Константин Пороцкий

Как создавать уникальные дома, в которых хотят жить люди? 10 сентября приглашаю Вас на IX Международный бизнес-правовой форум по недвижимости в Санкт-Петербурге. В рамках рабочей сессии «Пространственное развитие и перевод земель — вызовы, практики, решения» я расскажу, как создавать территории, куда люди действительно хотят переезжать, а не просто покупать квадратные метры. Речь пойдет о механизмах комплексного развития территорий и 214-ФЗ, как они позволяют девелоперам: ▪️ формировать полноценную среду: дороги, инженерные сети, социальные объекты, общественные пространства ▪️ запускать проекты с юридической и финансовой устойчивостью ▪️ снижать процент по кредиту за счёт средств на счетах ЭСКРОУ Обсудим реальные кейсы перевода земель: где получилось, а где зашло в тупик. Какие решения помогают пройти административные барьеры и не потерять проект на старте. 📍Место проведения: Конгресс-центр гостиницы «Прибалтийская», Санкт-Петербург 📅 Дата: 10 сентября 2025 г. 🔗 Подробнее читайте здесь Буду рад видеть Вас на сессии.

Оценка инвестиционной привлекательности земельных участков для девелоперских проектов Недавно мы с коллегами провели встречу, посвящённую ключевым этапам оценки земельных участков для девелопмента, с акцентом на ИЖС и малоэтажное строительство. Обсуждали: ✔️Текущие тренды рынка ИЖС с 2020 года, новые инструменты финансирования и законодательные изменения. ✔️Этапы запуска проекта: от анализа локации и градостроительной документации до формирования финансовой модели. ✔️Инструменты анализа рынка (ЦИАН, Dipsik и др.), конкурентных преимуществ и маркетинговых стратегий. ✔️Важность комплексной оценки ресурсов: финансы, команда, административные навыки. ✔️Подготовка проектной документации и упаковка для инвесторов и банков. Почему встреча была важна? Мы рассматривали основные тенденции анализа рынка. Без автоматизации уже ни один девелоперский проект не может быть конкурентноспособным. Он не успеет "угнаться" за клиентами. Искренне рекомендую посмотреть запись и внедрить в свои проекты! Запись прикрепляю.

Как с нуля мы начинали проект "Омалькульма" без 214-ФЗ для ИЖС? В январе 2021 года мы получили одобрение первой заявки на проектное финансирование индивидуального жилищного строительства, под один дом. Это было стартом большого пути. Сначала банк согласовал лимит, которого хватало лишь на пилотный объект, но уже тогда мы начали прорабатывать модель, ориентированную на безопасность дольщиков. Тогда ещё не было ЭСКРОУ для ИЖС, поэтому мы применили аналог — схему с аккредитивами. Ввели в эксплуатацию первую очередь, а после на весь проект. Несколько итераций, в ходе которых вместе с банком мы создали работоспособную схему финансирования малоэтажного строительства на землях ИЖС. Это была практическая основа, которая затем трансформировалась в отдельный механизм в рамках 214-ФЗ. Проект располагается на 18 га в Ломоносовском районе Ленинградской области. Это 194 домовладения, участки по 6 соток, индивидуальные дома (без блокировки), общая жилая площадь около 30 000 кв. м. Вся инфраструктура проектировалась и реализовывалась сразу. дом.рф открыл кредитную линию на 2,1 млрд рублей, срок действия — до сентября 2024 года. Официальная новость опубликована в «Интерфаксе» 18 января 2021 года. «Проект располагается на 18 га земель ИЖС в Ленинградской области, в непосредственной близости от городской черты Петербурга. Здесь - 194 домовладения с придомовыми территориями около 6 соток. Все дома - отдельные, блокированной застройки нет. Ввод в эксплуатацию проекта целиком запланирован на 2023 год», — говорила в сообщении генеральный директор группы Виолетта Басина. Да, именно так мы начинали. И да, именно так появилась модель, которая сегодня лежит в основе финансирования малоэтажных проектов по всей стране. Прочитать подробнее можете - здесь Ставьте 🔥, если хотите читать больше историй про мои проекты

Как контролировать сроки стройку, чтобы не попасть на штрафы и перерасход бюджета Каждый второй дом в частном строительстве сдается с опозданием.В среднем задержка составляет от 1 до 3 месяцев, а иногда и полгода. Это приводит к перерасходу бюджета на 5–15%:  • растут цены на материалы,  • продлевается аренда техники,  • оплачивается простой бригад,  • затягиваются кредиты или ипотека. Почему стройки срываются?  1. Нет календарного плана работ Подрядчик строит «по ощущениям», а не по графику.  2. Неправильная организация этапов Материалы не успели привезти → бригада простаивает.  3. Плохая координация подрядчиков Электрики приходят, когда стены уже зашиты.  4. Изменения проекта в процессе Решили «переделать санузел» → остановка работ.  5. Неучет внешних факторов Погода, задержки поставок, разрешения и согласования. 4 шага, чтобы стройка шла по плану: 1. Составьте календарный график  • Разбейте стройку на этапы: подготовка участка → фундамент → коробка → крыша → инженерка → отделка.  • Пропишите начало и конец каждого этапа.  • Лучше использовать Excel или онлайн-инструменты — удобно контролировать каждый шаг. Совет: делайте график Ганта — наглядная диаграмма, где видно сроки всех этапов и зависимость работ друг от друга. 2. Привяжите график к оплате  • Не давайте аванс за весь объект.  • Делите оплату на этапы: деньги только после приёмки работ.  • Фиксируйте даты и суммы в договоре. 💡 Такой подход защищает бюджет и мотивирует подрядчика соблюдать сроки. 3. Введите “контрольные точки”  • После каждого ключевого этапа стройки делайте приёмку.  • Фиксируйте всё актами и фото.  • Если подрядчик не укладывается в срок — включаются штрафы.  • Штрафы нужно заранее прописать в договоре: например, 1% от стоимости этапа за каждый день просрочки. 4. Используйте цифровой контроль Современные инструменты позволяют следить за стройкой удалённо:  • онлайн-камеры на объекте;  • фотоотчёты после каждого этапа;  • чек-листы качества в приложениях (PlanRadar, FixApp). Это особенно важно, если вы не можете быть на объекте каждый день. Финансовые последствия задержек Каждый лишний месяц стройки = +5–7% к смете:  • инфляция материалов;  • аренда техники;  • простой рабочих;  • дополнительные проценты по кредиту. Пример: дом стоимостью 5 млн ₽ → 1 месяц задержки примерно 300 000 ₽ лишних расходов. Контроль сроков — это не «гонять строителей», а управлять проектом. Если у вас есть план, контрольные точки и штрафы, стройка идёт по графику. В противном случае вы рискуете потерять до четверти бюджета. Что делать прямо сейчас?  1. Попросите у подрядчика подробный календарный график.  2. Пропишите в договоре штрафы за каждый день просрочки.  3. Введите контрольные точки по каждому этапу.  4. Используйте цифровой контроль — фото, видео, отчёты. Правильная организация сроков =  • экономия до 25% бюджета,  • сдача дома в срок,  • минимум споров с подрядчиками. IPM | Фабрика проектов