Курмачёв - Доверительное Управление Недвижимостью.

Сегодня я хочу вам рассказать про один проект, который помогаю реализовать моему товарищу Александру. Сразу скажу, что для Александра - это уже далеко не первый проект, который успешно выполнен. Это к тому, что опыт у него огромный и понимание всех процессов, связанных с реализацией проекта - доскональное. 🏠 Коттеджный поселок «Палникс» – знакомое название для вас? Если нет – то я вам рекомендую загуглить и почитать о нем. Это просто оазис. ☀️Всего в 5 минутах езды от МЕГА и 20 минутах от центра города Екатеринбурга. Зелёная зона Верх-Исетского района. Одна из лучших территорий по экологии. Попадая сюда, вы дышите только чистым и свежим воздухом. Тишина и покой, который нарушает только пение птиц. Поначалу, Вам будет казаться невероятным, что еще несколько минут назад были в центре города, наполненный шумом, суетой, пылью и выхлопными газами автомобилей. ☀️О домах: Дома расположены на улице Березовый Ключ – центральной и самой широкой улице поселка. В данной локации строится комплекс из трех домов в единой архитектурной концепции, с грамотным расположением и функциональными планировками. Примерная площадь 300 метров. Два этажа. Площадь участков по 8 соток. ☀️Строительство осуществляется по индивидуальному проекту. Ремонт и коммуникации только из самых качественных строительных материалов. Предусмотрена рассрочка без удорожания. Не буду много писать, более подробную информацию расскажу по запросу.

В чем отличие услуг Доверительного Управления от услуг Агентства Недвижимости? В чем заключается работа и ответственность Агентства Недвижимости? 1) Найти арендатора. Это размещение объявлений, показы и заключение договора. Часто агент не показывает квартиру, собственник сам приезжает на все показы, не доверяя ключи агенту. 2) После заключения договора, услуга считается выполненной. Агент НЕ НЕСЕТ ответственность за квартиранта, оплату арендных платежей вовремя, оплату коммуналки и сохранность имущества. Часто взаимодействие между агентом и собственником происходит по формуле «Сдал и Убежал волосы назад». 3) Сдача с помощью АН подходит собственникам, которые живут в городе, готовы ездить на показы, звонить и приезжать к арендатору при задержке арендной платы, проверять (сверять) оплату КУ, решать бытовые и конфликтные вопросы, выселять в случае нарушения договоренностей, тратить свое время + нервы и т.д. и т.п. Подсчитаем затраты на сдачу: - подготовка квартиры к новым жильцам после съезда старых, - дорога (в среднем надо показать 4-5 раз), - амортизация (часто соб-к поверхностно оценивает тот или иной ущерб), - простой (об этом вообще многие просто не думают), - потраченное время( про это обстоятельство лучше промолчу), - потраченные нервы, Выше перечисленные аспекты уже весомо говорят о том, что сотрудничество с управляющим выгодно даже оплачивая 10% от аренды. И это я еще не рассказал о рисках, которые на каждом шагу в найме. Доверительное Управление - это ОТВЕТСТВЕННОСТЬ за управляемой квартирой и длительное добросовестное сотрудничество с собственником. По-другому тут невозможно. Данная услуга включает в себя не только показы квартиры и подбор арендатора – это вообще 15-20% от всего времени, которое тратится на квартиру. Мы контролируем - своевременное поступление арендной платы, - оплата коммунальных счетов, - организация ремонта бытовой техники самой квартиры, - контроль сохранности объекта, - проверка квартиры в соответствии с графиком, - решаем вопросы с обслуживающими организациями и делаем еще очень много действий на благо нашему собственнику. Мы НЕ БЕРЕМ с собственника деньги за сдачу квартиры в аренду. Несем ответственность за стабильную сдачу квартиру в аренду без простоя при смене арендатора! Вознаграждение мы получаем, когда собственник получил арендный платеж. Таким образом: Доверительное Управление - идеальное решение для собственников, где бы они не находились. Занятость, не желание взаимодействовать с квартирантами или решать бытовые вопросы, а так же отсутствие опыта, удаленность и многое другое – тоже являются существенным основанием для передачи квартиры в управление профессионалам. Если у вас возникли вопросы – вы всегда можете задать их мне. 8922-222-07-07

