Дмитрий Вахлов |Риэлтор |Тюмень

Когда вы дочитаете, у вас задёргается глаз. ⠀ Налог на инфляцию = налог на воздух? ⠀ Как думаете, за что вы платите налог, продавая квартиру? Строго по закону - за ваш доход. Если продали дороже, чем купили, то разница - это ваш доход. ⠀ Я понимаю эту логику в США или Европе, с их инфляцией 0-1% в год и таким же ростом цен на недвижимость. Если уж ты заработал на продаже, ты постарался, ты что-то для этого предпринял...

Столько, сколько за нее заплатит покупатель. ⚽Как это узнать? Нужно рекламировать ее по рыночной цене. ⚽Что такое рыночная цена? Это цена вашей квартиры, которая сложилась на рынке на данный момент. С учетом имеющихся в продаже квартир-конкурентов. Да, квартира - это товар, и у него есть конкуренты. ⚽Кто они? Это квартиры, похожие на вашу по ряду параметров: комнатность, квадратура, вид из окна, этаж, год постройки, состояние подъезда, расстояние до центра, наличие балкона, ремонт, наличие обременений - это малая часть списка, который я беру для анализа. ⚽Для чего? Чтобы понимать, как ваша квартира смотрится на фоне других...

Квартиры, которые продаются, но не продаются. ⠀ В интернете есть тысячи квартир. 90% из них, вы никогда не купите. Они висят там месяцами. ⠀ Есть несколько типов: ⠀ 1. Квартиры которые риэлторы выставили по завышенной цене, чтобы “натянуть” нужную сумму для оценки. Так делают, когда у покупателя нет первого взноса. Оценщик честно смотрит на них и говорит банку: оцениваемая квартира стоит дороже на 10-15%. То, что нужно! Но не вам. ⠀ Если вы позвоните, вам предложат другие варианты. ⠀ В этой ситуации проигрывают также и настоящие продавцы. Они ориентируются на эти дорогие квартиры. И пытаются продать свою за эти деньги...

План обмена квартиры. Часть 2. ⠀ В прошлый раз мы остановились на фильтре потребностей, заглянув на 10 лет в будущее. ⠀ 4. Итак фильтруем сотни предложений, чтобы выбрать то, что подойдет вам. Отфильтровали? К просмотрам рекомендую приступать заранее. Сделать пробную вылазку. Прицениться, посмотреть, что есть на рынке. Хотя бы посмотреть дома, подъезды, дворы, ну и сами квартиры - очень полезно. ⠀ 5. Но если нужно все-таки продать вашу квартиру, то задаток за встречный вариант отдавайте только после получения задатка за вашу квартиру. По сути все эти действия на подготовительном этапе не требуют денег...

Вы наверное знаете, что льготную ипотеку на новостройки продлили еще на год? ⠀ Зачем она нужна? ⠀ Ставка 6,1%! А при субсидии от застройщика и еще ниже: 5,5%, 4,7% или даже 1%! ⠀ При нашей инфляции в +100500% это я считаю ДАРОМ. ⠀ Ставка позволяет экономить на ежемесячных платежах. ⠀ Простой пример: ⠀ 1️⃣Дают 3 миллиона. У вас есть выбор: купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке. ⠀ 2️⃣Ставка на ипотеку по вторичке 10%. Если берем 3 млн. на 20 лет, то платеж составит 29 000 рублей в месяц. ⠀ 3️⃣Ставка на ипотеку в новостройке 6,1% (это максимум, но можно еще ниже) Если берем 3 млн. на 20 лет, то платеж составит 21 700 рублей в месяц...

