Екатеринбург на блюдечке

Выступил экспертом в обсуждении проблемы затоваривания рынка первички. Спойлерить статью не буду, но добавлю, что оптимизму застройщиков можно только позавидовать. Кто-то скажет, что это стратегия "слабоумие и отвага", но я склонен считать такое поведение голым прагматизмом. Краха рынка недвижимости в очередной раз не случилось (привет всёпропальщикам). А если Центробанк перестанет хулиганить и поднимать ставку (мой прогноз, что на ближайшем заседании она в худшем случае останется такой же - 21%), то нынешний непростой год застройщикам удастся пересидеть более-менее комфортно, а фантазёры, надеявшиеся купить квартиру за полцены, купят в итоге за полторы. Хотя подстелю себе соломки и добавлю, что делать экономические прогнозы в России дело неблагодарное, да и чёрные лебеди регулярно пролетают над нами, так что будем посмотреть. А если вы прямо сейчас ломаете голову: что делать дальше в вопросах недвижимости, то давайте встречаться. Разберу вашу ситуацию, составлю матрицу судьбы, предложу варианты решений и подсвечу плюсы/минусы каждого. За консультации денег не беру, работаю за еду. https://www.nakanune.ru/articles/123123/

Вторчермет атакует! За последние пару месяцев в проф. сообществе только ленивый не написал об этом проекте. Вставлю и я свои 5 копеек, но покуда коллеги слишком сладко стелят, традиционно для этого канала выделю спорные моменты, не забыв и о хорошем. Мало кто знает, что в своей юности Вторчермет имел ещё более поэтичное название - Мясохладстрой. Бурно растущему Свердловску для полного счастья не хватало колбасы и в 30-е годы на южной окраине города был построен мясокомбинат, который и положил начало району. Сейчас он имеет шанс положить во второй раз, поскольку опустевшую территорию легендарного екатеринбургского мясокомбината разлиновал мастер-девелопер Гринвич-Недвижимость и отдал на растерзание 7 застройщикам, которые построят здесь пару десятков многоэтажек с единой общей концепцией и рабочим названием района - Южная Ботаника. Картинки впечатляют. Все эти аркады, водная гладь, сад камней, прогулочные аллеи, высотки с актуальными фасадами - моё почтение. Можно сказать, что проект слишком хорош для столь непопулярного места. С другой стороны, классно, когда новые точки притяжения и локальные центры создаются буквально с нуля. В жизнеспособности рендеров нет сомнений, ключевой вопрос - качество общественных пространств. У Гринвича есть портфолио из пары готовых мастер-проектов. Например Ривер-парк, где всё построено так, как и нарисовано, но качество выполнения работ на 3 с большим минусом, парк местами просто разваливается. Растягивать стройку не планируют, район будет расти весь и сразу, дедлайн - 2030 год. Учитывая, что продажи так же будут вестись всеми одновременно, для меня остаётся загадкой как застройщики в текущих условиях планируют толкаться локтями за покупателя, которого нужно будет в промышленных количествах заманивать в промзону Вторчика. Очевидно, что за ближайшую пятилетку на маркетинговые бюджеты и обеление репутации района уйдут сотни миллионов. Неясно и как 12 тысяч мясохладстроевцев жителей Южной Ботаники будут тоненьким ручейком вытекать по улице Монтёрской и впадать в пробку на уже нагруженной Титова. Альтернативных путей эвакуации из района пока не предусмотрено. Глядя на карту, логичным выглядит продление той же Монтёрской до Уктуса, но путепровод через ЖД-ветку - удовольствие для города дорогое, разве что денег даст добрый дядя из Москвы. Более бюджетным решением выглядит строительство ул. Смоленской вдоль ЖД до Объездной. Жителей южной части района можно было бы выпустить через Сухоложскую, но захочет ли жировой комбинат делиться территорией ради строительства дороги - есть сомнения (равно как и захочет ли он прекратить периодически подванивать). Справедливости ради, нехватка улиц и плотность отчасти компенсируются выделенной трамвайной линией и аж 9 автобусными маршрутами, да и район географически куда ближе к центру, чем тот же Солнечный (где цены, кстати, выше) В целом, решение обозначенных проблем - дело наживное и с притоком в район инвестиций и прогрессивных людей, наверняка проявится и политическая воля в решении инфраструктурных и экологических вопросов. Проект интригует и приковывает внимание, поэтому пожелаем ему состояться в задуманном виде и стать драйвером развития всего Чкаловского района.

