ЭкспертПРО Новостройки. Ипотека

Гневный пост. Вы что творите-то? Госпожа Набиуллина повсюду мечет, мол хватить обманывать покупателей и продавать людям околонулевые ставки в 0,1%. Цена то увеличивается и потом не продать по рыночной. Давайте отменять ипотеку от застройщиков. А давайте сначала посчитаем. Посмотрим на средний срок владения недвижимостью, прикинем проценты выплаченные по стандартным программам и посмотрим, так уж и ужасно и кабально предложение? Для примера возьмем абстрактную квартиру за 10 000 000 руб., Итак: У нас было удорожание в 20-25% (Семейная и Господдержка) и мы получали ставку в 0,1%. 10 000 000 + 25% = 12 500 000 руб. Наша абстрактная квартира подорожала на 2,5 млн, плюс ко всему м2 на первичном рынке стоит дороже за счет доступности ипотечных программ. Следовательно ни о какой выгоде при продаже на вторичном рынке речи идти не может. Теперь давайте предположим, что владение недвижимостью у нас в среднем 10 лет. И по истечению этого срока квартира продается, посчитаем издержки. Покупаем без удорожаний, в ипотеку под 6,5% (Усредненная ставка между Господдержкой и Семейной) с минимальным ПВ 15%. Ипотеку оформляем на 30 лет. 10 000 000 - 1 500 000 (минимальный ПВ 15%) = 8 500 000 - Сумма в ипотеку. Платеж в месяц: 53 725 руб. Проценты по кредиту за 10 лет, не за весь срок, только за срок владения - 5 192 097 руб. (За 30 лет набежало бы 10 841 280 руб.) А из основного долга мы выплатили за эти десять лет - 1 308 722 руб. При продажи квартиры мы должны рассчитаться с кредитором. 8 500 000 - 1 308 722 = 7 191 278 руб. Теперь посчитаем, что бы было оформи мы ставку в 0,1% с удорожанием в 25%. 10 000 000 + 25% = 12 500 000 В кредит мы берем максимально 85%. Минимальный ПВ 15%. 12 500 000 - 15% = 10 625 000 под ставку в 0,1%. Платеж в месяц: 29 960 руб. Проценты по кредиту за 10 лет владения - 89 486 руб. Из основного долга выплатили - 3 535 677 руб., но и долг наш вырос за счет удорожания на 2,5 млн. Так что при продажи квартиры мы отдаем кредитору 10 625 000 - 3 535 677 руб = 7 089 323 руб. Вопрос: В чем кабальность? В том что квартира по ДДУ стоить дороже? А что покупатель платить ипотеку почти в два раза меньше??? Или что??? Я решительно не понимаю, чем властям покоя не дает ипотека от застройщика. А увидев новые ставки от Сбербанка, которые начнут действовать при субсидировании с 26.12.2022 я вообще потерял нить, теперь ставка 3% а удорожание не упало ни на рубль. Как было 20-25%, так и осталось.