Как выгоднее сдавать в аренду: посуточно или долгосрочно? Сегодня я предлагаю поговорить на эту тему. Сразу скажу, что Мы НЕ предоставляем услугу краткосрочной сдачи, но имеем опыт и о нём расскажем. Екатеринбург - мегаполис, деловой и туристический город. Чемпионат мира по футболу вызвал ажиотаж среди владельцев недвижимости в нашем городе.Открылись десятки новых гостиниц и хостелов, сотни частников пришли на Airbnb и Bооking. Сейчас эти ресурсы заменяют такие площадки как Суточно.ру Авито и много других. Это были две недели, когда можно было получить за 3-4 дня столько же, сколько за месяц! Невероятная удача. Но и закончилась она мгновенно - в день окончания чемпионата. Сезон в посуточном бизнесе длится всего одну треть года. Все остальное время цены посуточной аренды падают. И падают резко: в три-четыре раза. Разница в стоимости за сутки в зависимости от сезона довольно большая. Зависимость от туристического сезона (май-сентябрь), зависимость от локации квартиры (оптимально -центральные районы или близости к метро), зависимость от хорошего состояние квартиры, высокая конкуренция – делают это направление затратным и более рискованным. Для ведения успешного бизнеса в посуточной сфере Вам нужен надежный персонал, если вы решили сами заниматься. Или надежный управляющий, который имеет опыт и сможет справиться с задачей. По поводу профессионального управляющего: любой профессионал знает себе цену и, как правило, выставляет приличные суммы. При найме такого управляющего, Ваш доход не будет выше, чем от долгосрочной аренды. А нанимая новичка вы вообще рискуете остаться без прибыли. Относительно выгодно сдавать посуточно, только если собственник занимается этим самостоятельно. Опять же для самостоятельной сдачи нужно хотя бы 5-6 квартир. На рынке существуют несколько систем: 1) когда компания берет квартиру в управление и сдает ее посуточно по формуле – 60/40 за минусом всех расходов. По факту прибыль на руки собственнику итого выходит, как и обычная аренда. Если считать среднюю аренду по году. 2) когда компания арендует квартиру у собственника по рыночной цене или даже ниже рынка, платит обычные арендные платежи, а все что сверху (если получилось) берет себе. 3) третий вариант, когда собственник сдает в долгосрочную аренду квартиру, а наниматель пересдает посуточно, но хозяин квартиры не знает об этом. В этом случае субаренда считается незаконной, и здесь могут пострадать как арендатор, который пересдал квартиру самовольно, так и сам собственник. Мы находимся во многих чатах ЖК и видим, сколько негатива вызывают квартиры, сдающиеся посуточно. В них может случиться все что угодно. Шансов нарваться на проблему возрастают многократно. Вывод: передача квартиры в посуточное управление не приносит большего дохода собственнику. Зато риски вырастают в разы. Если считать результаты категориями лет, инвестиций и временных затрат - то для собственника по факту прибыль выходить такая же если бы он сдал на долгий срок по хорошей цене. Десять раз подумайте прежде чем заходит в эту тему. Мы сдаем квартиры только на длительный срок и это указано в договоре.

