Константин Пороцкий

Как создавать уникальные дома, в которых хотят жить люди? 10 сентября приглашаю Вас на IX Международный бизнес-правовой форум по недвижимости в Санкт-Петербурге. В рамках рабочей сессии «Пространственное развитие и перевод земель — вызовы, практики, решения» я расскажу, как создавать территории, куда люди действительно хотят переезжать, а не просто покупать квадратные метры. Речь пойдет о механизмах комплексного развития территорий и 214-ФЗ, как они позволяют девелоперам: ▪️ формировать полноценную среду: дороги, инженерные сети, социальные объекты, общественные пространства ▪️ запускать проекты с юридической и финансовой устойчивостью ▪️ снижать процент по кредиту за счёт средств на счетах ЭСКРОУ Обсудим реальные кейсы перевода земель: где получилось, а где зашло в тупик. Какие решения помогают пройти административные барьеры и не потерять проект на старте. 📍Место проведения: Конгресс-центр гостиницы «Прибалтийская», Санкт-Петербург 📅 Дата: 10 сентября 2025 г. 🔗 Подробнее читайте здесь Буду рад видеть Вас на сессии.

Оценка инвестиционной привлекательности земельных участков для девелоперских проектов Недавно мы с коллегами провели встречу, посвящённую ключевым этапам оценки земельных участков для девелопмента, с акцентом на ИЖС и малоэтажное строительство. Обсуждали: ✔️Текущие тренды рынка ИЖС с 2020 года, новые инструменты финансирования и законодательные изменения. ✔️Этапы запуска проекта: от анализа локации и градостроительной документации до формирования финансовой модели. ✔️Инструменты анализа рынка (ЦИАН, Dipsik и др.), конкурентных преимуществ и маркетинговых стратегий. ✔️Важность комплексной оценки ресурсов: финансы, команда, административные навыки. ✔️Подготовка проектной документации и упаковка для инвесторов и банков. Почему встреча была важна? Мы рассматривали основные тенденции анализа рынка. Без автоматизации уже ни один девелоперский проект не может быть конкурентноспособным. Он не успеет "угнаться" за клиентами. Искренне рекомендую посмотреть запись и внедрить в свои проекты! Запись прикрепляю.

Как с нуля мы начинали проект "Омалькульма" без 214-ФЗ для ИЖС? В январе 2021 года мы получили одобрение первой заявки на проектное финансирование индивидуального жилищного строительства, под один дом. Это было стартом большого пути. Сначала банк согласовал лимит, которого хватало лишь на пилотный объект, но уже тогда мы начали прорабатывать модель, ориентированную на безопасность дольщиков. Тогда ещё не было ЭСКРОУ для ИЖС, поэтому мы применили аналог — схему с аккредитивами. Ввели в эксплуатацию первую очередь, а после на весь проект. Несколько итераций, в ходе которых вместе с банком мы создали работоспособную схему финансирования малоэтажного строительства на землях ИЖС. Это была практическая основа, которая затем трансформировалась в отдельный механизм в рамках 214-ФЗ. Проект располагается на 18 га в Ломоносовском районе Ленинградской области. Это 194 домовладения, участки по 6 соток, индивидуальные дома (без блокировки), общая жилая площадь около 30 000 кв. м. Вся инфраструктура проектировалась и реализовывалась сразу. дом.рф открыл кредитную линию на 2,1 млрд рублей, срок действия — до сентября 2024 года. Официальная новость опубликована в «Интерфаксе» 18 января 2021 года. «Проект располагается на 18 га земель ИЖС в Ленинградской области, в непосредственной близости от городской черты Петербурга. Здесь - 194 домовладения с придомовыми территориями около 6 соток. Все дома - отдельные, блокированной застройки нет. Ввод в эксплуатацию проекта целиком запланирован на 2023 год», — говорила в сообщении генеральный директор группы Виолетта Басина. Да, именно так мы начинали. И да, именно так появилась модель, которая сегодня лежит в основе финансирования малоэтажных проектов по всей стране. Прочитать подробнее можете - здесь Ставьте 🔥, если хотите читать больше историй про мои проекты

