Люся Алексеева юрист по недвижимости

А мы всегда так делали! Если, люди чего-то не знают, или не сталкивались никогда на практике, они настороженно относятся к этому. Например, некоторые люди говорят, что планируют оплату недвижимости через ячейку, а регистрацию через МФЦ просто потому, что не знают как еще можно, поэтому готовы согласиться на долгие сроки регистрации и высокую стоимость ячейки. И даже если при первой встрече всех устроил данный вариант, а что если завтра ваши планы изменятся, и например, продавцам нужно будет как можно скорее получить деньги, или покупатель не сможет приехать на сделку из другого города. А вот тут вам пригодятся мои знания, я предложу вам варианты, и вы сможете выбрать наиболее комфортный для обеих сторон.

Материал для чайников! Почему я решила написать эту статью? Многие люди, не занимающиеся недвижимостью, не знают, какие бывают виды безопасных расчетов и в чем между ними разница. Не безопасные расчеты мы попросту не рассматриваем, шанс на существование таковых остается только в регионах, где люди еще полагаются на русское «авось». И так какие бывают безопасные расчеты: 1. Аккредитив, пожалуй, самый популярный! Это номинальный счет, на который покупателем вносятся причитающиеся продавцу по договору денежные средства, которые перечисляются банком продавцу после выполнения определенных сторонами условий. В качестве таких условий помимо перехода права собственности в пользу покупателя (это условие является обязательным), можно внести дополнительные условия: Ф9, если на день сделки в квартире остались зарегистрированные лица, или акт приема-передачи недвижимости (АПП), подписанный сторонами, если покупатель опасается, что продавец может не соблюсти или намерено затянуть процесс передачи объекта. Минусы аккредитива: - придется повторно явиться в банк, для предоставления документов, даже если сделка была с электронной регистрацией, - оформляется чуть дольше, чем сервис безопасных расчетов. Плюсы: - универсальный способ расчетов независимо от вида сделки (применяется также в сделках с обременениями и альтернативных сделках (продажа объекта и одновременная покупка следующего)), - вариативность. 2. Сервис безопасных расчетов, по факту тоже, что и аккредитив, но раскрывается он автоматически при сделках с электронной регистрацией, то есть банк сам получает документы, подтверждающие регистрацию сделки и направляет деньги продавцу. Считаю оптимальным видом взаиморасчетов для продавца, возможен при ипотечных и неипотечных сделках, имеет смысл пользоваться при электронной регистрации, иначе смысл попросту теряется. Минусы: например в сбербанке дополнительные условия внести нельзя (Ф9, АПП), Плюсы: - скорость (сотрудники банка оформят вам СБР быстрее, чем аккредитив, и деньги продавец получит быстрее), - не придется лишний раз вставать с дивана. 3. Ячейка, смысл похож на предыдущие два варианта, только денежные средства наличные. Когда стоит использовать? - Если в договоре купли-продажи указана не полная стоимость, - при альтернативных сделках (достаточно удобно, все наглядно и всем понятно). Минусы: - страшновато носить кули наличных денег, - дороже чем два предыдущих варианта. Особенности: -Если сделка ипотечная, то вы сможете воспользоваться только банковской ячейкой. Депозитарии радуют возможностью поздних визитов, можно выбрать вид ячейки и прописать дополнительные условия раскрытия ячейки) 4. Счет нотариуса. По факту то же самое, что сервис безопасных расчетов, но функцию обеспечения платежа берет на себя нотариус. Имеет смысл использовать в нотариальных сделках, тогда это достаточно быстро и выгодно для сторон. 5. Эускроу очень похож на аккредитив, но имеет ряд особенностей: - Денежные средства хранятся на счете его владельца, но не входят в состав его активов, - При расчетах в форме эскроу, на банке лежит полная ответственность за тщательную проверку выполнения условий сделок. Широко используется при покупке жилья на первичном рынке для расчетов с застройщиками. В некоторых банках используется по альтернативным сделкам на вторичном рынке. В банке «Санкт-Петербург» эскуроу счет открывается бесплатно при использовании электронной регистрации по сделкам с недвижимостью. Надеюсь для кого-то эта информация будет полезной и я ею с щедростью делюсь. Если у вас остались вопросы или вы хотели бы более подробного разъяснения, вы всегда можете позвонить мне.

