Евгений Громов

#Квартира_для_аренды – посуточно, или длительно. Подход в выборе может быть несколько иной. Я, конечно, за универсальность – квартира должна быть такой, что бы могла принести прибыль / сохранить вложения при ее последующей продаже, а также приносить стабильный доход в случае сдачи ее в аренду как на длительный срок, так и кратковременно (посуточно). Поскольку речь идет, скоре всего о Санкт-петербурге, то основным критерием будем место, место, и еще раз место. Причем под этим я имею ввиду трех мерную величину – не только почтовый адрес, но и этаж, а также расположение по сторонам света. Если этот расчет упростить, то можно сказать, что чем короче предполагаемый срок проживания, тем ближе квартира должна располагаться к общепринятым благам цивилизации – таким, как станция метро, местные достопримечательности, рестораны, кафе, транспорт и т.д. и т.п. И наоборот – если квартира для длительного проживания (в абсолюте – для проживания после выхода на пенсию) – то более приветствуется удаленность, уединенность, тишина и спокойствие. Далее – если мы не для себя – нужно четко представить свою целевую аудиторию (ЦА). При чем тут чем наиболее трезво мы будем оценивать параметры объекта, тем лучше. Такие хитрые доводы как «кому надо, тот найдет», и «а давайте поселим туда того, кто... Мечтал о такой прекрасной квартире, и он заплатить двойную (тройную!) цену» – не работают. Никогда и нигде. У каждого объекта должны быть плюсы, и эти плюсы должны быть указаны в форме, которую мы заполняем при размещении объекта в рекламе на том или ином сайте в сети интернет. А эмоции мы уже потом добавим в примечаниях и комментариях. Если захотим. Но лучше – если мы их заменим отзывами благодарных клиентов. Тогда это будет честно и объективно. Далее – объект должен выделяться, и не только ценой. Отзывами, состоянием, оборудованием, местом, видом из окна, планировкой – у него должны быть свои «фишки». И эти фишки должны быть такими, осязаемыми. Заниматься поиском арендатора на безликий объект в огромном ЖК, где есть еще аналогичные – десяток –, а то и другой – можно только в том случае, если вашей фишкой является как раз наличие множества подобных квартир (в собственности или управлении). Иначе мы проиграем рекламный поединок. Качество рекламы у того, кто рекламирует один объект, а имеет 10, будет выше, чем у того, кто рекламирует один, и сдает также один. Есть о чем подумать. Далее – план Б. А вот это то, о чем мы очень не любим думать. План Б – это что мы будем делать, если все пойдет не по плану? То есть если наша горничная заболеет, и нужно будет срочно направить новую. Будет ли ей удобно? Сможет ли она сходу оценить, в условиях жесткого ограничения по времени – как ей успеть подготовить объект для нового клиента? Тут даже от конструктивных особенностей квартиры много зависит. Одинаковую по площади квартиру можно убрать и подготовить за полтора часа, а если мы поменяем там пылесос на более маломощный, и поставим там душевую кабинку с раздвижными дверьми, то у нас время увеличится вдвое, и это уже совершенно другой подход. Примеряйте все на себе. Не стесняйтесь советоваться и называйте все своими именами. Если квартира дурацкая, так и говорите. Если она неудобная, или ее элементарно сложно найти по указанному адресу - так и говорите. Самообман - он вреден в финансовом отношении.

🔹 Вторичка против ипотеки. Не люблю использовать лозунги в работе, мне проще как то с голыми цифрами. Так нагляднее. Итак, давайте посмотрим, насколько страшны эти сегодняшние ставки в размере 16.7 процентов на вторичку. И в качестве примера я использую ЖК в пределах административных границ СПб, имеющего несколько очередей сдачи, а также квартиры, которые уже получили собственность, и выставляются на Авито. Цены я не корректировал, не торговался, акции и скидки не рассматривал. 👉 Базовые условия: 1 комнатная квартира, 33 метра кв. высокий этаж. (ЖК Новые горизонты, кстати). Сдача 1 кв. 2026 года, ключи - 3 кв. 2026 года. Высокий этаж, чистовая отделка. ПВ 30 % (1 502 571 рублей), срок 15 лет. Досрочное погашение, ну, скажем, через три года (фактически). Стоимость квартиры у Застройщика при 100% оплаты 5 006 898 рублей. Ставка ГС 8%. Размер кредита 3 504 327 рублей. Ежемесячный платеж 33 489 рублей. Через три года остаток – нужно изыскать 3 093 551.36 рублей. Важное дополнение: пока квартира строится, нужно где то жить. Снимаем квартиру аналогичную этой - 25 тыс. рублей в мес. Это 20 месяцев до конца строительства, в общей сумме 750 000 рублей. Раскидываем эту сумму равными долями на срок до погашения ипотеки для наглядности, и получаем 33 489+20 833 = 54 322 реальный ежемесячный минус в Вашем семейном бюджете. А что со вторичкой? Считаем дальше... Квартира на Авито (напоминаю, что я не торговался, просто взял первое попавшееся актуальное объявление) 4 700 000 рублей. Первый взнос тот же, 1 502 571 рублей. 15 лет берем кредит, ставка пугающая 16.7, при условии использования скидок, какие есть в Сбербанке. Размер кредита тут меньше - 3 197 429 рублей. Ежемесячный платеж 48 530 рублей. Гасим досрочно также, через 36 месяцев. И получаем – сума для погашения нам нужна меньше, чем в первом случае - 3 009 573.43 рублей. Вот такой парадокс – эффективный платеж больше почти на 6 000 рублей в месяц, и сумма, необходимая для погашения, тоже меньше (примерно на 82 000 рублей). 👏 Вот такая арифметика. Высокие ставки на ипотеку способны охладить рынок, и если это пойдет ему на пользу, выиграют все. Кроме тех, кто не умеет считать и читает только лозунги заголовки рекламных статей. Читайте все целиком, а лучше – берите калькулятор и считайте. Без помощи калькулятора нам не защитить наши деньги. Спасибо, что дочитали до конца. 🤚