Привет, друзья! Для расширения аудитории канала я участвую в коллабе с другими местными СМИ. Вместе мы создали папку с интересными каналами в Екатеринбурге. Подписывайтесь и будьте в курсе! https://t.me/addlist/MbIalU2_aPBkODYy public! Екатеринбург - утонченное медиа для осознанных горожан, со своей печатной газетой: нетривиальные заметки и эстетика повседневности 📝💔 Встречи - камерные мероприятия семь дней в неделю: мастер-классы, практики, лекции и квартирники. Здесь встречают незнакомцев, друзей, а иногда и самих себя. Ваша tropinka по вкусным, культурным и самым красивым местам и событиям Екатеринбурга. Тщательно подобранные мероприятия, афиша, полезные подборки, спец предложения и культурные новости. «Вечерние ведомости» – одно из последних независимых СМИ в Свердловской области. Рассказывает новости Екатеринбурга, Урала, России и мира понятным языком, делая акцент на публикации только достоверной информации. Откровенно и без цензуры. 18+ ИЗ ДОМА ЕКБ- семейная афиша Екатеринбурга. Анонсы городских мероприятий, обзоры мест для посещения с детьми, театры, музеи, глэмпинги. Авторский канал от мамы Ульяны. FreeGoEkb - анонсы самых интересных бесплатных событий Екатеринбурга и окрестностей: фестивали, концерты, лекции и многое другое. Куда сходить в Екатеринбурге - канал о самых популярных развлечениях в нашем городе! Кино, театры, выставки, юмор, стендап, детские развлечения, концерты и многое другое 💃🕺 Sёрч Екатеринбург — Каталог твоего города Е❤️ Лучшие заведения, секретные места, уютные глэмпинги, интересные события, красивые локации, содержательные подборки и еще куча всего полезного. Ураловед - краевед Павел Распопов рассказывает об Урале и его многочисленных достопримечательностях. Узнайте, куда съездить на выходные. «Екатеринбург на блюдечке» —  душевный авторский канал Ивана Филимонова, эксперта по недвижимости с культурным и философским бэкграундом. Иван пишет о развитии и запустении любимого города, о том, кто и что в нём строит, об инфраструктуре и урбанистике. Вы можете добавить всю папку целиком, или выбрать тех с кем вам будет интересно.