ЖК "New Питер" от Строительного Треста. Рассказываю с восхищением. Пост будет длинным, но прочитать его стоит. Дома исключительно из красного кирпича. Этажность от 7 -12 этажей. В базе отделка черновая, но возможен дозаказ чистовой или под чистовой отделки (29,5 т.р. или 10 т.р. за м2.) Можно включить в договор ДДУ. (Ламинат Egger Pro, сантехника AM.PM. Хорошие флизелиновые обои, натяжные потолки, точечные светильники, включая настенные). В последних корпусах на балконах и лоджиях тёплое остекление. Студий нет. Средняя площадь квартир 56.9 м2. Минимальная площадь 35.2 м2. (45% однокомнатные. 55% двух и более комнатные квартиры). Соотношение парковочных мест 0.9 (на 1781 квартиру 1614 парковочных мест). Квартир на этаже в среднем 5-6. Стандартная высота потолков 2,75 м2. Есть и 3,2 метра (на двенадцатом этаже в 16 лоте). Есть и двухуровневые с высотой 4,75 и выходом в собственный двор. (Фото прикреплю в комментариях, не рендер, именно живые фото). Одинаковых домов нет, у всех своя изюминка. По инфраструктуре: Садиков в проекте шесть, два сдали с первыми очередями, третий запустили в сентябре. Школ в проекте две. Одна запущена (на 550 мест. Признана лучшим социальным проектом в Ленинградской области, кстати, как и садик). А вот вторая школа. Здесь внимание! Пока этот только концепт, но зная Строительный Трест, проект заслуживает доверия. Обещает стать лучшей школой в России!!! (План концепта также в комментариях) Если обобщенно по общей инфраструктуре, то есть, наверное, все. Кроме поликлиники. (Есть кабинеты общей практики, но поликлиники нет. В районе строят ПИК, Полис, КГ Новоселье, Газпромивестбанк, Ленрусстрой и у всех большие проекты. Поликлиника нужна очень). А чтобы не болеть)) Есть Ледовая арена и Сетевой фитнес). Едем дальше: Отдельного внимания заслуживает территория комплекса. Во-первых, это широкие ухоженные пешеходные зоны. Огромный променад "Бульвар белых ночей" (25 108 м2.) Разнообразие детских площадок потрясает. Большое внимание уделено геопластики и ландшафтному освещению. Хотите шашлыки, хотите лежаки. Все в изобилии. Нет. Не селён я в красноречии. Не возьмусь описывать красоту словами. Надо увидеть. Поехали! Вернусь туда, где я как рыба в воде. Цифры, ипотеки, расчеты) Строительный Трест не балует разнообразием ипотечных предложений. Помимо стандартных программ Господдержки под 6,7% и Семейной под 5,7% есть субсидирование на один год с момента заключения ДДУ по ставки 1,1% и 0,1%, далее 6,4% и 5,4% (Господдержка и Семейная. Банк ДОМ РФ) и вторя программа до ввода в эксплуатацию 2,35% и 1,35%, далее 6,35% и 5,35 соответственно. (Банк Санкт-Петербург). Мои классические расчеты под 0,1% здесь не вписать, в виду отсутствия программ. Реклама: Помогу найти любимую и оформить с ней отношения. Для вас мои услуги абсолютно бесплатные. Мне с удовольствием платят застройщики. Вместе мы найдем лучшее из возможного, а потом уже из возможного, вы выберете лучшею. Пишите. До связи. Подробные презентации на квартиры. Вариант №1 и №2 в шестнадцатом корпусе на 12 -ом этаже с потолками 3.2 метра. Варианты №6, №10 и №14 двухуровневые с полком 4,75 и собственным выходом в собственный двор, а дом всего семь этажей).

ЖК "Гавань капитанов" в составе трех корпусов " Магеллан, Нахимов и Колумб" будет сдан до конца 2022 года. (Четвертый корпус - "Капитан Немо" уже сдан). Ждем ввода в эксплуатацию. Пока есть возможность оформить ипотеку по ДДУ. Презентации по ссылке Ипотечные ставки по цене 100% оплаты: Господдержка 4.1% Семейная 3.1% С 1 января 2023 года семейная ипотека распространяется на всех граждан РФ имеющих двух детей, но возраст которых не достиг восемнадцатилетние на момент заключения Договора" IT Ипотека 2.1% (по IT первый взнос увеличен до 30%, только "Гавань капитанов", в остальных проектах, как обычно 15%). Лимит по Господдержке и Семейной ипотеке 12 млн., IT - 18 млн. Вежливо обойду вопрос социальной инфраструктуры на намывных территориях, все будет и ладно. На территории самого комплекса заявлена большая школа, но пока там строительный городок, который активно сворачивается. Идет подготовка к расчистке участка, строить будет город. Сроки утаивают. Садик встроен в корпус, вроде как в "Нахимов", но это не точно)) Он будет запущен с 1 сентября 2023. Вообще, там конечно, караул чего творится. Один чиновник заявляет, что будет 9 школ и 18 садиков, другой что 8 школ и 11 садиков. Изначально планировали построить 800 тыс.м2 жилья, а построили 3.8 млн.м2. Когда все это начиналось, были заявления о комплексном освоении одним застройщиком. Скорее имели ввиду ЛСР, поскольку, намыв их детище. Но по факту комплексного освоения не вышло. Ладно хоть согласовали дороги, построят в четыре этапа. Генплан прикреплю в комментариях. В презентации по ссылке  можно посмотреть подробную информацию по объекту. Пишите. Буду полезен в вопросах приобретения недвижимости. Все услуги бесплатные. До связи.