Ангар Эксперт

Сельхозка вместо промки в СПб и ЛО: Выход или ловушка? 🏭🌾 Цены на подготовленную промышленную землю в ликвидных локациях (Шушары, Уткина Заводь, Федоровское) пробили потолок в 20–30 млн ₽ за гектар. На этом фоне предложения риэлторов «Купи сельхозку за 2 млн ₽, переведем за копейки» выглядят как спасение. Но давайте разберем, где здесь экономика, а где — опасные фантазии. 🚜 На какой сельхозке можно строить «легально»? Строить капитальные объекты на сельхозке — это хождение по тонкому льду. Есть два пути: 1. СХ-2 (Зона сельскохозяйственного производства): Здесь допустимы склады сельхозпродукции, цеха переработки (мойка, сушка, фасовка) и фермы. Если ваш склад запчастей по документам пройдет как «хранилище техники для обработки полей» — вы в зоне относительной безопасности. 2. Агротуризм и Глэмпинги: С 2025-2026 гг. в ЛО это стало «белой» нишей. На сельхозке разрешили временные строения для туристов. Но это не про заводы и логистику. 🗣 Перевод сельхозки в промку: Реальность или байка? Если риэлтор говорит: «Бери, за полгода переведем в промку», — бегите. В 2026 году перевод земли — это сложнейшая процедура, которая зависит не от вашего желания, а от Генплана и ПЗЗ района. Почему это почти невозможно: • Особо ценные угодья: Если почва на участке плодородная (балл бонитета выше среднего по району), перевод запрещен на федеральном уровне. Никакие связи не помогут. • Генплан: Изменения в Генплан вносятся раз в несколько лет. Если ваш участок не заложен в зону развития промышленности в текущем Генплане — вы застряли на годы. • Стоимость: Процедура перевода (проекты, экспертизы, компенсация за вывод земли из сельхозоборота) может стоить от 2 до 5 млн ₽ за Га. Вердикт: Перевод — это НЕ байка, но это инвестиция на 1.5–3 года с вероятностью успеха 50/50. Это стратегия для крупных девелоперов, а не для малого бизнеса. ⚠️ Подводные камни и коммуникации 1. Электричество: Льготное подключение для сельхозников в 2026 году практически свернуто. За каждый кВт придется платить по коммерческому тарифу (в ЛО это от 10–15 тыс. ₽ за кВт). 2. Дороги: Сельхозка часто находится в полях. Подъезд тяжелых фур по грунтовке убьет ваш бизнес в первую же весну. А строительство 500 метров асфальтированной дороги по нормам — это еще +5–7 млн ₽. 3. Штрафы: С 2025 года усилили контроль через спутники и БПЛА. Нецелевое использование (склад вместо коровника) карается штрафом до 1% от кадастровой стоимости ежеквартально до устранения нарушения. 🏁 Общий итог Сельхозка — это выход, если ваш бизнес реально связан с переработкой (кормов, удобрений, овощей). Это ловушка, если вы хотите построить логистический терминал или автосервис на дешевой земле. Штрафы и предписание о сносе прилетят раньше, чем вы выйдете на окупаемость. Не хотите стать «фермером» по неволе? В группе https://t.me/starmabis оставили чек-лист: как по кадастровому номеру определить, есть ли у участка шансы на перевод в промку! ✅ Подписывайся, здесь говорят правду, а не «продают» мечты. ✅ Ставь реакцию 🔥, если работаешь в ЛО и хочешь видеть реальные карты зон, где перевод еще возможен. #ЗемляЛО #СельхозЗемли #Промка #ИнвестицииВЗемлю #Бизнес2026 #Тосно #Всеволожск ##КоммерческаяНедвижимость