PRO ЖИЗНЬ

Готовимся к просмотру выбранных квартир Итак, мы прошли этапы, предшествующие просмотру квартиры: сделали выборку объявлений, поговорили с продавцами, выяснили все, что можно понять из телефонного разговора (писала в предыдущих постах). Теперь нам нужно посмотреть квартиру и понять все ли так, как написано в тексте объявления и обещано продавцом в телефонном разговоре. Скорее всего мы выберем для просмотра несколько объектов. Поэтому будет не лишним внести данные об объектах в «заметки» своего телефона, или блокнот (кому как удобнее) и на объектах делать свои пометки. Согласовываем время и дату просмотра. Едем на встречу. На просмотре наши основные (подчеркиваю: основные) задачи: - подтвердить соответствие номера дома и этажа указанным в объявлении (часто агентства указывают в объявлении другой этаж, дом и площадь квартиры, чтобы пройти модерацию объявления на сайте); - понять есть или нет перепланировка, о которой, возможно, не сказано в объявлении. Для этого надо приготовить планировку из объявления для быстрого просмотра. Если в объявлении ее не было – запросить ее у продавца до выезда на встречу; - состояние квартиры и ремонта (соответствует или нет фото в объявлении. Порой фото обработаны настолько, что что квартира фактически выглядит совершенно иначе, чем мы ожидали). Обратите внимание на высоту потолка, вид из окна, входную дверь, состояние труб (если в доступе). -состояние подъезда и лифта дома, наличие парковки, магазинов, аптек, остановки транспорта, школы и детского сада (если актуально). Естественно, у нас будет возможность приехать на повторный просмотр, мало кто из продавцов откажет в такой просьбе. Но зачем терять время? Лучше обратить внимание на детали сразу. Делайте пометки в своих заметках или блокноте для удобства дальнейшего выбора и оценки. Никто не обязан сразу давать ответ. Для оценки всех вариантов требуется время, если только это не любовь в первого взгляда (у меня так часто бывает). Даже если агент торопит и говорит, что на покупку квартиры целая очередь – дайте себе время подумать и оценить все варианты. Это особенно важно, если нам придется заключить договор о платном бронировании. Взвешиваем все, что для нас важно и необходимо. Когда все совпало и выбор сделан, переходим к следующему этапу – запрашиваем документы. Об этом поговорим в следующих постах. Всем удачных покупок! #комуквартиру #покупкаквартиры #покупканедвижимости #недвижимость #сделкиснедвижимостью

Платное бронирование и юридические услуги: зачем они, если покупаем у застройщика? Есть застройщики, которые сами содержат свои отделы продаж и оплачивают услуги по продаже квартир за свой счет. В этом случае покупатель ничего, кроме стоимости квартиры, не оплачивает. Все расходы, кроме госпошлины, берет на себя застройщик. Таких застройщиков становится все меньше и меньше. Содержать отделы продаж не только накладно, это влияет на себестоимость и экономику проекта в целом. В последние годы я все чаще сталкиваюсь с другими застройщиками. Они заключают договоры на продажу своих квартир с агентствами, отказываясь от содержания своих отделов продаж. А агентства, как правила, подконтрольные. О них и пойдет речь в этом посте. Итак, платное бронирование: откуда растут ноги? По договору на реализацию квартир от имени застройщика, за продажу квартир застройщик платит агентству вознаграждение. В случае с подконтрольным агентством, такое вознаграждение может не покрывать все затраты агента, связанные с процессом продажи. Часть таких расходов покрываем мы с вами, оплачивая бронирование квартиры. Даже если мы потрудимся и найдем в открытых источниках контакты самого застройщика, то нас все-равно отправят к агенту. Обратившись к агенту, пройдя этапы обсуждения и выбора квартиры, нам предложат заключить договор бронирования квартиры и договор на оказание юридических услуг. В моем недавнем случае стоимость бронирования составила 150 000 рублей, а стоимость юридических услуг 15 000 рублей. Отказаться ни от одной из указанных услуг нельзя, их оплата - обязательное условие сделки. Это, навязанные нам услуги, с которыми мы вынужденно соглашаемся, чтобы иметь возможность купить выбранную нами квартиру. На фоне вознаграждения агентов по продаже в 3% от стоимости квартиры, фиксированная цена бронирования в 150 000 рублей выглядит сносно. Естественно, можно упереться и попытаться вступить в спор, ссылаясь на то, что фактически эти услуги навязаны. Но формально закон напрямую не нарушен. Такая схема построена именно на желании покупателя купить квартиру в определенном доме. Платить или нет за бронирование и юридические услуги – решать каждому из нас. Да, неприятно. Но каждый может отказаться. Или нет. Всем удачных покупок! #комуквартиру #покупкаквартиры #покупканедвижимости #недвижимость #сделкиснедвижимостью  