Как контролировать сроки стройку, чтобы не попасть на штрафы и перерасход бюджета Каждый второй дом в частном строительстве сдается с опозданием.В среднем задержка составляет от 1 до 3 месяцев, а иногда и полгода. Это приводит к перерасходу бюджета на 5–15%:  • растут цены на материалы,  • продлевается аренда техники,  • оплачивается простой бригад,  • затягиваются кредиты или ипотека. Почему стройки срываются?  1. Нет календарного плана работ Подрядчик строит «по ощущениям», а не по графику.  2. Неправильная организация этапов Материалы не успели привезти → бригада простаивает.  3. Плохая координация подрядчиков Электрики приходят, когда стены уже зашиты.  4. Изменения проекта в процессе Решили «переделать санузел» → остановка работ.  5. Неучет внешних факторов Погода, задержки поставок, разрешения и согласования. 4 шага, чтобы стройка шла по плану: 1. Составьте календарный график  • Разбейте стройку на этапы: подготовка участка → фундамент → коробка → крыша → инженерка → отделка.  • Пропишите начало и конец каждого этапа.  • Лучше использовать Excel или онлайн-инструменты — удобно контролировать каждый шаг. Совет: делайте график Ганта — наглядная диаграмма, где видно сроки всех этапов и зависимость работ друг от друга. 2. Привяжите график к оплате  • Не давайте аванс за весь объект.  • Делите оплату на этапы: деньги только после приёмки работ.  • Фиксируйте даты и суммы в договоре. 💡 Такой подход защищает бюджет и мотивирует подрядчика соблюдать сроки. 3. Введите “контрольные точки”  • После каждого ключевого этапа стройки делайте приёмку.  • Фиксируйте всё актами и фото.  • Если подрядчик не укладывается в срок — включаются штрафы.  • Штрафы нужно заранее прописать в договоре: например, 1% от стоимости этапа за каждый день просрочки. 4. Используйте цифровой контроль Современные инструменты позволяют следить за стройкой удалённо:  • онлайн-камеры на объекте;  • фотоотчёты после каждого этапа;  • чек-листы качества в приложениях (PlanRadar, FixApp). Это особенно важно, если вы не можете быть на объекте каждый день. Финансовые последствия задержек Каждый лишний месяц стройки = +5–7% к смете:  • инфляция материалов;  • аренда техники;  • простой рабочих;  • дополнительные проценты по кредиту. Пример: дом стоимостью 5 млн ₽ → 1 месяц задержки примерно 300 000 ₽ лишних расходов. Контроль сроков — это не «гонять строителей», а управлять проектом. Если у вас есть план, контрольные точки и штрафы, стройка идёт по графику. В противном случае вы рискуете потерять до четверти бюджета. Что делать прямо сейчас?  1. Попросите у подрядчика подробный календарный график.  2. Пропишите в договоре штрафы за каждый день просрочки.  3. Введите контрольные точки по каждому этапу.  4. Используйте цифровой контроль — фото, видео, отчёты. Правильная организация сроков =  • экономия до 25% бюджета,  • сдача дома в срок,  • минимум споров с подрядчиками. IPM | Фабрика проектов

Как в 2025 году получить государственную поддержку или грант на проект? Грантовая поддержка — это стратегический инструмент, позволяющий реализовать проекты на качественно ином уровне. Государственные программы в 2025 году открыты для тех, кто работает с территорией осознанно: учитывает контекст, видит потенциал, формулирует понятную экономику и способен предложить ценность не только для себя, но и для окружающей среды. Условием получения поддержки является системная подготовка. Подробно расскажу, как получить грант на свой проект. 1️⃣Первый этап. Определите фокус проекта: культурное наследие, агротуризм, развитие инфраструктуры, сельское хозяйство, креативные индустрии. Далее сопоставьте его с действующими программами. Министерство культуры поддерживает инициативы, связанные с сохранением традиций, ремесел, реставрацией и цифровизацией культурных практик. Минсельхоз финансирует проекты агростартапов, создание сыроварен, теплиц, туристических маршрутов, развитие фермерских кластеров. Программы комплексного развития территорий (КРТ) и Фонд развития территорий (ФРТ) предоставляют субсидии на инженерную и социальную инфраструктуру — дороги, коммуникации, общественные пространства, жилье. Дополнительно работает система региональных грантов, например в Московской области, где можно получить до 10 млн рублей на развитие агротуризма, народных промыслов и локальных рынков. 2️⃣Второй этап. Структурируйте проект. Включите в него функциональную программу, мастер-план, расчет ТЭПов, бизнес-модель с детализацией затрат и планом софинансирования. Подчеркните, какую задачу Вы решаете: социальную, экономическую, культурную. Важно показать не только потребность в средствах, но и способность обеспечить устойчивость проекта в перспективе. Заявка должна быть подкреплена аргументами, цифрами, визуализацией и документально подтвержденными партнерами. Грант — это форма диалога, а не односторонняя просьба. 3️⃣Третий этап. Подайте заявку в целевой фонд. Это может быть Минкультуры, Минсельхоз, Фонд президентских грантов, региональный департамент или один из операторов национальных проектов. Крайне важно соблюдать сроки подачи, следовать инструкции по оформлению и готовиться к очной защите проекта в случае прохождения отбора. Если проект сочетает в себе культурный код, развитие территории и экономику, он способен пройти конкурсный отбор и получить многоканальное финансирование. Государство в 2025 году действует как партнер, но требует системности, открытости и профессионального подхода. Если ли у Вы хотите организовать проект за счет гранта или остались вопросы, пишите в комментариях!  IPM фабрика проектов

