Ренат Дусаев

Имеет ли смысл инвестировать в зарубежную недвижимость? 2,5 года назад я помог своему клиенту приобрести недвижимость в другой стране. Это была моя первая сделка по зарубежной недвижимости. Почти 2 года назад я сам купил квартиру в другой стране. После этого были десятки клиентских сделок для инвестиций и гражданства. За это время у меня сложилось некоторое представление о недвижимости в других странах. Опыт есть в Турции, Дубае, Грузии. Хотел бы поделиться своими наблюдениями по зарубежке.  1. Инвестировать в зарубежную недвижимость я бы рекомендовал. Несмотря на минусы, о которых напишу ниже. Это один из немногих способов подстраховаться от роста курса доллара и диверсифицировать страновые риски. В среднем от 10 до 50% капитала можно держать в валютных активах. Недвижимость - это одно их самых понятных.  2. Первичка - за счет рассрочек от застройщиков и других факторов на многих рынках первичка стоит дороже вторички (как кстати и у нас в России). Поэтому после сдачи проекта, вы сможете продать объект примерно за эти же деньги. То, что обещают в рекламе +20% +30% +40% доход от перепродажи - это очень маловероятно. Такой доход можно получить, если весь рынок будет расти как было в 2020-2022гг. Поэтому первичку имеет смысл брать, если у вас нет всей суммы на руках.  3. Для целей получения гражданства Турции имеет смысл рассматривать первичку, так как здесь есть требования по документам и с покупкой от застройщика иметь дело проще.  4. В Турции и Грузии нет эскроу-счетов. Это увеличивает риски. Тем более вы делаете покупку в другой стране и не знаете всех законов. Даже крупные застройщики могут вообще не начать строить. Поэтому лучше заходить в проекты, которые уже запустили процесс строительства.  5. В Турции все очень часто меняется. Я бы рекомендовал для целей инвестиций там брать универсальный объект, который можно продать и туркам, и иностранцам, который можно сдавать и в долгосрок, и в краткосрок. И город, чтобы был более универсальный, например Стамбул. А не небольшой курортный город.  6. У меня сформировался такой подход, что в других странах наша задача, больше сохранять капитал, а в России зарабатывать. Поэтому я бы рекомендовал в других странах покупать недвижимость для целей сдачи в аренду. А агрессивные стратегии (например, перепродажа недвижимости) использовать в России. Для консервативной стратегии на мой взгляд лучше всего подходит Дубай - купить квартиру, сдать в аренду через управляющую компанию и получать 5-8% годовых от аренды.  7. Турцию я бы рекомендовал рассматривать только для гражданства (нужно купить квартиру/ы от 400 тыс.дол). Очень нестабильные условия работы в этой стране. А вот под гражданства лучших условий для Россиян нигде пока нет. А вы как относитесь к инвестиция в зарубежную недвижимость?

Как можно потерять десятки миллионов рублей из-за неправильной стратегии инвестирования Активно работать с частными инвесторами я начал примерно 5 лет назад. Примерно в это время в предлагаемые мной проекты начали инвестировать независимо друг от друга 2 инвестора. Назовем их Петр и Сергей (имена изменены). Оба начали с суммы примерно 5 млн. рублей и каждые несколько месяцев докладывали часть дохода от бизнеса и реинвестировли проценты от наших проектов. Оба на старте имели примерно одну сумму и примерно одинаковый доход в месяц от своего бизнеса. Петр вложился в несколько наших проектов и постепенно вывел деньги. Средняя доходность получилась примерно 15-20% годовых. Петр посчитал, что это низкая доходность и начал инвестировать в более агрессивные стратегии - криптовалюта, инвестиции в бизнес и другие. Несколько лет мы с ним не общались. Второй инвестор ВСЕ свои деньги инвестировал эти 5 лет через нашу компанию (и до сих пор инвестирует). Совокупный капитал в недвижимости сейчас у этого клиента примерно 50 млн. рублей. Мы инвестируем в строительство коттеджей в разных городах, фондовый рынок, недвижимость в других странах (Дубай), флиппинг. Средняя доходность по российским проектам - примерно 20-25% годовых. По зарубежным - будем знать, когда выйдем из проектов. Часть проектов не дали такую доходность, на которую мы рассчитывали. Но тело капитала мы сохранили. Что касается первого инвестора Петра. Недавно мы встретились с ним и обсудили результаты инвестиций. Он вывел все деньги из проектов в недвижимости. Вложил деньги в более агрессивные проекты. И так к сожалению сложилось, что 3 проекта, в которые он вложил самую крупную сумму ВСЕ ЗАКРЫЛИСЬ - где-то собственники не рассчитали свои силы, кто-то просто оказался мошенником. И на текущий момент капитал Петра составляет сумму близкую НУЛЮ. Помните, что инвестиции в недвижимость дают ПРАВО НА ОШИБКУ. Другие проекты такого права к сожалению не дают. В первую очередь вам нужно сохранить капитал. И только потом заработать. Если вам близка такая концепция инвестирования, ПИШИТЕ. Предложим наши проекты для инвестирования.

Как потерять капитал на инвестициях в недвижимость Недавно в СМИ прочитал информацию о банкротстве проекта, который привлекал инвестиции в проекты в сфере недвижимости. Проект привлек несколько сот миллионов рублей от физических лиц. Инвестиции привлекали в строительство отелей, редевелопмент коммерческой недвижимости и другие проекты. Вложения инвестора были оформлены договором инвестиционного займа (это договор займа, который ничем не обеспечен). А сама недвижимость оформлялась на разных людей из команды проекта (возможно, для целей оптимизации). Через какое-то время люди в команде проекта поругались с основателем и ушли из проекта, захватив с собой недвижимость, которая была на них оформлена. Основатель проекта не смог ни выплачивать проценты инвесторам , ни вернуть тело инвестиционного займа. Основатель подал на банкротство. Инвесторы подали в суд на основателя компании. Основатель компании подал в суд на ушедших членов команды. По информации из открытых источников инвесторы деньги пока не вернули и возможно не вернут. Эта история пример того, что … недвижимость хотя и является самым надежным способом инвестирования. Но и здесь есть риски, если инвестор не имеет опыта. Основной способ снизить риски - это ВСЕГДА оформлять недвижимость на инвестора, либо оформлять в Росреестре залог недвижимости по договору инвестиционного займа. Мы всегда придерживаемся этого правила по проектам, в которые инвестирую я сам и инвестируют мои инвесторы. Пишите, если хотите инвестировать вместе с нами с оформлением недвижимости на инвестора)

Вышло интервью, где я поделился опытом как инвестировать и привлекать инвестиции в строительство загородных домов. Переходите, чтобы посмотреть полную версию