Зачем покупателю квартиры агент по недвижимости? Верно, чтобы купить квартиру или любой другой объект недвижимости. Если покупатель не разбирается в тонкостях процесса покупки, ему нужен помощник – тот самый агент. Цель их взаимодействия очевидна. Из основных задач:  ✅ Сделать выборку объектов под запрос покупателя;  ✅ Обзвонить все выбранные объявления, отсеять «маяки» и согласовать дату и время просмотров;  ✅ Сопроводить покупателя на всех просмотрах, обсудить понравившиеся варианты;  ✅ Проверить правоустанавливающие документы на объект;  ✅ Запросить необходимые документы от продавца для оценки «чистоты» сделки и наличия полномочий на продажу;  ✅ Найти дополнительную информацию о продавце в открытых источниках (например, действителен ли паспорт, не отозвана ли доверенность, нет ли долгов);  ✅ Провести переговоры с продавцами, в том числе предложить уместный торг;  ✅ Подготовить проекты договоров на всех этапах, начиная с предварительного договора, соглашения о задатке и заканчивая основным договором купли-продажи, по которому и происходит отчуждение и переход права собственности от продавца к покупателю;  ✅ Проконтролировать исполнение обязательств сторонами сделки (оплата - передача недвижимости) и регистрацию права собственности покупателя на недвижимость. Из мелких задач: предупредить о времени встречи, напомнить о необходимости взять паспорт или вовремя оплатить госпошлину, созвониться с оценщиком или опекой, выяснить какую мебель или технику продавец оставляет в квартире без дополнительно оплаты и т.д. Полный перечень зависит от конкретной ситуации. Есть агенты, которые относятся к продавцам и покупателям недвижимости из серии «сиди, дурак, подписывай». Из такого отношения рождаются условия в договорах, пример которого выделен на фото к этому посту. Этот пример из моей жизни. Суть этого условия в том, что агент будет считаться исполнившим свои обязательства по договору уже после подписания покупателем предварительного договора. Как по мне, так оно не отвечает цели сотрудничества и создает условия для требования агентом вознаграждения несмотря на то, что квартира еще не куплена. Такое условие снимает с агента ответственность за выполнение основных задач сотрудничества. На мое возражение о том, что моя цель – купить квартиру, а не заключить предварительный договор, который еще не гарантирует покупку, мне ответили «не обращайте внимание». Окей, зачем тогда это условие в договоре? Давайте исключим его. Но нет, исключить его агент не согласился. Давайте подумаем почему? Вариантов может быть много. От подставного продавца до нежелания работать ответственно. Резюме: внимательно читайте договор, задавайте свои вопросы по договору и решайте сами работать вам с агентом, у которого в договоре подобное условие, или нет. Желаю всем ответственных агентов и удачных покупок! #комуквартиру #покупкаквартиры #покупканедвижимости #недвижимость #сделкиснедвижимостью

