Риелтор Самолёт Плюс

✅ ТОП-4 способов улучшить свою кредитную историю Вот вам несколько лайфхаков: ▪Погасить все задолженности. Банки и финансовые организации собирают информацию о заемщике, иногда кредитная история может ухудшиться из-за ошибок в БКИ (бюро-кредитных историй). Чем меньше будет долг и просрочек по платежам, тем больше вероятность одобрения кредита. ▪Если имеются неиспользуемые кредитные карты, то лучше их закрыть. Поскольку даже, если вы не тратите деньги с кредиток, а они просто «висят», это влияет на ваш кредитный потенциал. ▪Воспользоваться услугой «кредитного доктора». Это банковский продукт для улучшения кредитной истории. Он работает так: человек платит за доступ к кредиту, но денег не получает, после чего вносит платежи вовремя, показывая свою платежеспособность. ▪Открыть кредитную карту с маленьким лимитом. Регулярное пополнение карт в срок повлияет в лучшую сторону на кредитную историю заемщика.

🔶️ Какой способ погашения ипотеки более выгоден? ▪Полное погашение При наличии финансовых возможностей, позволяющих полностью погасить ипотеку, особенно на ранних стадиях, это более чем приемлемый выбор. Однако, к концу срока ипотеки, например, после 7 лет выплат, полное погашение может оказаться не столь выгодным с финансовой точки зрения. К этому времени гражданин покрыл значительную часть процентов, а это означает, что полное погашение ипотеки, по сути, потребует использования личных средств для погашения уже выплаченных процентов. ▪Частичное погашение При частичном погашении доступно 2 варианта: ✔️ клиент уменьшает размер ежемесячного платежа; ✔️ клиент сокращает срок выплат по ипотеке. Сокращая срок кредита, заемщик со временем выплачивает меньше процентов, хотя и с более высокими ежемесячными платежами. Но, уменьшение ежемесячного платежа не повлияет на срок кредита, но снизит остаток основного долга. Общая сумма процентов может оказаться выше для снижения ежемесячного платежа и ниже для снижения срока. С другой стороны, если финансовое положение заемщика стабильно и будущих проблем не предвидится, сокращение срока кредита, как правило, является более эффективной долгосрочной стратегией сокращения процентных расходов. Выбор между двумя вариантами должен зависеть от конкретных обстоятельств. Если цель состоит в том, чтобы облегчить немедленное финансовое напряжение, вызванное застоем доходов или потенциальными трудностями, выбор более низкого ежемесячного платежа может быть предпочтительнее.

✳ Банкротство и покупка жилья. Какие риски? Банкрот это тот, кто не может платить по своим обязательствам, по суду признан таковым и занесен в специальный реестр банкротов. ▪Банкрот и продажа жилья Если гражданин признан банкротом, то сделку купли-продажи недвижимости с ним, совершенную в пределах 3-х лет до/после банкротства, могут признать недействительной. Да, в июле 2023 года приняли некие изменения в закон о банкротстве, которые позволяют покупателю в сделке с банкротом сохранить свое единственное жилье, но есть нюансы. Под недействительность могут попасть такие сделки: ✔️ (п.1 ст. 61.2 Закона о банкротстве) Сделка заключена за год до принятия заявления о признании продавца банкротом или после принятия заявления. При этом всегда подозрительно, если цена сделки не рыночная. ✔️ (п.2 ст. 61.2 Закона) Сделка совершена с умышленным ущемлением имущественных прав кредитора продавца, если она была совершена менее, чем за три года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления. ✔️ (ст. 61.3 Закона) заключены должником с выгодой для одного кредитора и с ущемлением прав других кредиторов. Подозрительными могут считаться сделки, в которых: ✔️ стоимость в договоре значительно ниже фактической цены жилья; ✔️ предыдущий продавец подарил жилье родственнику или провел с ним сделку купли-продажи; ✔️ продавец недавно приобрел эту недвижимость; ✔️ предыдущий собственник продолжает жить в объекте после продажи. ▪Как снизить риски при покупке жилья? Проверять продавца. Если есть подозрительные признаки, проверять обязательно! Где и что проверять (желательно сохранить скриншоты страниц по итогу проверок): ✔️ Служба судебных приставов - проверка на наличие исполнительных производств; ✔️ Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве - проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства; ✔️ Арбитражный Суд г. Москвы (или другие региональные суды) - проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства: ✔️ БКИ (желательно запросить у продавца выписку из основных БКИ - НБКИ, Эквифакс и ОКБ). Это уже давно не «моветон». Покупать или не покупать жилье у продавца, имеющего долги или признаки банкрота, решать Вам.