🧐Почему так дорого? Попробую разобрать, что происходит с недвижимостью и как докатились до жизни такой. Начну издалека: своя квартира для русского человека имеет сакральный смысл ибо: - свежо советское предание и культ своей квартиры, как символа успешности и процветания - страшно остаться на улице; люди чувствуют, что в случае чего, государство вряд ли о них позаботится и "свой угол" это основа личной безопасности - мы северная страна, без жилья ты просто замёрзнешь, поэтому ценность собственного крова у нас выше - нет других, столь понятных для всех и надёжных инструментов сбережения денег - есть стереотип, что покупка квартиры это хороший способ приумножить капитал. Кроме того, в России хронический дефицит жилья, огромное количество аварийного и ветхого фонда, а так же мощнейшая внутренняя миграция в крупные города. Ну и, конечно, двузначная инфляция и ощущение, что завтра всё будет дороже. И вот на этой благодатной почве, удобренной двумя государственными решениями, последние 3 года произрастал бум на рынке недвижимости. Удобрения разберём подробнее: 1) До 2019 года застройщики привлекали дольщиков по принципу: давайте вы, ребята, скинетесь деньгами, а мы вам через пару лет построим дом. Купить обещания застройщика стоило на 20-30% дешевле рыночной цены такой же квартиры на вторичке, поэтому считалось выгодной, хоть и рисковой инвестицией. Если застройщик всё правильно рассчитывал, то все были в шоколаде, если не мог достроить дом и/или банкротился, то мы видели людей с плакатами "Путин, помоги!". Чтобы избежать последнего сценария было решено перейти на проектное финансирование стройки, то есть обязать застройщиков строить в кредит, а деньги дольщиков складывать в банке на счетах escrow с возможностью получить их только после ввода дома в эксплуатацию. Покупать новостройки стало безопаснее, но там где меньше рисков, меньше и прибыль. Кроме того, кредит - дело дорогое и заплатил за него в итоге, конечно, потребитель. 2) Весной 2020 года, когда всем стало понятно, что новая китайская болячка - это серьёзно, продажи в новостройках драматически просели. Поскольку стройка - это локомотив экономики, было решено убить двух зайцев и поддержать с одной стороны застройщиков, с другой потребителей, введением безадресной льготной ипотеки на покупку первички. То есть ставка ниже рынка для всех и каждого. Решение безусловно изящное, но чем дольше действовала программа, чем больше людей пугали, что её вот-вот отменят, а потом не отменяли, тем больше она прогревала население и всевозможных инфоцыган, паразитирующих на рынке недвижимости. Подобное комбо стало катализатором доселе невиданного спроса на жильё и логично вытекающего из него роста цен, существенно опережающего инфляцию. Кроме того, столь откровенное вмешательство в рыночные процессы вызвало странные перекосы. Теперь купить обещания застройщика будет на те же 20-30% дороже, чем уже готовая квартира от этого же застройщика, но на вторичном рынке. В общем всё наоборот. При этом государство оказалось в состоянии, которое в шахматах называется цугцванг, когда любой следующий ход игрока ведёт к ухудшению ситуации. Как вы знаете, выбрали в итоге отмену льгот при экстремально высокой ключевой ставке) И если проектное финансирование можно понять и простить, то бесплатную и продолжительную раздачу денег всех налогоплательщиков наиболее обеспеченным (господдержку) — увы, нет. Предприимчивые жители крупных городов пользовались льготами, многие по нескольку раз. «Простые» люди из регионов (большинство жителей страны) в основном нет, потому как в небольших городах строили мало, да и накопить на первый взнос под силу немногим. Теперь стоимость жилья выросла и чтобы купить те же самые квадратные метры придётся заплатить в полтора-два раза больше (в зависимости от региона). А если своих денег нет: взять больший кредит на больший срок по более высокой ставке. Стало ли жильё более доступным - вопрос риторический, ответ на который отрицательный. В общем вечеринка удалась, но похмелье после этого праздника жизни будет долгим и суровым, а вылечит его только время.

"Наступает утро, начинается новый день, наполненный трудом, радостью и счастьем советских людей. Людей, идущих по сталинскому пути к коммунизму" Ролик - прививка от хандры. Зашкаливающий пафос советской пропаганды, разбавленный открыточными видами Свердловска 75-летней давности. А так же видеодоказательство для тех, кто не верит, что живёт в лучшем городе на земле. https://youtu.be/0GQ5eWBKtJ8

Вчера приняли у застройщика нашу новую квартиру. Поделюсь видом из окна, (почти) ради которого всё и затевалось. Есть определённая ирония, что при таком названии канала, я всю жизнь был приземлён и, хотя, сменил с десяток длительных и временных мест жительства, всегда оказывался на одном из первых четырёх этажей. Чаще всего это были виды на соседние дома, дворы, дороги, кусты. Лишь однажды было что-то действительно любопытное, и живя в Питере, я три года наблюдал за Невой и разводным мостом. В итоге, вернувшись на Урал, больше всего скучал не по самому городу, а по виду из окна (ну и по друзьям, конечно) При этом, оказавшись на высоком этаже, я часто ловлю себя на том, что не могу оторвать взгляд от окна, да и в самолёте всегда стараюсь сесть у иллюминатора и каждый раз радуюсь как ребёнок, наблюдая за землёй сверху) Многие мои клиенты говорят, что вид из окна имеет для них третьестепенное значение, и я могу это принять, но, увы, не понять) Всё же бытие определяет сознание и то, что ты ежедневно наблюдаешь определяет твои мысли примерно так же, как и то, из какой кружки ты пьёшь, на какой кровати спишь, где работаешь и с какими людьми общаешься. Окружая себя любимыми вещами и людьми мы становимся счастливее, а ведь за этим всё и нужно. Наивно. Супер.