Налоги, драгоценные мои) Тема как всегда обширная, других не держим. Азы вам рассказывать не буду, поделюсь тем, что для вас может быть в новинку. • Если недвижимость досталась вам в дар или по наследству, при продаже таковой ранее минимального срока владения сумму доходов можно уменьшить на расходы дарителя или наследодателя на приобретение недвижимости. • Перед продажей квартиры, если в собственности она более 3х лет, но менее 5ти можно изменить порядок владения собственностью супругов, если ваша семья зажиточная и квартир у вас скажем больше чем одна. • Если вы не пользовались правом на получение налогового вычета при покупке недвижимости в течение жизни, вы можете компенсировать или уменьшить за счет этого свои налоги. • Налоговый вычет на продажу предоставляется нашим великодушным государством на 1000 000 рублей ежегодно. То есть при расчете налогов можно будет уменьшить сумму дохода на 1 миллион. • Если ваше счастливое семейство содержит целых два спиногрыза, то и вовсе можно избежать уплаты налога, если соблюдены все требования Федерального закона от 29.11.2021 № 382 – ФЗ. Это я перечислила законные способы уменьшения суммы налога, если у вас есть более конкретные вопросы о налогообложении при продаже недвижимости, позвоните, с удовольствием выслушаю историю вашей жизни и дам совет, юридического характера, разумеется. Подробнее о стоимости и перечне моих услуг можно узнать здесь, а так же найти мой телефон для связи lucylawyer.ru

О совместной собственности супругов. Представляете, по закону всё приобретаемое в браке имущество является общей совместной собственностью супругов, если это имущество было куплено за деньги, а между супругами не был заключен брачный договор. И не важно, оба супруга указаны в графе «правообладатели» или только один, собственность всё равно принадлежит обоим супругам. Именно поэтому при продаже квартиры, приобретенной в период брака, нужно нотариальное согласие супруга/и на продажу квартиры. Конечно, сделку могут зарегистрировать и без него, но вот только такие сделки являются оспоримыми, даже если супруги уже бывшие. А что же делать, если один из супругов умер? Пока на причитающуюся ему ½ доли в праве на квартиру не вступит законный наследник, продавать такую квартиру нельзя! Однако Росреестр может зарегистрировать вашу сделку, запросив у продавца письменное заявление, что на момент приобретения он не состоял в браке, но проверять правдивость данного заверения никто не станет. Однако, именно здесь зарыта собака оспоримости сделок и ваших проблем! Если вы приобретаете квартиру, не постесняйтесь запросить у продавца все необходимые документы, чтобы убедиться, что вашу сделку не смогут оспорить. А лучше – обращайтесь ко мне. Я уж выведу всех на чистую воду. Желаю вам безопасных сделок! Меня можно найти здесь hlucylawyer.ru

Риски продавцов при продаже недвижимости. Вы будете удивлены, но существуют и такие! Чем рискует продавец? Драгоценным временем и нервами, конечно. Были случаи, когда покупатели препятствовали получению денег продавцом, когда сотрудники банка затягивали сделку на недели. Уверена мои коллеги смогут тоже привести примеры. Поэтому, даже если вам кажется, что вы сможете организовать сделку сами, не экономьте деньги на своих нервах. Куда проще справиться с проблемой, когда есть человек, сражающийся за вас!

Дети - цветы жизни! Работая в сфере недвижимости, часто вижу в объявлениях «один совершеннолетний собственник». Давайте разберемся, почему это расценивают как преимущество, и действительно ли так страшны несовершеннолетние собственники, как нам их рисуют. Сделки с несовершеннолетними собственниками имеют свои особенности: 1. такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению, 2. для продажи таких объектов недвижимости, требуется разрешение органов опеки. Если вы продаете: - не спешите совершать самостоятельные шаги (это чревато потерей времени и денег), - рассчитывайте, что при продаже объекта недвижимости вам придется взять на себя дополнительные расходы (оплата услуг нотариуса), - выход на сделку займет дополнительное время (для поиска встречного объекта недвижимости и получение разрешения органов опеки). Если вы покупаете: - рассчитывайте на то, что выход на сделку займет не меньше месяца (как правило), - убедитесь, что продавцы выбранного объекта понимают, что делают (поверьте, бывает всякое, особенно если продавцы действуют самостоятельно). На самом деле сделки с недвижимостью, собственниками которой являются несовершеннолетние дети, достаточно простые, поэтому не стоит бояться покупать такие объекты, к тому же все организационные моменты и дополнительные расходы лягут на плечи продавцов. Но лучше привлечь меня для сопровождения такой сделки, я помогу все организовать. lucylawyer.ru

Агентам просьба БЕСПОКОИТЬ! Вам что особое приглашение? Дождались! У меня есть специальное предложение для риелторов. Полное юридическое сопровождение сделки всего за 10 000 рублей! Устали делить свою комиссию с агентством или просто решили начать свою частную практику, тогда вы обратились по адресу! Когда можно звонить? Как только у вас появился объект недвижимости в продаже, я с удовольствием проконсультирую вас о нюансах продажи. Возник интересный кейс - звоните мне! Вместе мы найдем оптимальный путь решения для ваших клиентов! Даже если вы сами уже съели не одну дюжину собак на сделках с недвижимостью, я могу сэкономить ваше время и силы! Я не только подготовлю вам полный пакет документов по сделке, я с удовольствием отвечу на вопросы сторон, затрагивающие юридические аспекты сделки, организую сделку, подготовлю подробную схему сделки для клиентов, проверю наличие рисков и подготовлю отчет о них для покупателей. Нужна поддержка для ваших клиентов на самой сделке, возьмите с собой юриста! Я с удовольствием могу присутствовать на самой сделке! Со всем справитесь сами? Закажите у меня договор, вам он обойдётся 3000 рублей. Переходите на мой сайт lucylawyer.ru, оставляйте заявки, звоните, вместе мы горы свернем!