✅ ​В каких случаях отец может получить маткапитал? Отец получает материнский капитал только в том случае, если мать воспользоваться этим правом не может. Отец может получить маткапитал и распорядиться им, если: ▪мать ребенка умерла или признана судом умершей; ▪мать лишена родительских прав или ограничена в них из-за умышленного преступления; ▪усыновление в отношении матери отменено; ▪отец - единственный усыновитель. Еще может быть случай, когда матери по документам не было вообще. Это возможно в случае искусственного оплодотворения донорской яйцеклетки и суррогатного материнства. Суды в этих случаях на стороне отцов. Если господдержку получит отец, он может использовать деньги на: ✔️ Образование детей; ✔️ Улучшение жилищных условий семьи; ✔️ Социальную адаптацию и интеграцию в общество детей-инвалидов. А вот направить маткапитал на формирование накопительной части пенсии отец не сможет. Такое право законом предусмотрено только для матерей. Для получения маткапитала, отцу придется обратиться в ПФР с документами: ✔️ паспорт, ✔️ СНИЛС, ✔️ документы, которые подтверждают наличие детей, ✔️ документы, свидетельствующие о переходе финансовой помощи от матери к отцу. Это может быть свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительским прав или отмене усыновления.

✅ Сроки приёма заявок на налоговый вычет за недвижимость Заявить о вычете за покупку недвижимости или выплате процентов по ипотеке можно в течение трёх лет. То есть, за 2024 год можно обратиться за компенсацией вплоть до 31 декабря 2027 года. Для этого необходимы следующие документы: паспорт, декларация 3-НДФЛ, которую можно сформировать в личном кабинете налогоплательщика, справка 2-НДФЛ, договор купли-продажи недвижимости, свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН, а в случае новостройки акт приема-передачи. Также потребуются и платёжные документы: квитанции, чеки, банковские выписки, кредитный договор (в случае ипотеки).

📍 Как определяются доли, выделяемые в квартире? Размер долей каждого члена семьи не регламентирован законом - там просто указано, что доли определяются соглашением сторон. Но рекомендуется несовершеннолетним членам семьи их долю выделять в таком размере, чтобы стоимость доли ребенка была не меньше, чем приходящаяся на него сумма маткапитала. Пример: Наталья в браке с 2020 года, у нее трое детей, последний родился в 2022 году. Наталья в 2019 году купила 3-х комнатную квартиру общей площадью 90 кв.м за 10 млн рублей. Из них 2 млн рублей у Натальи было личных средств и  8 млн рублей были взяты в кредит у банка. При погашении кредита Наталья в 2021 году использовала остаток материнского капитала в размере 400 тыс рублей. В июле 2022 года Наталья полностью погасила кредит. Поскольку материнский капитал был использован на улучшение жилищных условий (погашение ипотечного кредита), Наталья должна не позднее января 2023 года (в течение 6 месяцев с момента погашения кредита и снятия залога) наделить долями всех детей и супруга в той квартире, в отношении которой был использован маткапитал. ▪Сначала делим использованную на улучшение жилищных условий сумму мат.капитала на количество членов семьи, которые наделяются долями в квартире в соответствии с законом. В нашем случае 5 человек (Наталья, ее муж, трое детей Натальи). 400 тыс рублей / 5 человек = 80 тыс рублей. ▪Затем выясняем какую долю составляет приходящаяся на 1 члена семьи сумма мат.капа о цены квартиры, заплаченной Натальей по договору купли-продажи. 80 тыс рублей / 10 млн рублей = 0,008 долей квартиры (или 0,8% квартиры). ▪Но в ЕГРН нужно внести информацию не в десятичных, а в обыкновенных дробях: 0,008 = 8/1000 = 1/125 доли квартиры. Получается, что каждого из 3-х детей и супруга необходимо наделить не менее, чем 1/125 доли квартиры. Для любопытства, можно посмотреть сколько это в квадратных метрах: 90 кв.м * 1/125 = 0,72 кв.м То есть детям Наталья должна будет выделить не менее, чем по 0,72 кв.м в квартире.