Первая ипотека в рамках ИЖС. Что сделали и как это повлияло на рынок сейчас? Первую ипотеку на индивидуальный жилой дом с применением проектного финансирования выдали впервые в 2021 году. Сумма кредита составила 5,1 млн рублей. Сделка стала возможной благодаря совместной работе банка и застройщика. Это первый случай, когда были одновременно использованы два инструмента: — проектное финансирование ИЖС для застройщика, — программа льготной ипотеки для конечного покупателя. Кредит был выдан под 8% годовых на 24 года. Семья приобрела дом в Ленинградской области по схеме, аналогичной 214-ФЗ, но в сегменте индивидуального жилья. Как это повлияло на рынок ИЖС? — Покупатели теперь смогли оформить ипотеку на дом, который ещё строится, как это давно возможно с квартирами. — Девелоперы смогли продавать больше, ориентируясь не только на клиентов с полной суммой, но и на тех, кто готов брать ипотеку. — Рынок ИЖС стал ближе к цивилизованной модели — с контролем, прозрачностью и банковскими гарантиями. Для нас это было сильное начало, а сейчас это стало частью системы. Проектное финансирование важно, чтобы защитить интересы клиентов и инвесторов. Для покупателей это право защиты денег, так как застройщик не получит оплату, пока объект не будет построен и уверенность в сроках и результате работы. Для инвесторов: контроль за расходованием средств, прозрачность проекта и минимизация кассовых разрывов. Если не следовать этим правилам сейчас, Вы рисуете потерять клиентов. Люди выберут Вашего конкурента, потому что он предлагает комфортные условия для покупки. В институте Проектного Менеджмента я подробно разбираю весь этот механизм: от заявки в банк до выдачи ипотеки клиенту, и объясняю, как встроить это в продуктовую стратегию. Ставьте 🔥, если ждете курс