План обмена квартиры. Часть 1. ⠀ Как составить план? Да и нужен ли он? Отвечу на этот нехитрый риторический вопрос словами Эйзенхауэра “Планы - ничто, планирование - всё”. План нужен! ⠀ Итак ⠀ 1. Определите конечную цель. Пример: вы живёте в однушке, родился ребенок. Нужно расширяться. Что будете брать? Двушку или трешку. Когда есть финансовая база в виде 1к квартиры достаточно “докупить еще 1 комнату”. Математика простая: умножаем стоимость квадратного метра в вашей квартире на “средние” 15 кв.м и получаем необходимую сумму доплаты. Копим, берем ипотеку или снижаем класс жилья (год постройки, район) чтобы уложиться в бюджет...

Почему вы почти никогда не купите выгодную новостройку самостоятельно? Почему тех цен, которые вы увидели на баннере, услышали на радио - УЖЕ НЕТ и НЕ БУДЕТ? ⠀ Разберемся! ⠀ 1. Застройщик по закону может рекламировать только объекты, которые уже имеют полный комплект документов. Есть временной лаг (неделя-две), когда документы сданы в органы, неофициальный ответ уже известен, а официального еще нет. ⠀ 2. И вот продавать уже хочется, а рекламировать объект нельзя! Как донести информацию до клиента, если застройщик обязан молчать? ⠀ 3. Выход следующий: застройщик собирает лучших риэлторов Тюмени на закрытой презентации и рассказывает всё о новом проекте, ценах и планировках и т...

Итак, что прописать в соглашении о задатке? Или как сэкономить 50 000₽? Я уже писал о важных моментах на этапе подписания соглашения о задатке за квартиру. Публикую обещанную вторую часть. Сохраняйте в закладки! Если продавец пожилой или у вас есть сомнения в его дееспособности, просим к сделке предоставить справку из психоневрологического диспансера. Прописываем в соглашении! Есть ли на квартире обременения? Сведения об этом содержатся в выписке из ЕГРП. Желательно увидеть выписку не старше 30 дней, если нет, запрашиваем новую...

Что прописать в соглашении о задатке? Или как сэкономить 50 000₽? Я ещё не сел за этот стол переговоров, но у меня уже всё готово к подписанию соглашения о задатке квартиры. Почему на этом этапе важны нюансы? В случае отказа от сделки по вине продавца по закону задаток возвращается покупателю в двойном размере, по вине покупателя - остаётся у продавца. У вас есть лишние 50k ₽? Если есть, отдайте мне, если нет - сохраняйте на будущее в закладки прежде, чем начнёте читать Признан ли продавец банкротом? Если да, то покупать такую квартиру нельзя...

С этим вопросом сталкиваются все покупатели. Собственникам всегда есть, что скрыть или недосказать. Но если правильно задавать вопросы, то вы обязательно узнаете то, что вам нужно. 1. Бабушкина квартира. Когда из документов выясняется, что квартира перешла по наследству, первое, что приходило на ум моим клиентам, было всегда: "А предыдущий собственник умер в этой квартире?" Из-за отношения к смерти в России, это больной вопрос. Не помогают даже уговоры пригласить батюшку, чтобы он все освятил. Но...

Из одной художественной книги о Великой Отечественной войне больше всего мне в память врезалось описание того, как работали военные госпитали и врачи в них, когда поступали вагонами раненые. У хирургов не хватало рук, чтобы помочь всем. Если они начинали помогать безнадежному больному, то рисковали не успеть помочь тому, у кого хотя бы есть шансы. Рисковали чужими жизнями. Это был ад. Но это также была настоящая закалка и бесценный опыт. Недавние новости о жертвах коронавируса в Италии напомнили мне об этой книге...

Как и обещал, выкладываю свою аналитику цен на недвижимость! Кому интересна и полезна информация, ставьте сразу + в комментариях. Наберём 10 + и я сделаю подобные посты регулярными. Сразу оговорюсь: это графики цен в Москве и США - не Тюмень! Но это не значит, что они бесполезны для нас. Многие сфокусированы на текущем моменте, разглядывают через лупу новостей каждый день, истерия нарастает. Давайте выдохнем. Хотя бы пока читаете пост. И взглянем на ситуацию шире, изменим масштаб и отдалимся на 20 лет...