✴ Показатель долговой нагрузки (ПДН): как рассчитать? С 01.10.2019 банки и МФО обязаны рассчитывать ПДН клиента. С его помощью финансовая организация оценивает риск невозврата заемных средств. Как узнать свой ПДН: ▪Сложите весь официальный доход за месяц: заработную плату, деньги по договору аренды, проценты по ценным бумагам, пенсию и социальные выплаты.  ▪Посчитайте сумму, которую вы ежемесячно тратите на погашение активных займов. ▪Рассчитайте по формуле: обязательства/доход Х 100%. Это и будет показатель вашей нагрузки. Например: Ежемесячный доход = 150 тыс. руб. Долговые ежемесячные обязательства = 50 тыс. руб. ПДН = 50 тыс./ 150 тыс. * 100% = 33%  Значение показателя Решение о выдаче или отказе в кредите каждый банк принимает самостоятельно, основываясь на внутренней политике и ситуации клиента.  Если ПДН меньше 40%, банк с большей вероятностью одобрит клиенту заем. Низкий либо умеренный уровень кредитной нагрузки (до 30-50%) говорит о финансовой надежности клиента и его способности вовремя вносить платежи.  ПДН учитывается при: ✔️ выдаче необеспеченных займов; ✔️ оформлении кредитных карт или изменении условий их использования; ✔️ реструктуризации или рефинансировании долгов. Как понизить ПДН: ▪Убедитесь, что все ваши доходы можно подтвердить документами; ▪Погасите активные займы; ▪Закройте кредитные карты или уменьшите по ним лимит; ▪Запросите рефинансирование старых долгов.

✅ Основные документы-основания при сделках с недвижимостью При покупке недвижимости важно знать, на каком основании продавец приобрел квартиру или дом. У каждого вида сделки - свои риски и последствия. Их нужно проверять и учитывать заранее. Основные виды правоустанавливающих договоров (документов): ▪Договор купли-продажи Показывает, что владелец квартиры ее купил. Такое имущество может быть совместно нажитым в браке или для его покупки использовался маткапитал. Тогда требуется согласие супруга или разрешение органов опеки. ▪Договор участия в долевом строительстве (ДДУ или ДУДС) Заключается, если предыдущий собственник покупал квартиру у застройщика. Если дом еще не сдан, с новым покупателем подписывается договор уступки права требования. Если достроен - оформляется купля-продажа. При этом возникают нюансы по исчислению срока продажи без налога, оформлению вычета и особым правам дольщиков. ▪Договор дарения Подаренное жилье не является совместно нажитым. Его можно продать без согласия супруга. В некоторых случаях дарение можно отменить. ▪Свидетельство о праве на наследство Означает, что владелец получил квартиру по наследству - по закону или завещанию.  В обоих случаях в течение 3 лет, а иногда и позже, возможно оспаривание со стороны других наследников. Нужно учитывать эти риски. Но совместно нажитым такое жилье не считается.  ▪Решение суда Право собственности по решению суда может быть признано в разных ситуациях. Например, постройка узаконена через суд - это нормальная практика. Но решением суда сделка бывает признана недействительной. Например, муж продал квартиру без согласия жены или детям не выделены доли в новом жилье. ▪Справка ЖСК о полной оплате пая Если владелец был членом жилищно-строительного или другого кооператива, то право собственности на недвижимость у него появилось после полной оплаты пая. ▪Документ о приватизации Это передача квартиры из муниципальной в частную собственность на основании договора. Жилье приобретается в общую долевую собственность, в договоре указаны доли каждого члена семьи. Стоит проверить состав семьи на момент приватизации. ▪Соглашение о разделе имущества между бывшими супругами Составляется в письменном виде, заверяется у нотариуса. Также основанием может быть брачный договор, причем даже без расторжения брака. *Конечно, это не полный перечень документов, на основании которых может возникнуть право собственности. Выписка из ЕГРН (или свидетельство о регистрации) - это правоподтверждающий документ. С помощью актуальной выписки можно убедиться, что право на текущий момент действительно принадлежит тому, кому надо.

✴ Могут ли банки отказать в ипотеке, если у супруга плохая кредитная история? Эксперты отмечают, что каждый банк индивидуально подходит к оценке кредитной истории потенциальных заемщиков и созаемщиков. Наличие текущих просрочек по кредитам, скорее всего, приведет к отказу, но если проблемы были в прошлом и не были длительными, шансы на одобрение могут быть выше. В некоторых банках не обращают внимания на кредитную историю нефинансового созаемщика, если его доходы не учитываются при расчете суммы кредита. Однако перед обращением в банк необходимо выяснить, как именно они проверяют нефинансовых созаемщиков. Еще один вариант - исключить супруга из сделки с помощью нотариального согласия. В этом случае банк не будет проверять его кредитную историю, при этом использовать материнский капитал возможно, так как купленное в браке имущество является совместной собственностью.