Может ли квартира быть подарком на Новый год? Я, как риэлтор с многолетним стажем, испытываю некоторое удовлетворение, когда некоторые не состыковки в сюжетных линиях кино- и телефильмов касаются моей профессиональной деятельности. В меньшей степени это касается фильмом советского периода, ведь законодательство предъявляло иные требования к основанию возникновения права на недвижимость, и ситуация, когда во время проведения свадебной церемонии свадебный генерал преподносил молодоженам ключи от новой квартиры (к примеру, фильм «Единственная» по рассказу Павла Нилина «Дурь» с Прокловой, Золотухиным и Высоцким) вполне уместна. Выдали ордер – иди, прописывайся, и если нельзя сказать «владей», то «пользуйся»! Ну, так было раньше. Я хотел сказать о другом, не правильном примере, когда один герой уже нового времени дарит другому герою ключи и это обставляется, как подарок недвижимости. В сериале Бригада, к примеру. И Саша Белый с супругой искренне радуются подарку и отправляются в новую квартиру, которая им принадлежит. Простите, хочется мне кричать в этот момент – а как же договор, сбор документов, взаиморасчеты, экспертизы документов и прочее-прочее? Понятно, что эти моменты могут оставаться за кадром, и на самом деле все было сделано, как положено. Хотя – экспертизу документов друзья Саши Белого осуществляли соответственно своим привычкам, насколько мы можем догадаться. Искусство оказывает на наш разум тонкое воздействия, как я всегда утверждаю. И это, достаточно поверхностное изображение процедуры перехода недвижимости из рук в руки приносит нам, риэлторам, некоторые проблемы. Телевизор он же в каждом доме, он всегда рядом. И не только Агнесса Ивановна «смотрит телевизор и знает нынешнюю» ситуацию. Я немного играю сейчас с цитатами из известных кинокартин, но это для пользы дела. Как Вы думаете, когда, в какой ситуации нам приходится затрачиваться много сил и энергии на то, что бы наш клиент забыл все, чему его учили раньше? Правильно. Когда он видел, слышал, или ему пересказали НЕПРАВИЛЬНУЮ информацию. К примеру , я могу перечислить множество переводов с обывательского на профессиональный язык простейшей с виду фразы: «Квартиру я переписал на свою дочь». Истинные варианты: - я сказал ей, где лежат ключи, и она может приходить, когда хочет; - я могу в любой момент оформить с ней какие то бумаги, правда, я не совсем понимаю, какие, но намерения у меня благие; - я прописал ее в квартире, которая приватизирована мной и моей бывшей женой; - я ходил к нотариусу, и мне все рассказали. Где то у меня записано, какие документы мне осталось принести. Но это пустяк, я в любой момент все сделаю; - я написал на нее «генеральную» доверенность; - я отдал ей все документы на квартиру; - я оставил на нее завещание. Это в качестве примера я привожу те слова, что слышу. Понятно, что далее приходится проводить консультацию, разъяснять различные статьи Гражданского кодекса и правила делового оборота, но это уже потом. Конечно же, я понимаю, что обыкновенный гражданин не должен знать все хитрости и нюансы проведения сделок с недвижимостью, я скорее ратую за то, что бы вы не стеснялись спрашивать у тех, кто этому учился. Обыкновенных граждан не учат – как продавать квартиру, и как правильно оформить договор с риэлтором. Риэлторов этому учат. И правилам составления сделок, и как наиболее рационально строить отношения со своим клиентом. Не бойтесь задавать глупые вопросы. Глупые вопросы оберегаю от глупых поступков. «Отписать» квартиру нельзя. Можно ее завещать, подарить, продать, поменять. В случае завещания – это одностороннее действие, и при этом тот, кому Вы завещаете, еще не становится ее собственником. И как потом все сложится, еще вопрос. Завещание можно и оспорить, в конце концов. Любую сделку можно оспорить. Дарение, продажа, мена – это все двух сторонние сделки. В них участвуют две стороны, как минимум, и нельзя сказать человеку – «Я купил тебе квартиру». Тут правильнее сказать – «Я купил квартиру себе, а тебе даю ключи от нее».