Обзвон объявлений Когда мы хотим купить квартиру, то изучаем доски объявлений и выбираем объявления, подходящие по району, бюджету и другим параметрам. Про то, какие объявления встречаются на досках объявлений я писала здесь. Предположим, что такая выборка объявлений с телефонами продавцов у нас уже есть. Перед тем, как начать обзванивать продавцов, надо определить для себя несколько вопросов, которые будем задать во время разговора. 1.   Вы агент, или собственник? 2.   Если на первый вопрос ответ «агент», то поинтересуйтесь кто платить комиссию. 3.   Сколько собственников? Есть ли среди собственников несовершеннолетние? 4.   Сколько лет квартира в собственности? 5.   Вся ли сумма будет указана в договоре купли-продажи? (зависит от периода владения квартирой, если до 3 лет, то продавец может предложить не показывать всю сумму в договоре). 6.   Есть ли перепланировка? Если да, то согласована ли она? 7.   Зарегистрирован ли кто-то по адресу квартиры? Если да, то есть ли среди них несовершеннолетние? 8.   Использовались ли кредитные деньги для покупки квартиры? 9.   Использовались ли средства материнского капитала для приобретения квартиры? 10.  Реальные ли фото? Перечисленные вопросы позволят на первом этапе отсечь менее приоритетные варианты. У нас могут возникнуть и другие вопросы, которые мы можем задать. Все будет зависеть от информативности текста объявления. Например, в объявлении нет планировки квартиры, и нам трудно представить ее по фото, то можно попросить отправить ее в мессенджер. Или, в объявлении вообще может не быть информации о том какое расстояние до остановки, есть ли по близости школа или магазин. Все это придется выяснить в разговоре. Когда мы получили ответы на заданные вопросы, и ответы нас устроили, можно согласовывать дату и время просмотра. Попросите принести на просмотр копии документов на квартиру, как минимум выписку из Росреестра. Всем удачных переговоров! #комуквартиру #покупкаквартиры #покупканедвижимости #недвижимость #сделкиснедвижимостью

«Маяки» (фейки) на досках объявлений Самое первое, с чем сталкивается любой покупатель – это объявление. Оно может быть реальным, но может оказаться «маяком». Маяки размещают везде: Авито, Циан, ЯндексНедвижимость, Юла, ДомКлик. Будьте к этому готовы. Маяки нужны для сбора контактных данных и дальнейшего «холодного» обзвона с целью продажи услуг сопровождения сделки. Даже если вы готовы на заключение договора с агентством, то будьте готовы к тому, что агентства получают оплату с двух сторон: и с покупателя, и с продавца. Поэтому тешить себя надеждами, что ваши интересы будут в приоритете, нет смысла. Позвонив по телефону в маяке, ваш телефон (а желательно взять для этих целей временную sim-карту) неизбежно попадет в базы данных, поэтому морально приготовьтесь отвечать всем, кто позвонит. Вам может сразу повезти, и вы попадете на собственника. Но в большинстве случаев вашим собеседником будет агент. Это не хорошо и не плохо, это данность. Обычно перед просмотром агенты предлагают заключить договор возмездного оказания услуг. Без этого договора вам не покажут ни одного объекта. Маяки раздражают не только потенциальными звонками с навязчивым предложением сотрудничества. Они мешают сориентироваться на рынке. Как правило, в маяке указывается цена объекта существенно ниже других предложений. Она может быть ниже на 300-500 тысяч рублей ниже, чтобы мы (покупатели) гарантировано позвонили по телефону. Это рассчитано именно на наше жгучее желание сэкономить на покупке. Цена аналогов, которые рекламируются непосредственно собственником или агентством на договоре, всегда будет выше. Если вы делаете для себя выборку объявлений и видите, что какое-то объявление явно выбивается из остальных ценой или слишком «вылизанными» фото, то можете просто не звонить. Но даже если вы все же позвонили, то никакой катастрофы не произойдет. Из разговора вы поймете кто на другом конце провода. Выборка объявлений на рекламных досках – это первый этап, который неизбежно пройдет каждый покупатель. Желаю вам удачи, мудрости и терпения! Пусть у всех нас все получится! #комуквартиру #покупкаквартиры #покупканедвижимости #недвижимость #сделкиснедвижимостью