Дмитрий Кокорев

Семейная ипотека. Бежать до 1 октября или ждать. Разбираю по цифрам Что известно точно. До 1 октября старые правила. Ставка 6%, взнос от 20%, лимит 12 млн для Москвы и Петербурга и 6 млн для регионов, ребёнок до 6 лет. Программа продлена до 2030 года. Выданные кредиты под 6% никто не пересмотрит. Что обсуждается, но не утверждено. Постановления нет, есть предложения Минфина и Госдумы. Ставка по числу детей, около 10% при одном ребёнке, 6% при двух, до 4% для многодетных. Возможное исключение семей с одним ребёнком в миллионниках. Минимальная площадь 35 метров. Любой пункт могут убрать, расчёты ниже по обсуждаемому сценарию. Сколько это стоит. Кредит 10 млн на 20 лет. При 6% платёж 71 600, переплата 7,2 млн. При 10% платёж 96 500, переплата 13,2 млн. При 4% платёж 60 600, переплата 4,5 млн. Разница между 6% и 10% это 24 900 рублей каждый месяц 20 лет подряд, или 6 млн переплаты. Кому что делать. Один ребёнок, крупный город, объект найден, деньги на взнос есть. Вы в группе риска, ставка для вас может вырасти сильнее всего. Сделку имеет смысл закрыть до 1 октября. Закрыть, а не подать заявку. Один ребёнок, объекта нет, есть только страх опоздать. Не бегите. Переплата 10% за квартиру в спешке на 12 млн это сразу 1,2 млн. Неликвид обойдётся дороже любой ставки. Ставка важна, объект важнее. Двое детей. Ставка остаётся около 6%. Спешить незачем, ждать выгоды тоже. Нюанс один, если примут норму про 35 метров, маленькая однушка выпадет из программы. Трое детей и больше. Реформа в вашу пользу, ставка до 4% и лимит выше. Разница между 6% и 4% на 10 млн это 11 000 в месяц в вашу сторону. Время работает на вас. Если решили успеть. Одобрение банка ничего не гарантирует, к сделкам после 1 октября применят новые условия. Ваша защита это дата регистрации в Росреестре. Значит одобрение в ближайшие дни, договор и регистрация до 30 сентября. В последние две недели банки и МФЦ будут завалены, сделка на 29 сентября это уже риск. Итог. Ставка 6% при ключевой 14% это льгота, где государство платит за вас больше половины стоимости денег. Один ребёнок, объект найден, финансы позволяют, значит торопиться оправдано. В остальных случаях считайте спокойно и не верьте застройщикам #дмитрийкокорев #инвестиции #фондовыйрынок #деньги #финансы #кудаинвестировать

ЦБ оставил ставку 14%, как мы с вами и прогнозировали.

Сложный процент. Одни его платят, другие на нём зарабатывают. С 1 октября в России второй раз за год поднимают тарифы на коммунальные услуги. В среднем на 15%, в некоторых регионах на 22%. Это самый большой рост с 2009 года. Но я хочу показать не сам процент, а механизм, по которому он работает. Потому что этот же механизм может работать и на вас. Возьмём обычную квитанцию за коммуналку. Свет, вода, отопление, газ, вывоз мусора. Пусть это 8 000 рублей в месяц, средний счёт для регионального города. И пусть тарифы растут в среднем на 8% в год. Как считают большинство людей 8% от 8 000 это 640 рублей. Значит каждый год квитанция становится больше на 640. Год 1. 8 000 плюс 640 равно 8 640 Год 2. 8 640 плюс 640 равно 9 280 Год 3. 9 280 плюс 640 равно 9 920 Каждый год одинаковая прибавка. Тогда через 10 лет квитанция 14 400, через 20 лет 20 800. Неприятно, но терпимо. Как считает государство Каждое новое повышение считается не от первоначальных 8 000, а от той суммы, которая уже получилась после прошлого повышения. Год 1. 8 000 плюс 8% равно 8 640. Прибавка 640. Год 2. 8 640 плюс 8% равно 9 331. Прибавка уже 691. Год 3. 9 331 плюс 8% равно 10 078. Прибавка уже 747. Процент тот же, 8%. А прибавка каждый год больше, потому что 8% берутся от растущей суммы. Уже на третьем году разница с первым расчётом 158 рублей в месяц. Дальше она только растёт. Год 5. 11 755 Год 10. 17 271 Год 20. 37 288 На 10-м году квитанция не 14 400, а 17 300. На 20-м не 20 800, а 37 300. Почти в два раза больше, чем ожидал человек с первым расчётом. При этом прибавка в 20-м году уже 2 760 рублей вместо 640 в первом. Ещё нагляднее этот год. С 1 января тарифы подняли на 1,7%, с 1 октября поднимут в среднем на 15%. Кажется, что вместе это 16,7%. Но октябрьские 15% считаются от уже повышенной январской суммы. 8 000 после января это 8 136, после октября 9 356. Итого плюс 16,95%. Даже внутри одного года процент ложится на процент. Всего за 10 лет семья заплатит за коммуналку около 1 390 000 рублей вместо 960 000, если бы тариф не менялся. За 20 лет около 4 390 000 вместо 1 920 000. Вот столько стоит сложный процент, когда вы на стороне того, кто платит. Теперь тот же сложный процент, но работает он на вас, а не на коммунальщиков Откладываете 10 000 в месяц в портфель под 15% годовых. Купоны и дивиденды не тратите, а докупаете бумаги. Считаю по годам. Год 1. Внесли 120 000, на счёте 128 000. Портфель заработал 8 000. Скромно. Год 2. Внесли 240 000, на счёте 275 000. За год портфель заработал 27 000. Год 3. Внесли 360 000, на счёте 445 000. За год заработал 50 000. Видите ту же картину, что и с квитанцией. Процент один, а сумма заработка каждый год больше, потому что 15% начисляются уже и на ваши взносы, и на то, что портфель заработал раньше. Год 5. Внесли 600 000, на счёте 863 000. За год заработал 104 000, это 8 700 в месяц, почти столько же, сколько вы сами вносите. Год 7. Внесли 840 000, на счёте 1 417 000. За год заработал 176 000, то есть 14 700 в месяц. С этого года портфель приносит больше, чем вы кладёте. Год 10. Внесли 1 200 000, на счёте 2 600 000. Год 15. Внесли 1 800 000, на счёте 6 090 000. Год 20. Внесли 2 400 000, на счёте 13 100 000. За 20 лет вы внесли 2,4 млн, а портфель вырос до 13,1 млн. Почти 11 млн из них заработали не вы, а сам портфель. Причём половина этой суммы пришла за последние 5 лет. Так работает сложный процент, медленно в начале и лавиной в конце. Кто бросает на третьем году, получает почти ничего. Что этот портфель платит вам каждый месяц. Считаю пассивный доход как 12% годовых купонами и дивидендами с суммы на счёте, делённые на 12 месяцев. Это деньги, которые приходят на счёт без продажи бумаг и без вашего участия. Например. Год 5. Счёт 863 000. Приходит 8 600 в месяц. Это ваш телефон, интернет и подписки, которые больше не касаются зарплаты. Почему так Механизм один и тот же. Что у государства, что у вас. Процент начисляется на растущую базу. Разница в двух вещах. Тарифы растут на 6–17% в год, портфель на 12–18%. И тарифы вы платите обязательно, а взносы в портфель делаете добровольно.