Denis Davydov

​Двенадцать друзей меня В песне поется, что - "лучшие друзья женщины, это брилианты..." Я тут прикинул, кто или что такое мои друзья и составил списочек: 1. И опыт, сын ошибок трудных... Ну конечно, опыт. Все-таки с 1998 года так или иначе связан с недвижимостью. 2. Профессионализм Работа в частном бизнесе, работа у Федералов, создание проектов и т.д. 3. Интуиция. К сожалению, этот друг был у меня всегда, но пользоваться им я стал поздновато. 4. Круг общения Люди, люди, которые тебя окружают и с которыми ты регулярно взаимодействуеш, это большая ценность. 5. Насмотренность Это интересный друг, этот друг позволяет быстро отсекать не нужное. 6. Харизма Но этого друга мало иметь, нужно научиться им пользоваться. 7. Оптимизм Ну куда без него... открыл с утра новости и ... 8. Страх Ну, то-есть, практически полное его отсутствие 9. Умение слушать и слышать Очень много людей проигрывают, не пользуясь этим другом 10. Адаптивность Не путать с приспособленчеством 11. Энергия Вот этого друга нужно все время качать. Делать это можно по разному тут у всех свои рецепты. 12. Легкость на подъем Важный друг, спасает от "дня сурка" Ищите своих друзей и используйте их. Это помогает.

​Говорят что у меня дела хуево вы свои видали долбоебы Если кто-то из "успешных инвесторов" вам рассказывает манцы о своем безгрешном пути, то это будет весьма странно... Почему? Если у вас есть дети, то вы видели как они пробуют, ошибаются и опять пробуют. Значит проблема не в неудачах, а в отсутствии опыта. Однако, стоит отметить, что наличие рядом человека, который реально прошел успешный путь в работе с недвижимостью и пережил много событий (летал на бизнес джете и долетел) существенно оптимизирует ваши риски. Это я к тому, что не нужно понтоваться, иногда простой агент, может вам дать другое представление о старых и "понятных" вещах и принести много пользы. А хороший наставник... это вообще класс!

​Мухи, мед, цифровой рубль и пчелы Известно, что в смысле цифровизации сервисов, Россия шагает впереди планеты всей. Но вот в смысле фискализации, наша страна далеко не прогрессивна. Последнее время, за учет финансовых потоков в экономике страны, взялись серьезно. И вот появился он, "цифровой" рубль. Что, сие такое, и чем это грозит. Не буду вдаваться в серьезные изыскания и размышления про технологии, скажу простым языком и сравнениями. Помните, как доблестная милиция ловит коррупционеров? Если планируется передача взятки, то операми готовяться "меченные" купюры, это купюры, которые светяться в ультрафиолетовом свете и доказывают свою принадлежность к взятке. Теперь вернемся к цифровому рублю и недвижимости (берите что угодно). Предположим, что компании "А", работающей с федеральным бюджетом заплатили за контракт 100 цифровых рублей. 50 рублей было затрачено на исполнение контракта (или 0 рублей), а остальная сумма "разбросана" по операционным компаниям, предназначенным для слива денег. Деньги ушли, компании "похоронили", но фокус не удался, почему? ВАСЯ, получивший рубли от такой компании "посредника" пошел покупать недвижимость за 0,7 цены от кадастра (моя любимая история), но даже эти "белые" деньги отсветятся как сворованные, т.к. они имеют конкретный маркер и их путь виден от момента создания и до "китайской пасхи", то есть навсегда. Короче... игрушка очень интересная, не опасная, при условии вашей полной "белизны", но стремная, если вы получаете деньги из федерального бюджета цифровым рублем. Скоро увидем объявления: - " продам ГАБ, цифровые рубли, не предлогать".

​Судьба инвестора Как правило, когда инвестор приходит к покупке коммерческой недвижимости и делает первое приобретение, то на этом все не заканчивается. Я для себя сформировал следующие типы инвесторов: 1️⃣Покупатель в "лоб". Это тот инвестор, который делает либо первую покупку, либо "сливает" деньги из другого, основного бизнеса, ну или не бизнеса 😁 2⃣Спекулянты. Дешево купить, дорого продать. Как правило, это работа с обьектами, сформированными по "кривым" схемам. Например парковочные комплексы или "заряженные" менеджерами федеральных операторов арендные ставки. 3⃣Девелоперы. Это верх пищевой цепочки. Самый трудный, но и самый доходный вид инвестиций. Объекты капитализируются через реконструкцию или возводяться с "0". Так вот, те кто профессионально и в "долгую" занимаются недвижимостью, так или иначе приходят к схеме 3⃣. Только учтите, без команды и ресурса в городе, не проводите экспериментов, они плохо могут закончиться.