Что такое центр Екатеринбурга? Где пролегают его границы? Как этим манипулируют застройщики? Подискутировали об этом с уважаемыми экспертами. К материалу добавлю, что если верить рекламным буклетам застройщиков, в городе появилось много новых, тихих, деловых и прочих центров. Но здесь ситуация похожая на столичность: Питер, Казань, Екатеринбург могут быть красивыми, удобными, богатыми и до посинения спорить за звания столиц, однако, Москва останется Москвой со всеми вытекающими. https://66.ru/realty/news/273647/

Привет, друзья! Для увеличения аудитории канала я участвую в коллабе с другими местными СМИ. Вместе мы создали папку с интересными каналами в Екатеринбурге. Подписывайтесь и будьте в курсе! https://t.me/addlist/MbIalU2_aPBkODYy public! Екатеринбург — утонченное медиа для осознанных горожан, со своей печатной газетой: нетривиальные заметки и эстетика повседневности 📝💔 Встречи — камерные мероприятия семь дней в неделю: мастер-классы, практики, лекции и квартирники. Здесь встречают незнакомцев, друзей, а иногда и самих себя. Ваша tropinka по вкусным, культурным и самым красивым местам и событиям Екатеринбурга. Тщательно подобранные мероприятия, афиша, полезные подборки, спец предложения и культурные новости. «Вечерние ведомости» — одно из последних независимых СМИ в Свердловской области. Рассказывает новости Екатеринбурга, Урала, России и мира понятным языком, делая акцент на публикации только достоверной информации. Откровенно и без цензуры. 18+ ИЗ ДОМА ЕКБ — семейная афиша Екатеринбурга. Анонсы городских мероприятий, обзоры мест для посещения с детьми, театры, музеи, глэмпинги. Авторский канал от мамы Ульяны. FreeGoEkb — анонсы самых интересных бесплатных событий Екатеринбурга и окрестностей: фестивали, концерты, лекции и многое другое. Подписавшись на Куда сходить в Екатеринбурге — Вы будете в курсе всех интересных развлечений в нашем прекрасном городе Екатеринбург 😍 Sёрч Екатеринбург — Каталог твоего города Е❤️ Лучшие заведения, секретные места, уютные глэмпинги, интересные события, красивые локации, содержательные подборки и многое другое. Ураловед — краевед Павел Распопов рассказывает об Урале и его многочисленных достопримечательностях. Узнайте, куда съездить на выходные. «Екатеринбург на блюдечке» — душевный авторский канал Ивана Филимонова, эксперта по недвижимости с культурным и философским бэкграундом. Иван пишет о развитии и запустении любимого города, о том, кто и что в нём строит, об инфраструктуре и урбанистике. Вы можете добавить всю папку целиком, или выбрать тех, с кем вам будет интересно.