Провели собрание в парке 22го Партсъезда, подвели итоги мая 23 г. Сразу скажу, что в этом месяце было поставлено несколько рекордов в компании: 1) На первое место я хочу поставить рекорд по количеству новых объектов в доверительное управление. За месяц к нам пришло 20 квартир. Двадцать собственников, доверили свои квартиры нашей компании. Такого у нас еще ни разу не было, максимум было 15 квартир. Что самое интересное - 70% этих клиентов пришло по рекомендации от действующих клиентов, риелторов и просто тех, кто меня знает. Этот факт говорит о том, что наша услуга выполняется очень качественно и люди нам доверяют. 2) Еще один рекорд заключается в том, что один из наших специалистов Николай Кусенко совершил 25 сделок. Это практически каждый день была сделка по сдаче квартиры в аренду. Для того, что бы сдать одну квартиру необходимо в среднем принять 11 звонков и показать 4е раза. А еще есть приемки новых и освобождающихся квартир. 3) третий рекорд заключается в количестве сделок по продаже. Да, мы не только управляем недвижимостью, но и очень хорошо её продаем. Средний срок продажи объекта в нашей компании составляет 1-1,5 мес. Так вот в этом месяце Сергей Тихонов продал 6 квартир! Это тоже рекорд для нашей компании. А еще у Сергея состоялось 6 сделок по аренде. Вот это мощь! Еще немного цифр: - сейчас в нашем управлении 251 квартира. - на момент подписания этого поста на этапе подписания договора на управление еще 7 квартир. - в сервисном отделе работает 4е сервис менеджера (ищем еще одного сотрудника в отдел) - в среднем, в течение месяца, мы получаем по 550 различных задач по действующим квартирам. И нам 30 июня будет лишь только год! За эти результаты благодарю нашу команду. Это одна из самых крутых команд, которые у меня были.

Про обеспечительный платеж и контроль арендных платежей? 🔅Начну с того, что сохранность имущества и ремонта, а так же поступление арендных платежей - это приоритетная задача. 🔅Одним из важнейших и обязательных пунктов договора найма - внесение обеспечительного платежа в размере одной месячной арендной платы. 🔅Эта сумма служит гарантией порядочности нанимателей. Понимание жильцами того факта, что они могут потерять эту сумму – дисциплинирует их. Однако, поясню, что эта сумму не идет в качестве оплаты последнего месяца. Она обеспечивает сохранность имущества и ремонта в квартире, ее чистоту и отсутствие задолженностей по коммуналке. 🔅Что касается арендных платежей: Во-первых, важно правильно подобрать нанимателя: он не должен быть банкротом или иметь не оплаченные исполнительные листы. Для нас это стоп фактор.🚫 🔅Во-вторых, наниматель обязан при заселении оплатить аренду за месяц вперед, оплатить обеспечительный платеж и комиссию 50% от арендного платежа. Это тоже характеризует платежеспособность квартиранта. 🔅В третьих, это непосредственное общение с будущими жильцами перед заселением – важный этап подбора нанимателя. 🔅По нашим правилам задержка не может быть более 5ти календарных дней. Начиная с первых дней задержки, мы практически ежедневно звоним ему и посылаем сообщения. 🔅Если же квартирант не отвечает на звонки в течении 2х дней – мы выезжаем на квартиру и выясняем ситуацию на месте. 🔅Если она критичная, и мы понимаем, что оплаты, скорее всего не будет – освобождаем помещение и блокируем доступ в квартиру. Данное условие прописано в договоре найма. 🔅Мы понимаем, что исключить 100% риск не оплаты арендного платежа невозможно, но максимально минимизировать эти риски - наша задача. 🔅Конечно, у квартиранта могут быть финансовые трудности, но если он не выходит на связь, не дает твердые гарантии оплаты арендного платежа и не справляется с проблемами, тогда мы сообщаем ему день, когда мы его выселяем. 🔅Наш опыт говорит, что лучше пересдать квартиру как можно раньше, чем надеяться на неплатежеспособного жильца, накапливая долги, теряя время на пустые обещания. 🔅Все эти процедуры и действия достаточно сложные, нервные и где-то эмоциональные, но это наша работа и выполняем мы ее на отлично. Сдавая самостоятельно свою квартиру, спросите себя: готовы ли вы к этим ситуациям? Если не готовы – есть решение: передать квартиру в управление профессионалам.