Эликсир молодости Как показывает практика, при наличии хорошего опыта и широких, заработаных годами, возможностей, можно любой объект превращать из "мусорного" в инвестиционно привлекательный.

​Туда сюда, центробанк и последствия За последние несколько дней, доллар "прогулялся" за 100 рублей и обратно. В защиту рубля выступил Центробанк увеличив ключевую ставку до 12,5 процентов. Какие последствия для инвестора? 1. Деньги стали дороже, кредитоваться сейчас, в надежде что доход от аренды перекроет кредитный платеж, не стоит. 2. Доходность недвижимости будет меньше чем доходность депозитов, но нужно понимать, что в долгосрочной перспективе, эта доходность, все равно, больше. 3. Играть с курсом валют, не имеет смысла, все равно "старшие товарищи" всегда будут "сверху". Поэтому, если какой-то продавец оттягивает сделку в надежде выиграть на курсе, не ждите его, это может длиться вечно. 4. Ждать ни чего не нужно, ждать просто нечего. Занимайтесь чем занимаетесь. ... и будет Вам счастье.

​Предмет для торга Когда Вы выбираете себе объект для инвестиции и торгуетесь за его цену, нужно использовать ряд объективных показателей, одним из которых, является - изменение планировочных решений объекта. Чтобы определить внесенные изменения, нужно сравнить технический план с фактическим состоянием помещения. Часто, то что может показаться Вам ерундой, приводит к серьезным последствиям, существенно влияющим на цену. Из практики: - окно превращенное в дверь - дверь, у которой нет ступеней на плане, а реально они есть - проемы в стенах и их ширина не соответствуют плану - деление помещения без соблюдения простых правил Перечислять можно долго. Если изменения не были соответствующим образом согласованы, то это точно предмет для обсуждения цены. Заранее предупреждаю, есть вопросы, принципиально не решаемые, или очень дорого решаемые. Для примера,- появившаяся в здании в центре города дверь, может легко обойтись в 15-20 млн. рублей. Поэтому, торгуйтесь, не рискуйте, если не знаете как и за какие деньги решается вопрос. Удачных покупок!

​Перехитрить себя Инвесторы, что естественно, пытаются экономить на налогах, и это нормально. Однако, хочу предостеречь всех, от использования примитивных, "лобовых" схем. Итак, вы ведете коммерческую деятельность на объекте как Общество с ограниченной ответственностью, в составе учредителей которого, есть Вы, - инвестор. У Вас возникает естественное желание "размыть" доходы ООО. Что Вы делаете? Вы "вставляете" между собой и объектом ИП. А что?, нормально. ИП собирает основные "сливки" с объекта и на ООО доходит минимум, и налогов минимум. Вот тут, есть подвох. Не используйте ИП, оформленное на одного из учредителей ООО. Это называется аффиллированность, и к Вам придут. Не сразу, но придут и докажут это. А потом, как у нас говориться, принудят к уплате недополученных государством налогов. Да, и на жену, тоже, не нужно этого делать. Буратино не отдаст некту яблоко, но в данном случае, некто сам заберет это яблоко.

​Поглощение position number ? По сообщению "RBC", - "Продуктовый ретейлер X5 Group достиг договоренности о приобретении компании «Виктория Балтия», которая управляет магазинами «Виктория» в Калининградской области, Москве и Московской области, магазинами «Дёшево» в Калининградской области, а также двумя распределительными центрами и гипермаркетом «КЭШ» в Калининграде". В мою бытность работы а "Дикси", "Виктория", именно в Калининградском регионе, была суппер рентабельным бизнесом, на сколько она рентабельна сейчас, - без понятия. В ситуации с "Х5", которая во многих регионах блокируется по ФАС, более менее понятно. Органическое развитие, это долго и тяжело, и не бесконечно, скорее можно поглотить готовую сетку. Знаете, у моего деда была пчелиная пасека. Рамки с сотами, в которых был мед, вынимались из улья и устанавливались в ручную центрифугу. Под воздействием центробежной силы, мед вытекал из сот на дно бочки. Но, на стенках оставалась часть прилипшего меда и он тоже находил применение. В общем, ближайшее время "старшие товарищи" в лице крупных федералов, будут "подметать" все что плохо прибито. Между прочим, хороший вариант для региональных сетей, "отскачить" на лучших условиях.