Как строителю создать продукт и масштабировать бизнес? Давайте посмотрим, что на самом деле покупает ваш клиент? Результат, а не стены. Когда клиент говорит: «Я хочу построить дом» — что он на самом себе имеет в виду? Он покупает не коробку с окнами. Он «нанимает» решение своей задачи. Закройте глаза на секунду. Что вы представляете, когда думаете о переезде в загородный дом? Тишину и утренний кофе на террасе? Смех детей в саду? Спокойствие и безопасность? Возможность наконец-то собрать всю семью за большим столом? Именно эта картина — тот самый финальный результат, ради которого всё затевается. И наша задача — помочь клиенту прийти к ней максимально коротким и предсказуемым путём. Но как понять, что нужно клиенту на самом деле, и как это грамотно упаковать? Ответ лежит в теории Jobs To Be Done (JTBD). JTBD — это не про продукт, а про «работу», которую клиенту нужно выполнить. Вместо вопроса «Что вы хотите купить?» мы спрашиваем: «Какую «работу» вы хотите сделать с помощью нашего решения?». Например, покупатель «нанимает» проект дома не ради чертежей, а чтобы: Обеспечить комфорт и безопасность семьи. Повысить свой статус. Сэкономить время и ресурсы в долгосрочной перспективе. Получить удобство и порядок в быту. Как мы исследуем эти глубинные потребности? 1. Глубокие интервью. Задаём вопросы о контексте: «Что вас не устраивает сейчас?», «Опишите ваш идеальный день в новом доме?», «Что самое страшное может случиться в процессе?».  2. Анализ барьеров. Выявляем, что мешает клиенту выполнить свою «работу»: недостаток знаний, страх, юридические сложности, недоверие подрядчикам.  3. Сегментация по «работам». Один клиент хочет «найти убежище от мегаполиса», другой — «реализовать мечту всей жизни», третий — «создать рентабельный актив для сдачи в аренду».  4. Customer Journey Map. Строим карту пути клиента, чтобы отследить все точки касания и «боли».С какими сложностями сталкиваемся?  • Клиенты часто не могут чётко сформулировать свою главную «работу».  • Путь к дому мечты — это марафон из десятков этапов, на каждом из которых возможны страх и неуверенность.  • Задачи у всех разные: одному критически важна эргономика, другому — минимальный бюджет, третьему — скорость.  • Очень легко упустить какую-то «боль» на длинном пути клиента. Только представьте, через какие этапы проходит человек, прежде чем переехать: (на примере строительства) Идея → Поиск финансирования → Выбор участка → Юридический и градостроительный анализ → Подключение коммуникаций → Инженерные изыскания → Поиск и адаптация проекта → Выбор подрядчика → Строительство и технадзор → Поставка материалов → Благоустройство → Оформление → Дизайн → Ремонт → И только потом... ПЕРЕЕЗД. Наша задача — увидеть за этим сложным маршрутом не просто продажу своей узкой услуги (например, проектирования или строительства), а главную «работу» клиента — тот самый финальный результат, ради которого он всё это затеял. Вывод: Используя подход JTBD, мы перестаем быть просто продавцами домов или проектов. Мы становимся решателями проблем и исполнителями «работ» наших клиентов. Мы сопровождаем их на всём пути, снимая страхи и решая задачи. А как вы понимаете глубинные потребности своих клиентов? Сталкивались ли с тем, что клиент просит одно, а на деле ему нужно совсем другое? Как вы выявляете его главную «работу»? Поделитесь опытом в комментариях! 👇

Что предложить покупателю сегодня и как создать УТП и выделяться на фоне сотен конкурентов уже сегодня  1. Что такое УТП и зачем оно нужно. Уникальное торговое предложение (УТП) — это конкретная, четко сформулированная ценность продукта, которую бренд заявляет для своей целевой аудитории. УТП — это причина, по которой потребитель должен совершить покупку у производителя Y и проигнорировать продукцию других торговых марок. Это то, что отличает товар или услугу от конкурентов и дает потребителю вескую причину выбрать именно этот продукт. УТП помогает выделиться на фоне конкурентов, формирует привлекательность для клиентов и способствует росту продаж. Важно, что УТП не должно основываться на временных выгодах, таких как скидки или акции, а именно на уникальных характеристиках или результатах использования продукта. 2. Как вы формируете свои дома Если речь идет о создании продукта, например, домов, формирование УТП начинается с анализа целевой аудитории — кто будет покупать дома, какие у них потребности и проблемы. Чтобы написать УТП, нужно проанализировать целевую аудиторию и определить, какую проблему решит товар. Следует изучить, какие решения уже предлагает рынок, и какие преимущества можно добавить. Например, уникальным может быть экологичность материалов, быстрая сборка, инновационные технологии, индивидуальные проекты или дополнительные сервисы. Это и станет основой вашего УТП. 3. Что нужно сделать, чтобы отличиться от конкурентов • Изучить конкурентов: какие у них есть преимущества и недостатки  • Определить реальные проблемы и потребности клиентов, которые конкуренты не полностью решают  • Найти уникальное свойство вашего продукта или услуги (функционал, качество, сервис, позиционирование), которое ценят покупатели  • Сформулировать это свойство в простой и понятной форме, чтобы оно было легко воспринимаемо целевой аудиторией  • Убедиться, что это предложение действительно уникально и трудно копируется 4. Какие есть “секреты” оформления УТП у вас? • Формулируйте УТП конкретно и лаконично, избегая общей и размытости  • Используйте язык, понятный и близкий вашей аудитории  • Делайте акцент на конкретной выгоде или решении проблемы клиента  • Подкрепляйте УТП доказательствами (отзывы, сертификаты, экспертиза)  • Избегайте упоминания скидок или временных бонусов как основы УТП — это не уникальность, а маркетинговая тактика. Важный момент! Временные акции, скидки или бонусы не могут являться уникальным торговым предложением, поскольку последнее не оперирует сиюминутной выгодой. УТП - то это причина, по которой потребитель должен совершить покупку у производителя Y и проигнорировать продукцию других торговых марок. Как написать УТП? Проанализировать целевую аудиторию и определить какую проблему решит товар. А в чем ваше уникальное торговое предложение? Поделитесь! Ваш опыт и идеи могут помочь другим строителям выделиться и стать успешнее.