⚠️ Могут ли банки отказать в ипотеке, если у супруга плохая кредитная история? Эксперты отмечают, что каждый банк индивидуально подходит к оценке кредитной истории потенциальных заемщиков и созаемщиков. Наличие текущих просрочек по кредитам, скорее всего, приведет к отказу, но если проблемы были в прошлом и не были длительными, шансы на одобрение могут быть выше. В некоторых банках не обращают внимания на кредитную историю нефинансового созаемщика, если его доходы не учитываются при расчете суммы кредита. Однако перед обращением в банк необходимо выяснить, как именно они проверяют нефинансовых созаемщиков. Еще один вариант - исключить супруга из сделки с помощью нотариального согласия. В этом случае банк не будет проверять его кредитную историю, при этом использовать материнский капитал возможно, так как купленное в браке имущество является совместной собственностью. @realtor_1 🦸🏻‍♂️ Наш ЧАТ: Недвижимость и Ипотека 🔥 Присоединяйтесь!

🏡 Сельская ипотека в 2025: программа продолжит работу, но с изменениями Власти намерены сделать программу более адресной: потенциально, из списка исключат населенные пункты в радиусе 50 км от административных центров и 30 км от городов с населением от 100 тыс. человек, включая окрестности Севастополя (50 км). Изменения могут коснуться и требований к недвижимости: дома должны быть пригодны для проживания и подключены к централизованным коммуникациям (или иметь автономные источники). Максимальная сумма сельской ипотеки остается 6 млн рублей, супруги могут получить по 6 млн каждый на один объект недвижимости. Вероятно, изменится и требование к первоначальному взносу: будет достаточно внести 20% от стоимости недвижимости, а не каждому из супругов по 20%.

☝️Дарение квартиры близкому родственнику. Нюансы: 1. Подозрения в случае наличия долгов у дарителя Одним из основных рисков является факт, что дарение квартиры может вызвать подозрения, особенно если у дарителя есть долги. Часто такой шаг предпринимается с целью избежать взыскания имущества кредиторами. Перевод права собственности на родственника может быть оспорен в суде, если будет доказано, что сделка была проведена с целью защиты от кредиторов. Согласно Гражданскому кодексу РФ и Закону о банкротстве, такая сделка может быть признана недействительной, если была совершена в течение трех лет до подачи заявления о банкротстве. Чтобы избежать проблем, важно подтвердить, что имущественные трудности у дарителя возникли после передачи квартиры и что квартира действительно передана в пользование новому владельцу. 2. Сложности с отменой дарения Отменить дарение квартиры близкому родственнику практически невозможно, за исключением ситуаций, когда даритель сможет доказать серьезные нарушения, такие как обман или давление при заключении сделки. Однако показывает практика, судебные органы крайне редко признают недействительными сделки дарения, даже если имел место конфликт между дарителем и одаряемым. Став владельцем квартиры, одаряемый может выселить дарителя, и такие случаи не редкость. В качестве меры предосторожности можно включить в договор пункт о пожизненном проживании дарителя в квартире, но это не всегда полностью защищает от возможных проблем. 3. Налоговые последствия для одаряемого Хотя дарение между близкими родственниками освобождается от налога на доходы физических лиц, нужно учитывать возможные налоговые обязательства, которые могут возникнуть в будущем у одаряемого. Например, если в дальнейшем квартира будет продана, налоги на доход от продажи могут стать значительной финансовой нагрузкой. Поэтому стоит заранее продумать налоговую стратегию и, возможно, проконсультироваться с профессиональным налоговым консультантом. 4. Ответственность за коммунальные и иные платежи После перехода права собственности на нового владельца, последний становится ответственным за уплату всех коммунальных платежей и иных сборов, сопутствующих содержанию жилья. Если родственник, которому передана квартира, не справляется с этими обязательствами, долг может расти, что приведет к судебным разбирательствам и может отрицательно сказаться на кредитной истории. Обеим сторонам следует обсудить и четко распределить ответственность за такие платежи до заключения договора