему именно таким должен быть ваш агент. 📍 *Ростов-на-Дону. Один день из жизни коммерческого брокера глазами того, кто знает цену каждому квадратному метру — и каждой минуте времени.* 📌 Суть не в объявлениях. Суть в людях и решениях Коммерческая недвижимость — это не просто метры и аренда. Это — стратегии, связи, переговоры, нервы, аналитика и способность принимать решения быстрее конкурентов. Именно так прошёл мой день: от съёмок объекта до обсуждения условий по сделке стоимостью в треть миллиарда рублей. Что я сделал за день: – Подготовил два объекта к листингу, включая видеоконтент. – Уже в 8 утра проверял, прошла ли реклама, есть ли замечания от платформ. – Назначил и переформатировал встречи с собственниками — в режиме реального времени. – Сопроводил удалённую сделку по жилой аренде: ни одного физического контакта. Собственник в другом городе, жильцы то же еще не приехали. Уровень! Деньги на карту, договор онлайн! – Провёл переговоры с директором ресторана — объект интересный, крупный, и требует тонкой работы. Разобрал экономику предложения: здание + земля + готовый бизнес. Понимаю, за что просят такие суммы. – Сделал листинг по новому доходному дому, подключил всю доступную информацию. Реклама — на месте. – Посетил обучающий эфир. Результат — понимание, **почему я работаю от собственника**, а не гоняюсь за арендаторами. 🎯 Почему это важно для собственника? Я не просто выставляю объект «на сдачу». Я продаю идею — бизнес, доход, потенциал. Именно так я работаю с каждым помещением: как с живым активом, а не с м² на Авито. Понимаю его стоимость, целевую аудиторию, тонкости позиционирования. Работаю от собственника. И считаю, что именно так — честно, профессионально и эффективно. 🧩 Кому особенно стоит обратить внимание? – Владельцам помещений, которые стоят без арендатора. – Тем, кто хочет понять реальную доходность своего объекта. – Инвесторам, у которых есть «спящие» активы. – Тем, кто не хочет терять время на агентов, которые просто копируют объявления. 📬 **Подписывайтесь**, если вы хотите понять: — Сколько реально стоит ваш объект? — Кто его арендует? — Как вывести его на рынок профессионально? Я на связи. Ростов-на-Дону. Коммерческая недвижимость. Опыт. Система. Люди.