Пост для контраста c предыдущим. На перекрёстке Уральских рабочих и Ильича, где когда-то можно было откушать фермерской еды в кафе Грядка Party, начинается стройка возмутительно камерного проекта под названием "Банников дом". Двухсекционный дом от 5 до 9 этажей нарушит традицию новостроек-акселератов, выбивающихся из окружения. И посмотрите, как хорошо это выглядит (пока на рендерах, конечно). Дом гармонирует с соседями как по размеру, так и по экстерьеру и цветовым решениям. Справедливости ради, отмечу, что правила землепользования и застройки позволяют строить на этом небольшом участке дом высотой до 30 метров. Будь здесь зона "многоэтажная жилая застройка" то мы наверняка бы увидели очередную стометровую дылду. Проект разработан местным архитектурным бюро R1, известным по топовым городским проектам: Клевер Парк, Ленина 8, Конгресс центр Екб-ЭКСПО, БЦ Аврора и др. Вообще и в городе и стране нет дефицита классных проектировщиков и архитекторов, но есть проблема с заказчиками, их алчностью и дурновкусием. Часто сильные проекты либо зарубаются на корню, либо уколхоживаются по мере реализации (не будем показывать пальцем). Любопытно, что в данном случае бюро выступает и в качестве девелопера, что должно положительно сказаться на итоговом результате. Из фишек: использование в отделке фасадов натурального кирпича, семейный ресторан на первом этаже, коворкинг и двор с воркаут-зоной на крыше - можно будет качаться с видом на район. Проект явно рассчитан на аборигенов Уралмаша с достатком выше среднего, не желающих покидать привычного места, но ищущих качественного скачка в бытовом комфорте. Подобных вариантов на севере города практически нет. Чтобы оправдать высокие цены ещё раз подчеркнуть архитектурные излишества и общий уровень проекта для ЖК был выдуман класс жилья "Дом-бутик", а будущих жителей называют резидентами, всё как в Европе и лучших домах Филадельфии. Продажи пока не открыты, но примерные цены известны: однушки от 7,2 млн, большие трёшки от 15,1. Для середины Уралмаша дорого, но для проекта такого уровня (можно с натяжкой отнести к бизнес-классу) вполне адекватно. Надеюсь, моему агентству удастся запартнёриться с застройщиком, продавать такие проекты всегда приятно.

В старой части Пионерки, в квартале улиц Советская/Уральская через полтора года появится король точечников. С этого момента, при обсуждении любой неуместной новостройки можно будет сослаться на этот проект и сказать - "Ну, здесь хотя бы не как на Советской". Каждый раз, когда я, как агент по недвижимости, работаю с такими проектами, чувствую, будто продаю душу дьяволу, так что считайте это исповедью) При работе над этим текстом у меня возникали тёплые "плёночные" флэшбэки из детства. Когда-то там была детская площадка с большими качелями, вокруг росли тополя, на одном из которых висела тарзанка, и конечно, были гаражи, по которым скакали пацаны. В целом, обычное пространство между двумя брежневками, помятое жизнью в России, но уютное и зелёное. В 2010-м году в этот тихий уголок приехал экскаватор и нарушил покой соседних домов. В газеты дали объявления о строительстве подземного гаражного комплекса и призывали пайщиков поучаствовать в стройке, однако, что-то пошло не так, проект заглох и больше 10 лет жители домов по ул. Советской 19 и 23 наблюдали месиво из строительного мусора, прикрытое унылым забором из профнастила. Пару лет назад объект поменял владельца, а на заборе появился новый паспорт с надписью "двухэтажное здание спортивного назначения" от застройщика с говорящим названием и с характерными для его проектов арочками. Неуместная для строительства такого небольшого сооружения схема работы башенного крана намекала, что новый владелец решил прибегнуть к распространённой в городе схеме: если нормы не позволяют пойти напрямик, то сначала можно построить двухэтажку а потом, реконструируя её, надстроить сверху 30 "мансардных" этажей. По итогу имеем проект "Астон.История", довольно редкую в этой локации новостройку, которая будет пользоваться спросом у студентов и жителей тех же соседних пятиэтажек. Это неплохой, современный дом с симпатичным фасадом, красивыми видами из окон и набором характеристик комфорт-класса, но назовите мне хотя бы одну причину, по которой он должен быть построен именно в этом месте.