​Денежки в беде Много ли крупный Российский бизнес зарабатывает денег? Нет, не много, их столько, что девать их не куда. Некоторое время назад, эти деньги успешно перекладывались туда, на "не дружественную" сторону, но ларчик захлопнулся. Теперь взглянем на то, что сейчас происходит на внутреннем рынке и прикинем, что может происходить. Для примера, возьму «Севергрупп» Алексея Мордашова. За короткое время эта структура: - закрыла сделку по покупке ООО «Ава-Петер», владеющего сетью клиник под брендами «Ава-Петер» и «Скандинавия» - закрыла сделку по покупке сервиса доставки продуктов "Утконос" - закрыла сделку по покупке сети "Лента" В настоящее время, идет разговор о приобретении сети "Монетка" на урале. И как поется в песне Сергея Шнурова : - " ... ну и так далее.." Какие финансовые результаты по результатам деятельности этих компаний? Это не очень важно, важен тот факт, что в ближайшей перспективе, все что продается, будет куплено такими структурами. Компаний на продажу, знаковых компаний, не так и много. Сейчас под этот же тренд, попали еще и компании, "уходящих" из России западных концессий. Их тоже всех вукупят и довольно быстро. Итак, денежки начали вкладываться в покупку внутри России. Купить это одно, а вот управлять... посмотрим. Компании закончились, что дальше? Следующим шагом, возможно, станет тренд на инвестиции в инфраструктурные объекты: Дороги Вокзалы и железная дорога Аэропорты Туристические кластеры Ну и тут, где-то рядом, строительство и развитие промышленных предприятий. Что безусловно, ХОРОШО. Сколько времени это займет? Зависит от внешнего давления и действия нашего правительства. Так, а что с недвижимостью? Мне думается, что девиз "Купи квартиру или умри" долго не просуществует. Мир меняется и приходит другое, более мобильное поколение. Отсюда, осторожный вывод, такой: Возможно, эти же, налитые, как комар кровью, деньгами структуры, будут создавать фонды, с целью приобретения жилых домов и превращения их в доходные дома. Это очень возможный сценарий. И будет смещение от жилья в собственности, в арендное жилье. Это хорошая новость для застройщиков. В заключении, хочу сказать... Был у нас царь такой, Пётр I Алексе́евич, прозванный Вели́ким — последний царь всея Руси (с 1682 года) и первый Император Всероссийский (с 1721 года). Этот царь, нашел баланс, между привлечением в страну всего прогрессивного и современного и успешной внешней политикой, в том числе и ведением войн. Великая страна не развивается в отрицании, величие в балансе и развитии, умении видеть все лучшее, видеть, использовать и отстаивать свои интересы.

​Психология и ее монетизация Если у вас есть брокеры, то при проведении переговоров с клиентами, оптимально учитывать человеческую психологию. Меняя брокеров, в зависимости от клиента, вы можете ускорить сделку, повысить шанс ее успешного проведения и увеличить вознаграждение. Есть много тонкостей и нюансов, опишу простейшие. Если клиент мужчина "в соку", за 50 лет, дайте ему насладиться работой с приятной девушкой брокером. Если клиент женщина после сорока, дайте ей приятного мужчину брокера. Думаю почему, объяснять не нужно. При этом, сами брокеры должны понимать как работают эти механизмы и меняться клиентами, ибо, в итоге, так можно больше заработать. Еще, очень хорошо работает схема, пара приятных брокеров, мальчик с девочкой, на первой встрече и затем, в зависимости от ситуации, на первом плане остается один из исполнителей. Не верите, что это помогает? Просто попробуйте, просто возмите и попробуйте.

Застрахуй братуху Я часто убеждаюсь, что лишних действий в жизни не бывает. Особенно, что касается безопастности. Дорогие друзья, не нужно экономить на страховании недвижимости. Вот не нужно.