Глэмпинг Парк

Эскроу на ИЖС? На экономическом форуме, на Дальнем Востоке Президент поручил разработать нормативную базу для введения ЭКСРОУ при строительстве  ИЖС. Банки прекрасно понимают и видят падение спроса на новостройки и понимают, что в скором времени станут счастливыми обладателями бетонных коробок. А также видят рост популярности загородной недвижимости, и явно пролоббировали тему с эскроу на ИЖС. Что тут скажешь, банкам мало прибыли на эскроу в многоквартирных домах, решили еще и в загородку залезть. Будем надеяться, что эта нормативная база не будет прикрываться "защитой" дольщиков, поднимая себестоимость на 20-30%. Занавес.

Доллар дорожает, а квартиры дешевеют? О кризисе рынка недвижимости специалисты с этого рынка говорят уже несколько лет. Перегрев «околонулевой» ипотекой первички и раскачка цены, привели к тому, что сейчас имеем рекорд нераспроданных квадратных метров построенного или строящегося жилья. Вторичный рынок сейчас имеет более живой интерес со стороны покупателей, чем первичный. Почему так? Сначала поправки в ФЗ 214 с эскроу счетами. Затем проектное финансирование застройщиков. Когда банки и застройщики поняли, что выдавили частного инвестора с новостроек решили, что можно заманить конечного покупателя околонулевой ставкой. Был сделан гениальный ход: процентная ставка по ипотеке понизилась, цена повысилась. Получили ремиссию больного, когда думали, что справились с падением спроса, на короткий промежуток, пришло еще большее падение. Тут хоть и поздно, но все же подключился Центральный Банк РФ (ЦБ), который директивно остановили эту ересь со ставкой ипотеки 0,000001% и раскачкой цены. Обычный люд думал, что банки и застройщики  - благотворители и упустят выгоду. Ага, «щассс»! Они ставку снизили, а упущенную выгоду заложили в цену, и стоимость выросла на 30-50% в течение короткого промежутка времени. А всего – то на всего надо было прислушаться к тем, кто работает с покупателями напрямую, кто выслушивает боль людей при решении жилищного вопроса. Кто не понаслышке знает, чего действительно хотят покупатели. Этими «КТО» являются агенты, которые работают в полях. Но у нас ведь принято считать риелтора не нужным звеном в эволюционной цепи. Только у агентов почему - то работы не убавляется и объемы услуг только увеличиваются. Вернемся к кризису. В 1998, 2008, 2014 и так далее цены на недвижимость только растут. Спрос периодически замедляется, но цены растут. Поднятие ЦБ ключевой ставки действие временное, направленное на стабилизацию рубля. Пройдет пару месяцев и ставку вернут, и ипотека станет дешевле. Но если банки и застройщики вернутся к истории - приди с паспортом и уйди со строящейся квартирой, перекос рынка первичной и вторичной недвижимости не избежать. Занавес.

Мацеста – именно отсюда берет свое начало курортный Сочи. И бальнеологическая лечебница это визитная карточка не только классического курорта, но и всего Сочи. Говорят, что если человек пожил в Мацесте, оттуда ни за какие коврижки его не выманишь. И это действительно так. В Мацесте зелено всегда, и зимой, и летом. Причем эта густая растительность позволяет легче пережить летний зной. Невероятные виды на предгорье и еще раз зелено. Конечно, есть и свои особенности и в первую очередь это определенные места с запахом лечебного, хоть и не всегда прияного сероводорода. Но эти места просто надо знать и там не селиться. Зато до центра Сочи от Мацесты, каких – то 10 минут  на авто. Территория Мацесты в основной своей массе является зоной рекреации и находится под присмотром, а иногда и охраной государства, что не дает возможности массово застроить эту локацию  многоэтажками. Хотя и они тут присутствуют. В основном этой частный сектор. Причем весьма разношерстный от «домиков на курьих ножках», до весьма дорогих вилл. Однако, не нужно полагать, что «домик на курьих ножках» можно приобрести запол шапки сухарей. Не получится! Земля тут трофей на вес золота, да и мало ее тут свободной осталось. А как известно землю больше не производят. Если возникло желание приобрести квартиру или дом на территории бальнеологического курорта, знаете куда обращаться)