Почему мы используем термин «Доверительное управление недвижимостью»? Как вы уже понимаете, есть такая услуга - когда собственник передает свою недвижимость компании, которая специализируется на этом. Компания о ней заботится, сдаете её, и помогаете собственнику зарабатывать стабильно, безопасно и по максимуму. Классическое агентство недвижимости на эту роль не очень подходит, так как есть специфика у данной услуги. Из 100% времени, которое уделяется на оказание данной услуги, только 20-25% выделается на поиск нанимателя. Все остальное это управление. Не хочу обидеть коллег из агентств, но я уверен, что многие меня понимают и именно поэтому передают своих клиентов, которым нужна данная услуга. Продолжаем дальше: эта история может юридически оформляться так:  Агентский договор;  Договор поручения;  Договор комиссии;  Договор субаренды;  Договор доверительного управления. Наша компания при управлении квартирами использует - Агентский договор. ДА, мы это называем «доверительное управление». Почему? Потому что на рынке этот термин уже более или менее привычен. Это как история, в которой собственники и агенты часто про сдачу квартиры говорят - «аренда», хотя правильно это вовсе не аренда, а «наем». И ничего, всем понятно, о чем речь. Так и здесь – Доверительное Управление Недвижимостью. В ГК РФ глава 53 есть и само понятие «доверительное управление недвижимостью». Такие договоры должны регистрироваться в Росреестре и там много чего намудрено если честно. Не каждый собственник готов оформляться в рос реестре и осложнять и отношения. Такое Доверительное управление чаще используется для управления крупными объектами – например, торговыми или офисными центрами. Если речь идет о квартирах, небольшой «коммерции», то не стоит этим заморачиваться. Подытожу: называем мы свою услугу так для лучшего понимания нашими клиентами. В юридических же отношениях используем более простой, но же надежный и и безопасный механизм – Агентский договор.

Доброго воскресения друзья, приятели и подписчики. Голосование в конкурсе «Предприниматель Года» выходит на финишные 100 метров. 16го мая последний день голосования. Благодарю вас всех за поддержку. Так приятно и ценно осознавать, что за тебя болеют и голосуют люди со всей России. Основной костяк это Екатеринбург, но без поддержки остальных регионов страны мне вряд ли удалось оказаться на 4м месте премии "Предприниматель года".  htпредпринимательгода-екб.рф/...tem Для меня уже этот факт Большая победа, но впереди еще несколько дней, и я знаю, что вместе мы сможем победить! Чтобы помочь мне, вам нужно нажать на ссылку и проголосовать 3 секунды и дело сделано. Еще раз всем огромная благодарность за поддержку! Каждый голос может стать решающим. Вместе мы сила!

Когда мне говорят, что нет времени на спорт, я думаю, а на что тогда еще ты должен находить время в жизни? Все остальное само тебя найдет. Дисциплина прививается с детства. Без усердия нет результата. Заниматься спортом можно везде, хоть на улице, хоть дома, было бы желание. Но конечно, если рядом с домом есть какие-то профильные спортивные школы, то мотивация повышается в разы. С друзьями из Москвы обсуждали на днях новый спортивный кластер, который формируется в Москве в районе Мневников. Там рядом всё и даже больше: - теннисные поля, - серфинг-центр, - горнолыжная трасса, - гребная база, - международная академия хоккея Овечкина, - школа фигурного катания Навки, - парки кругом. Повезет тому, кто будет жить поблизости. А рядом со всей этой красотой строится жилой квартал Остров @ostrov.donstroy. Вокруг квартала - Москва-река. 15 мин до Садового кольца. Все для жизни, хоть не выезжай оттуда. Вот куда нужно решаться переезжать! Будь у вас возможность вы бы рассмотрели этот ЖК ?