Давно хотел написать про ЖК Зелёный остров в локации с одноимённым названием. Один из самых необычных проектов в городе, высотки посреди нигде. Вокруг коллективные сады, болота и уральский лес. Что-то в этом есть. Вероятно, подобным образом ощущались 16-этажки на Серафимы Дерябиной-Объездной, когда их строили в 88 году и это казалось краем мира. Сами дома - типичный ЛСР, хотя воспринимаются на порядок лучше их панельных общаг на других окраинах Екатеринбурга. Пустота вокруг дарит ощущение простора, дома находятся на приличном расстоянии друг от друга, во дворах корты и прочие активности. Сами дома в форме книжек и переменной этажности, что визуально воспринимается легче, чем просто стенки. Виды из окон - восторг. Жить там в ближайшие несколько лет отличная затея для романтиков и сомнительная для обычного человека. Из городской инфраструктуры, помимо джентльменского набора: Магнит, Ozon, WB, нет буквально ничего, а путь в полкилометра до единственной остановки из-за постоянной стройки подарит мало приятных ощущений. Неподалёку берег Верх-Исетского пруда, озеро Здохня, остров Баран, Большой Конный полуостров, пляж Куба. Почти всё в запущенном и замусоренном состоянии, но даже это не затмевает невероятной живописности этих мест. Кроме того, на Зелёный Остров ведёт моя любимая трамвайная ветка в Екатеринбурге. Однопутная линия с покосившимися мачтами контактной сети, пролегающая в малонаселённых местах по побережью Верх-Исетского пруда. Медитативная вечерняя прогулка на трамвае 11 маршрута с видом на закат - точно в списке самых душевных городских развлечений. В обозримом будущем, в комплекте с высотками Зелёного Острова туда придут и другие атрибуты цивилизации: магазины, кафе, школы, оживлённые дороги. Улица Татищева подарит жителям прямую дорогу в центр, Срединное кольцо выезд на Московский тракт, а когда-то, в прекрасной России будущего, мост над прудом свяжет эту часть города с Сортировкой. Что сделает район очень развитым с точки зрения транспорта, но окончательно лишит это милое захолустье ламповой уютности.

Недолго жила интрига о месте снесённого дома культуры ВОГ в переулке Отдельном. Его заместителем станет здание в 10 раз выше (было 3 этажа, станет 29) и дом более скромных размеров. Высотка получится впритык с дозволенным - 99,5 метров (всё что выше 100м. нужно согласовывать с Москвой). ЖК заявлен в классе бизнес, поэтому унаследует благородные 3-х метровые сталинские потолки, и большие арочные окна, кроме них любопытны планировки в стиле 90-х, когда всё большое и много бесполезных квадратных метров. Из чего можно сделать вывод, что целевая аудитория проекта - это жители полнометражного фонда Втузгородка. Локация насыщенная и близкая к центру, при этом тихая и очень уютная, поэтому в успехе проекта не сомневаюсь, даже с поправкой на то, что у застройщика - это проба пера и красивые картинки можно принимать исключительно на веру. На рендере высотка выглядит чудовищно неуместной среди окружающей застройки. Однако, двухэтажки по соседству доживают последние годы и так же подрастут раз в 10, так что одиноким в своей высоте дом точно не останется. Кроме того, в пятистах метрах новостройки Университетского, да и промзона завода Вектор вот-вот начнёт обстраиваться с юга и запада. Эта часть города долгое время оставалась нетронутым заповедником послевоенной архитектуры. Тем печальнее, что первым аннигилировали одно из самых выразительных зданий в квартале. В последние годы здание дома культуры, помимо общества глухих и шахматного клуба, было наполнено небогатыми конторами и снаружи выглядело удручающе провинциально. Хотя внутри, как и полагается дому культуры в стиле сталинского классицизма, было просторно и светло, как именно - можно посмотреть по ссылке. Учитывая техническое состояние и несоответствие современным стандартам - привлечь туда состоятельных арендаторов не представлялось возможным, а владелец здания выбрал наиболее простой с точки зрения рыночной экономики вариант - избавиться от увядающего актива. Защитников у него, к сожалению, не нашлось, а когда слабых некому защитить их съедают сильные. Таков путь.