CREM

Возвращаясь к предыдущему посту. Мы решили снять небольшое видео по окрестностям района Мещанский и частично Тверской. Район один из моих любимых, если честно. В одну сторону — Кремль, переулки у Варварки и Ильинки, и Зарядье с набережной, кругом клубные дома и правительственные здания. А в другом направлении — улочки Китай-города. Уникальная колоритная атмосфера. Тут селективная парфюмерия соседствует с локальными дизайнерскими брендами, мишленовские рестораны с уютными камерными барчиками, исследовательские институты с частными галереями и экспериментальными театрами. Студенты лучших ВУЗов страны, предприниматели, академики, чиновники, представители digital-сферы и web 3.0. Такая многогранность жизни и множество интересных сфер.

«Есть 25 млн ₽. Хочу вложить в недвижку, чтобы пассивный доход был» Запрос элементарный. Сохранение средства и пассивный доход. Расскажу подробнее о решении, и о том, как мы мыслим в подобных ситуациях. 1. Выбираем ЖК Тут вариантов, как всегда, не много — из 150 проектов Москвы, мы выделяем максимум 3, которые действительно отвечают инвест-критериям. Выбрали ЖК клубного формата в центре Москвы. Чем обоснован выбор? ЖК рассчитан всего на 255 апартаментов. Меньше конкуренции как в аренде, так и в продаже. ЖК отвечает всем трендам сегодняшнего дня (для жильцов: коворкинг, фитнес с сауной, эксплуатируемая кровля с зонами отдыха, кинотеатр, библиотека, кофейня и прачечная + kitchen room). Крутая локация. Начиная от станции метро в 5-ти мин., удобным доступом до садового кольца и ТТК, заканчивая необходимыми точками инфраструктуры в радиусе 500м. Отсюда и арендная ставка. Мы прогнозируем минимум 130 000₽/мес. И это предложение улетит горячим пирожком. 2. Какой лот выбрать? Сразу отметаем формат студий. Это неликвид, как в аренде, так и в перепродаже. Аудитория намного уже. Студию можно брать, только если ее площадь и количество окон позволяют спланировать изолированную спальню. Но в наших ЖК таких сегодня нет, поэтому останавливаемся на лотах с отдельной спальней. Без рекомендаций менеджера отдела продаж сами выбираем этаж, расположение и виды будущего приобретения (менеджеры ОП в первую очередь сливают неликвид) Остановились на 44м² за 22 млн ₽. 3. О чем не думал клиент? Если покупать готовый лот с отделкой даже в хорошем ЖК, аренда за год принесет 1 440 000₽. (Финал стройки будет в 4кв2023г.) А лот, который мы подобрали, к моменту окончания строительства подорожает приблизительно на 7млн₽. Это в разы рентабельнее. Скорость сдачи в аренду минимальна, скорость продажи минимальна, т.к. это чистый ликвид и нет в округе конкурентной среды. (В подобных вопросах мы всегда говорим, что никто не знает, что будет через 2-3 года, особенно в нынешней ситуации, поэтому важно заранее подумать и спрогнозировать комфортный выход из проекта). Заинтересовало предложение? Пиши @cre_mos

Вклад или однушка у метро?! Ранее мы уже показывали вам видеоролик на эту тему. Решили изложить здесь, т.к. вопросов в последнее время все больше и больше. Планируя вложить накопления, многие рассматривают зачастую вариант банковского вклада или покупку недвижимости. Покупка недвижимости предполагает высокий порог входа по сравнению с другими видами финансовых вложений — акциями, облигациями, депозитами. К тому же это долгая инвестиция. Если по депозиту всегда есть фиксированный процент, при покупке недвижимости деньги на какое-то время замораживаются, пока собственник не начнет получать пассивный доход. Зато потом вложения в недвижимость могут окупиться, если сдавать квартиру или дождаться ее подорожания и продать. Лучше всего оправдывает себя именно аренда. Самая подходящая недвижимость для сдачи в аренду — "однушка" около метро (студии сразу отбрасываем). Это относительно небольшой вход и постоянный спрос со стороны тех, кто арендует квартиру. Вложение в недвижимость многие рассматривают как пенсионный капитал – всегда будет доход на старости лет)) При этом в краткосрочной перспективе банковский вклад может приносить больший доход, чем недвижимость. Как правило, доход от сдачи средней однушки в Москве у метро будет ниже, чем от банковского депозита. Но учитывая, что стоимость аренды обычно растет вместе с уровнем инфляции, в долгосрочной перспективе, например, если посмотреть на 10 лет вперед, в какой-то момент, это может оказаться выгоднее. Кроме того, банковский депозит — это деньги, которые могут обесцениваться из-за инфляции и превратиться в фантики. Там есть определенные гарантии, но они ограничены суммой миллион четыреста тысяч рублей (1 400 000 Р.) в одном банке. В общем нужно покупать недвижимость.

АПАРТАМЕНТЫ VS КВАРТИРЫ КАК ПОСЧИТАТЬ, ЧТО ВЫГОДНЕЕ? Сразу спойлер 1. Налоги на апарты в большинстве случаев выгоднее, чем на квартиры. Да, вот, так! 2. Всегда считайте и сравнивайте индивидуально. А лучше — со своим брокером. Всем привет! Выбирали с клиентом между апартами и квартирами. Это такой вечный наболевший вопрос. Хочу поделиться выводами (и выгодами). Итак, главный критерий сравнения и камень преткновения — стоимость налога. Поступило возражение: «в квартирах 0.1% платим, а в апартаментах гостиничного типа, про которые вы говорите — минимум 0.5%. То есть в 5 раз дороже!». Ок, давайте разберемся… Приведу конкретный пример сравнения. Вы можете воспользоваться таким же методом и повторить сравнение в других случаях, чтобы убедиться. Но результат будет не всегда такой, как в примере. (см. спойлер №2 ) Что сравниваем? Взяли 2 проекта в Беговом районе: ЖК «Суббота» и ЖК SOHO+NOHO. В каждом ЖК взяли по два апарта и квартиры со схожими характеристиками. Посчитали. Во вложении я прикрепил вам скриншот таблицы в Excel с результатами сравнения, так нагляднее. Что видим? Вопреки расхожему мнению, в обоих случаях налог на имущество за апартамент дешевле квартиры. За счет своей низкой кадастровой стоимости. Если взять, как говорится, среднюю температуру по больнице, то кадастр на апарты дешевле в 3 раза кадастра на квартиры. Вот и вся магия! А, нет, не вся))) Еще многие поверхностно считают, что на любую квартиру налог 0,1%, хотя есть градация ставки в зависимости от стоимости по кадастру объекта недвижимости от 0,1 до 2%. В данном случае при стоимости квартиры по кадастру от 20 до 50 млн. руб. налог будет рассчитан по коэффициенту 0,2%. И чем выше стоимость кадастра, тем выгоднее по налогам апартаменты. Стоит отметить, что для чистоты эксперимента, я взял выборку по одному району, схожим проектам, с приблизительно похожими по площади лотами и реальные цифры кадастровой стоимости из выписок ЕГРН по этим лотам. Конечно, c апартами есть еще законодательный вопрос, который вызывает множество противоречив