Мой путь от 16-летнего владельца газеты до предпринимателя в сфере малоэтажного строительства. Часть 2 В 1 части рассказывал о том, как создал первую бизнес-идею, описал свой путь от найма к предпринимательству. Подробнее можете почитать здесь. Но путь к результатам лежал через тернии. Одной из главных сложностей были банки. Так, у нас в государственном банке сгорел компенсационный фонд размером больше 100 миллионов рублей. Пришлось работать с процедурой банкротства. Сейчас мы все еще продолжаем решать эту проблему. Почему так сложно? Банк — это очень сложная отцифрованная система с отлаженными бизнес процессами. Когда в эту бизнес систему ты внедряешь какие-то новшества, приходится менять взгляды на все процессы. Представьте, если в двигатель вы добавите лишнюю шестеренку и ничего не поменяете — автомобиль просто не поедет. Так у нас и получилось с малоэтажным жилым комплексом, пилотным объектом общественного совета Минстроя — комиссией по малоэтажному жилищному строительству. Мы с нуля перестраивали всю систему банка, чтобы разработать ипотеку для ИЖС, создать проектное банковское финансирование. Меняли все внутренние таблички, схемы, структуру взаимодействия и юридические аспекты. Что я думаю сейчас? Определенно не жалею, что через это прошел, ведь это помогло улучшить наш рынок девелопмента к лучшему. Сделать его более удобным для клиентов и строителей. Однако после работы с банками нас ждал следующий «затык»: взаимодействие с подрядчиками. Подробнее об этом в следующем посте Ставьте 🔥, если ждете

Мой путь от 16-летнего владельца газеты до предпринимателя в сфере малоэтажного строительства. Часть 1 Предпринимателем я стал в 1996 году. Получил свидетельство о предпринимательской деятельности, когда еще учился в институте. Это заложило основы развития бизнеса. Мой первый бизнес был связан с полиграфией. Мы с ребятами из института придумали рекламную газету. Рассчитали бюджет, стоимость рекламы, какой должен быть тираж и как это будет работать, чтобы газета сама себя окупала. Рассказали одному из отцов наших друзей, но проект не состоялся — идею у нас украли. С 16 лет я занимаюсь предпринимательством. В найме работал всего три раза, и каждый раз переходил из одной отрасли в другую. Начинал я, когда шиповал резину в одном из подвалов по ночам для того, чтобы заработать деньги на пропитание. Потом перешел на работу менеджером по продажам на заводе по производству окон. После чего я больше не работал на кого-то и стал предпринимателем. Занимался остеклением больших и красивых объектов — салон BMW, крупные центры и десятки других зданий. Так началась моя карьера в строительстве. Почему строительство, а не что-то другое? Во-первых, стройка является мультипликатором для всей экономики. Каждый рубль, вложенный в строительство, дает 2,5 рубля для смежных отраслей: производства материалов, техники и многих других. Во-вторых, строительство — это очень важная для каждого мужчины история, когда ты можешь реально увидеть то, что ты придумал. Ведь все, что мы делаем, рождается дважды или даже трижды. Сначала появляется идея, потом — чертежи, и только потом возникает живой объект, который можно потрогать. Он будет украшать то место, где он построен. Через 50 и 100 лет, когда нас не будет, в этих домах и населенных пунктах будут жить наши дети, внуки и правнуки. Для каждого мужчины, конечно, очень важно видеть результат своей работы, который можно реально потрогать. А когда мы строим дома, в которые заезжают люди, это неизгладимое впечатление и ощущение того, что ты можешь подарить людям комфорт и счастье проживания в собственном доме. Конечно, путь до моих результатов был непростым. Приходилось налаживать контакты с банками, создавать рабочую атмосферу для команды, работать с подрядчиками и привыкать к большим деньгам. Об этом расскажу в следующих постах. До встречи, друзья!