Риски при продаже квартиры с обременением, существуют ли они? Разумеется! Ну а при каких сделках с недвижимостью их нет? Почему многие люди рекомендуют избегать покупки недвижимости с обременением, потому что слово то какое страшное –«обременение»! А если серьезно, если человек чего-то не знает, то вполне разумно, что избегает неизвестных вещей, наслушавшись историй, как «баба Валя» передала деньги продавцу квартиры, а квартиру ей так и не продали. Все эти истории конечно правдивы. Обременение, как правило, связано с тем, что недвижимость находится в залоге у банка, либо судебные приставы наложили арест на нее. Переход права собственности в пользу покупателя невозможен, пока обременение не будет снято. Существует три стандартные схемы приобретения квартиры с обременением: 1. Сумма задатка равна сумме задолженности необходимой для снятия обременений. В таком варианте сначала продавец гасит обременение, потом выходим на сделку. Плюсы: -На сделку мы выйдем уже с «чистой» квартирой, при такой схеме квартиру можно будет купить с использованием ипотеки любого банка, либо с привлечением средств субсидий, материнского капитала. Минусы: - Долго. - Продавцы пустят полученную сумму задатка на погашение задолженности для снятия обременения, и если стороны решат в добровольном порядке отказаться от сделки, продавцам будет проблематично найти сумму для возврата ее покупателям. А если продавцы не добропорядочные они и вовсе могут скрыться, и вернуть деньги можно будет только через суд. 2. «Регистрация сделки через приостановку». То есть погашение долга, для снятия обременения, и подача документов на регистрацию происходят в день сделки. Регистрация таких сделок, как правило, приостанавливается, так как снять обременение к моменту регистрации перехода права, обычно не успевают. Плюсы: - Меньше вероятность, что продавец, получив деньги для снятия обременения скроется, так как основной договор купли-продажи уже подписан и подан на регистрацию. - Быстрее чем вариант № 1 Минусы: - Нет таких широких вариаций с расчетами как в первом

Купили квартиру, а вы уверены, что теперь она точно ваша, и ее никто не отберет?! Казалось бы, что может пойти не так, ведь продавцы такие приличные люди. А вы уверены, что их родственники тоже порядочные? Таких гарантий дать вам не сможет никто! А вот гарантии, что не будет причин оспорить сделку дать вполне возможно. Для этого стоит запросить все необходимые документы и проверить информацию о собственнике и объекте недвижимости. Думаете, что если берете квартиру в ипотеку, все проверит банк? А известно ли вам, что банк, как и Росреестр ограничится простым письменным или нотариальным заявлением продавца о семейном положении на момент приобретения недвижимости. А где гарантии, что заявление продавца правдиво? А что если продавец, дает такие заверения, просто потому что не пожелал «заморачиваться» лишний раз, или например, в плохих отношениях с бывшим мужем/женой, что еще хуже. Если хотите быть уверены в чистоте сделки, звоните мне, я работаю в интересах вашего спокойствия!

Материнский капитал весьма обширная тема для обсуждения, поэтому будем разбирать ее поэтапно и для наглядности на примерах. Ни для кого не секрет, что материнский семейный капитал можно использовать для погашения основного долга ипотечного кредита до достижения ребенком трехлетнего возраста. Это сделать достаточно просто, и трудностей здесь не возникнет. Так же большой популярностью пользуются случаи использования материнского капитала в качестве первоначального взноса при ипотечном кредитовании. В этом случае материнский капитал также возможно использовать до достижения ребенком трехлетнего возраста, но здесь могут возникнуть трудности. Важно правильно подать заявку на ипотеку в банк. Выражаясь языком сотрудников банка, материнский капитал стоит включить в «тело кредита», то есть сумму материнского капитала следует учесть в сумму кредитных денежных средств. В таком случае все хлопоты по получению средств материнского капитала лягут на плечи сотрудников банка, а продавцу не потребуется ждать, пока пенсионный фонд перечислит ему сумму материнского капитала. Но был на моей практике случай, когда покупатель не учел этой тонкости, и материнский капитал использовался в качестве первоначального взноса при покупке квартиры и перечислялся по условиям сделки напрямую продавцу пенсионным фондом. Конечно, так тоже можно, но есть некоторые тонкости в формулировках договора купли-продажи и в заявлении на распоряжение средствами материнского капитала. Мы, конечно, победили пенсионный фонд, и продавец получил все до копеечки, но ему пришлось дольше ждать своих денег. Таким образом, если вы планируете использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса важно знать как правильно подать заявку на ипотеку в банк, а уж если вы поторопились и подали заявку самостоятельно, не поленитесь привлечь к сделке юриста.