Какой район выбрать в Сочи для ПМЖ? Этот вопрос в постах любой социальной сети уже набил оскомину и пытается о них рассказать каждый переехавший в этот солнечный город риелтор. Мне немного невдомек как можно на основании чьего – то обзора и рассказа выбрать район того или иного города, в том числе Сочи? Лично я сравниваю такие обзоры с выбором спутника жизни. Это все равно, что по подобному «обзору» выбирать себе мужа или жену. Когда условный агент по недвижимости рассказывает, как будет готовить ваша будущая жена или на сколько хозяйственным будет ваш муж. Пока вы сами не проживете маленькую жизнь в Сочи, вы не поймете какой район города вам близок по душе, с которым вы будете  готовы связать свой быт, отдых и развлечения. Бывает ли любовь с первого взгляда? Конечно! Так и с районами Сочи. Приехал, увидел, полюбил. Кто-то в восторге от Адлера не смотря на безумные пробки, кто – то хочет зеленую Хосту или Мацесту. Есть те, кто кому нравятся вид на горы из Красной воли, или великолепные пляжи Дагомыса, а может колоритный Лоо. Не отдавайте право выбора, где и как вам жить или отдыхать. Делайте это самостоятельно. А подобрать объект недвижимости мы уж поможем)

Продолжая тему апарт отелей ловлю себя на мысли: На сегодняшний день из запущенных комплексов (не смотря на цену) ценность имеют пока только два объекта это МОНЕ и Cosmos le Rond Sochi (в прошлом Adagio). Некоторые со мной не согласятся. И даже знаю, какие аргументы будут при этом приводить. Но пчелы не будут объяснять мухам, почему мёд лучше традиционного питания мух. Приведу лишь статистику «глупых» швейцарцев, которые занимаются отельным бизнесом ни один десяток лет. Так вот, если отель менее 42 номеров, то бизнесом его считать нельзя и прибыль он не будет приносить, это скорее ремесло или хобби. С этой трактовкой соглашаются уже и наши управляющие компании, которые ведут отельный бизнес в столицах, и считать научились. Однако, наш брат на юге всё ещё верит в успешный успех и ждет 100% капитализации квадратных метров бетона в год. Благодаря этим ценовым качелям в прошлом удавалось нивелировать вранье о невероятных заработках на аренде квартир. Занавес.

Доллар почти 💯, как это скажется на недвижимости? Американский рубль💲вплотную приблизился к отметке 100 и люди с остатками налички побежали опять скупать все подряд: шубы, мотоциклы и проч., в том числе недвижимость.🤦🏽‍♂️ Это очередная истерия позволяет многим продавцам и застройщикам слить свой неликвид, как это уже происходило чуть более года назад. Ни чему история не учит. Напомню, в 2014 и в 2022 была аналогичная история. Рубль ₽ ослабел, ставка по ипотеке выросла и все, ожидая черного лебедя скупили все, что плохо лежало. Прошел месяц и на Авито вывалились объявления о продаже телевизоров, квартир и прочего добра по цене минус 15% от закупа. На дворе 2023 год, все тоже самое. Зачем покупать 7-й телевизор 📺? Зачем покупать 3-ю квартиру - лишь бы было? Выбор для покупки любого объекта недвижимости должен быть осознанным🕵️‍♂️. Если это сохранение накопленного капитала это одно действо, если с целью инвестирования это другое действо. Покупка доходной недвижимости это третье действо. Что бы сделать осознанный выбор поговорите с «психологом» из этой сферы, а именно с агентом, который в теме. Занавес.

Банки говорят в 2023 году бьются рекорды в ипотечном кредитовании. Крупнейший банк ВТБ спрогнозировал рекорд выдачи ипотеки. И как всегда привели кучу экономических и финансовых терминов, массу вычислений, и большое количество сравнений периодов (месяцев, лет, кварталов, недель). Как утверждают аналитики за 7 месяцев текущего года, ипотечных кредитов было выдано на 37% больше чем, за такой же период прошлого года и даже на 11% выше чем предыдущий рекордный 2021 год. Но почему-то в сравнение не приводят количество сделок. Сколько конкретно квартир было продано в штуках? А все потому, что если приведут этот показатель, то неожиданно выясниться, что квартир продано меньше, а ипотеки выдано больше, за счет увеличения стоимости. Иными словами, цены - то стремятся в стратосферу. Занавес.

Странные вещи творятся на рынке недвижимости. Уважаемое издание РБК ссылаясь на Росреестр заявляет о рекордном количестве регистраций ДДУ в Москве. При этом застройщики продолжают устраивать плач о своей нелегкой судьбе и отсутствии продаж. Центробанк при этом подняв ключевую ставку на 1%, не ввёл жестких ограничений на оклонулевую ставку, а это значит, застройщики продавили свою тему. И теперь субсидированная ипотека призванная помочь малообеспеченным соотечественникам, помогает за счет них дополнительно разбогатеть девелоперам и банкам. Ни кто же не наблюдает за тенденцией «ставка ниже – цена выше!» Ждать нам дальше маркетинговых уловок с условным слоганом "Берите срочно ипотеку под 0,001%", а то не успеете, а под шумок цены начнем накачивать и дальше. Занавес.