Николай Еськов и команда | Новостройки СПб

Война в Иране — это не просто далёкие новости из ленты. Для рынка недвижимости в России это ещё один фактор, который может подталкивать цены вверх. Во-первых, цемент. По данным «Союзцемента», в 2025 году Россия импортировала 3,8 млн тонн цемента, из них 1,185 млн тонн пришло из Ирана. Это больше 31% всего импорта и около 2% от общего потребления в стране. То есть без цемента Россия, конечно, не останется. Но если иранское направление начнёт буксовать, часть цепочек поставок станет дороже и нервнее. Во-вторых, нефть и топливо. Через Ормузский пролив проходит около 20% мирового спроса на нефть и газ. На фоне эскалации страховка судов в регионе уже выросла до 0,5% с 0,2–0,3%, а ставки фрахта на супертанкеры за неделю более чем удвоились. На этом фоне нефть уже реагирует ростом, и на рынке снова обсуждают сценарии по $100 за баррель. А дальше старая знакомая математика: дороже нефть → дороже топливо → дороже доставка, техника, стройка и в итоге почти всё вокруг. В-третьих, логистика. Когда в регионе конфликта дорожают страховка, морские перевозки и сами маршруты, это бьёт не только по нефти. Это влияет и на сроки, и на стоимость поставок оборудования, инженерии, части отделочных материалов и всего, что завязано на внешнюю логистику. Не конец света, но себестоимость строительства от такого добрее не становится. И ещё важный момент: Банк России сам относит ухудшение условий внешней торговли к проинфляционным рискам. То есть любая затяжная внешняя турбулентность — это дополнительное давление на цены внутри страны. Что это значит для покупателя? Это не сигнал бежать и скупать всё подряд. Но это и не история про то, что «сейчас всё рухнет, подожду ещё полгодика». Если конфликт затянется, мы можем увидеть новый виток инфляционного давления: сначала через сырьё и логистику, потом через себестоимость строительства, а дальше — через цены. Мой вывод простой: сейчас важнее не гадать, когда всё подешевеет, а смотреть, где ещё можно зафиксировать хорошую цену, скидку, рассрочку или вменяемую ипотечную программу. Потому что такие окна на рынке обычно закрываются тихо, без барабанной дроби.

Смотрю на график цен по СПб (₽/м²) с 2018 по 2026 — и вот какие мысли. Первое, что бросается в глаза: цены в целом растут почти всегда. Даже когда спрос “умирает”, рынок чаще не падает, а просто замирает. У нас редкая порода рынка: любит паузы, но не любит скидки 😄 Второе: были понятные этапы — 2020–2022: резкий рост (дешёвые деньги, льготы, инфляция, спрос). — 2023–2024: плато/остывание — на графике это почти горизонталь. — 2025–2026: рост снова возвращается. Третье (самое важное): разрыв между двумя линиями стал заметно больше. Одна линия уходит к ~300k ₽/м², другая держится около ~210–215k ₽/м². Это похоже на ситуацию “дорогая первичка / более спокойная вторичка” — и разрыв расширился. Что это значит для обычных людей, без гадания на кофейной гуще: Сейчас рынок не про “поймать дно”. Сейчас рынок про “поймать условия”. Когда ставка высокая — выигрывает тот, кто находит рассрочку/субсидированную ставку/правильный объект. Я лично считаю, что вторичка может начать расти вслед за снижением ключевой ставки — плавно, как и её снижение. Ипотека станет хоть чуть-чуть доступнее → покупателей на вторичке станет больше → продавцы перестанут “уступать” и начнут поднимать ценник. Обычно это происходит с лагом, не в один день. Самая опасная стратегия — “подожду ещё полгодика”. Полгодика часто превращаются в “минус хорошие условия / минус скидки / плюс к цене на ликвидные варианты”. На что ориентироваться: — Если покупаете для жизни: ориентир №1 — ежемесячный платёж и спокойный сценарий (ипотека/рассрочка/комбо). Цена метра важна, но платёж решает всё. — Если покупаете как инвестицию: ориентир №1 — ликвидность (метро/транспорт, нормальная планировка, понятный спрос, без сюрпризов по дому и документам). — И смотрите на разрыв первичка vs вторичка: когда он большой, как сейчас, вторичка часто “догоняет” при улучшении условий по ипотеке. Вывод простой: рынок сейчас выглядит как пружина. Ставка начнёт снижаться — пружина разожмётся. Не завтра, но достаточно быстро, чтобы те, кто подготовился заранее, выглядели гениями (и делали вид, что так и планировали 😄) Если хотите — напишите мне ваш сценарий (для жизни/инвестиция, бюджет, район, ипотека или рассрочка). Подскажу, где сейчас лучше заходить, а где лучше переждать.