Финансовый Архитектор

Коллеги, в продолжении поста о лучших практиках при выборе ЗПИФ, делюсь худшими практиками, которые я реально встречал на рынке. Сразу скажу, что смотрю я с точки зрения инвестора, так как есть конфликт интересов: то, что для инвестора зло, для управляющей компании - верный источник прибыли. И так, поехали. * УК собирает деньги под будущие покупки, перечень объектов и сроки их приобретения неизвестны (стоп-критерий, если паи приобретаются по номиналу без существенного дисконта); * УК реализует паи не через биржу (в комбинации с первым пунктом - 100% стоп-критерий и вернейший способ потерять деньги); * УК реализует объекты B- и С класса по цене А-класса (сложный пункт, но намекну: не может доходность здания с Пятерочкой в Урюпинске быть как у складского комплекса А-класса в Подмосковье, это индикатор, что вероятнее всего вам продают объект по сильно завышенной цене, это можно увидеть из справки по стоимости чистых активов - сравнивайте стоимость пая с его оценочной стоимостью, можете увидеть много удивительного); * УК спекулирует объектами недвижимости; * УК не публикует в открытом доступе отчетность и не предоставляет ее по удаленному запросу инвестора (проблема актуальна в ЗПИФ для квалифицированных инвесторов); * Сроки доверительного управления менее 15 лет с момента создания фонда (некоторые УК делают ЗПИФ даже на 5 лет); * УК постоянно проводит дополнительные эмиссии паев под покупку объектов; * Дивидендная доходность фонда к текущей цене более чем на 1% пункт ниже ставки 10-летних ОФЗ (актуально на текущий момент); * Если вы не знаете как формируется ставка аренды объекта, вас могут ждать сюрпризы (фиксированная, переменная, есть ли индексация и т.д., это можно посмотреть в отчетах об оценке); * УК не ведет публичного взаимодействия с инвесторами (значит, УК не делает реальных шагов по укреплению репутации). В этом перечне собраны только те характеристики, которые реально существуют на рынке и зависят от добросовестности и бизнес-модели управляющей компании. Гарантированным стоп-фактором для приобретения ЗПИФ лично я считаю пункты 1, 2 и 3. Но у каждого инвестора, разумеется, могут быть свои приоритеты. Комбинация пунктом 1 и 2 из того, что я наблюдал, всегда вела к потере денег инвесторами, если паи приобретались напрямую в УК по номиналу. Покупка паев под покупку объектов в будущем напрямую у УК по номиналу так же на моей практике всегда ведет к потере денег инвестором. Прошу поддержать лайком, я верю, что большое количество грамотных инвесторов со временем мотивирует УК меняться к лучшему! Всем удачных инвестиций.

Коллеги, решил опубликовать перечень лучших на мой взгляд рыночных практик, на которые стоит обращать внимание при выборе ЗПИФ недвижимости. * Ежемесячная выплата дохода; * УК публикует финансовую модель фонда, прогнозирует будущие дивиденды, известен порядок и сроки индексации аренды; * Срок доверительного управления 15 лет (с момента создания фонда); * Инвестор заранее знает конечный перечень объектов фонда; * УК не занимается спекулятивными сделками; * УК не ограничивается формальной отчетностью, публикует наглядные материалы; * Индикативная текущая дивидендная доходность в диапазоне +1/-1% пункт относительно доходности 10+ летних ОФЗ (актуально на момент написания поста); * УК не проводит допэмиссию паев под будущие покупки новых объектов; * Желательно фонд торгуется на бирже; * Желательно первичное размещение паев осуществляется через биржу (не биржевое размещение практически ВСЕГДА сопровождается сильно завышенной ценой реализации). В этом перечне собраны только те характеристики, которые реально существуют на рынке. Позже опубликую перечень худших практик, которые важно выявить (или убедиться, что их наличие у фонда минимально), прежде чем вложиться в фонд недвижимости. Прошу поддержать лайком, я верю, что большое количество грамотных инвесторов со временем мотивирует УК меняться к лучшему! Всем удачных инвестиций.

Коллеги, сегодня на брокерский счет упала выплата в результате ликвидации ЗПИФ ПНК-рентал. Поздравляю всех, кто дождался. Не будем вспоминать всех, кто злорадствовал и делал вбросы о том, как всех кинут, когда в марте 2023 остановили торги фондом. Выплата на пай составила 2 065,65 рублей, что больше объявленного компанией ориентира (ссылка на страницу фонда). Лично мне за неполный год фонд принес порядка 25% прибыли с учетом полученных дивидендов. Внимание, все написанное далее не является инвестиционной рекомендацией. Полученные деньги разместил в ЗПИФ недвижимости "Современный арендный бизнес 7" от Сбербанка, который я конкретно для себя оценил более привлекательно, чем фонд Парус-Логистика: при сопоставимой доходности, на мой взгляд, фонд от Сбербанка еще не отыграл апрельские и майские покупки объектов недвижимости в свой портфель, доход от которых в полной мере мы почувствуем только по итогам 3-го квартала 2023 года. Думаю, в ближайшее время напишу актуальный обзор на ЗПИФ "Современный арендный бизнес 7". Всем удачных инвестиций.