Татьяна Ермакова

Поздравляю с 80-летием Великой Победы! Сегодня мы с благодарностью и гордостью вспоминаем всех, кто внес свой вклад в разгром нацистской Германии: военнослужащих, врачей, работников заводов и фабрик, тружеников тыла, простых граждан, вставших на защиту своей земли. Мы говорим спасибо ветеранам и отдаем дань уважения погибшим. Их подвиги не канули в Лету, они стали частью нашего счастливого будущего. Пусть небо над нами впредь остается ясным, а наши дети живут в безопасном и благополучном мире. С праздником, с 9 Мая!

#мифыиреальность "Если я заключу договор с одним агентством, другие риэлторы покупателей не приведут." Это миф. Периодически публикую фотографии с коллегами. Разве это не является доказательством взаимодействия между агентствами? Есть коллеги с которыми мы провели уже не одну сделку, всегда с удовольствием сотрудничаем. Есть те, с которыми проводили сделку и было очень сложное взаимопонимание. Но в итоге всё прошло хорошо и клиенты обеих сторон остались довольны. Конечно очень удобно работать лично и с продавцами и с покупателями. Но! Если мои клиенты выбрали объект, который продаётся в другом агентстве или коллеги пришли с покупателями, всегда сотрудничаем.

Всегда предупреждаю клиентов о последствиях занижения цены недвижимости в договоре купли-продажи. Подкрепляю свои слова судебной практикой. Покупатель сообщил налоговой о заниженной стоимости в договоре купли-продажи, тем самым "сдал" продавца. Суть сделки. Жительница Сочи продала в 2017 году дом и землю за 13 800 000 ₽, но в договоре купли-продажи стороны указали заниженную цену — 999 000 ₽. Так сделали, чтобы не платить НДФЛ, потому что имущество было в собственности продавца меньше трех лет. Продавец не стала подавать декларацию, ведь ее доход был меньше 1 000 000 ₽. А значит, платить НДФЛ не нужно. Что пошло не так. В 2021 году новая владелица дома написала в налоговую заявление, в котором рассказала, как все было. Вероятно, она решила сама продать дом. Но поскольку еще не прошел срок минимального владения, требовалось заплатить налог с доходов от продажи. А так как по документам дом стоит 999 000 ₽, но продавался за рыночную стоимость, налог получался гигантским. И владелица собралась доказать, что она купила дом тоже за рыночную стоимость. К заявлению женщина приложила предварительный договор купли-продажи дома, основной договор, расписку и договор аренды банковской ячейки. Налоговая потребовала от первой владелицы подать декларацию за 2017 год. Она отправила декларацию с суммой дохода 999 000 ₽ и вычетом — 1 000 000 ₽, после чего ее вызвали для дачи показаний лично. Женщина никуда не пошла. Налоговые инспекторы сделали выводы сами: в расписке от продавца была указана реальная стоимость дома, слова покупательницы подтверждали уход от налога. Что решил суд. Налоговая инспекция подала в суд: потребовала признать сумму 13 800 000 ₽ фактической ценой недвижимости и обязать первую владелицу дома подать уточненную декларацию. По закону инспекция может подать в суд иск о взыскании налога в течение трех лет с даты, когда узнала о недоимке. Шел 2021 год, а долг возник по итогам 2017 года, и инспекция вроде бы опоздала. Однако на суде налоговая заявила, что срок надо отсчитывать с даты получения заявления от покупателя. А это произошло в 2019 году, то есть именно тогда стало известно о возможной недоимке. Суд согласился с этим. Все требования суд признал обоснованными и удовлетворил. Теперь сочинка будет обязана уплатить налог 1 794 000 ₽ и, скорее всего, получит штраф за занижение налоговой базы. Дело № 2-2873/2021

Банки возобновляют приём заявок на сельскую ипотеку. 1️⃣ Основные условия программы. Ставка — до 3% годовых. Для приграничных территорий ставка ниже — 0,1% годовых. Первоначальный взнос — не менее 20% от стоимости жилья. Сумма ипотеки — не более 6 миллионов ₽ (на один объект можно заключить два кредитных договора на супругу и супруга в общей сложности 12 000 000 руб.) Срок ипотеки — не более 25 лет 2️⃣ Требования к заёмщику. Гражданине Российской Федерации в возрасте от 18 до 75 лет на момент оформления и погашения ипотеки; имеющие официальный доход и работающие на текущем месте работы не менее трёх месяцев. которые в течение пяти лет с момента подписания ипотечного договора будут: ✅️ работать по трудовому договору в сфере агропромышленного комплекса (АПК*); ✅️ работать по трудовому договору в организациях социальной сферы на сельских территориях, подведомственных Минсельхозу, Росрыболовству или Россельхознадзору; ✅️ работать по трудовому договору в организации, подведомственной Министерству сельского хозяйства Российской Федерации, или Федеральному агентству по рыболовству, или Федеральной службе по ветеринарному и фитосанитарному надзору; ✅️ вести индивидуальную предпринимательскую деятельность в сфере АПК; ✅️ работать по трудовому договору в уполномоченных в области ветеринарии исполнительных органах субъектов Российской Федерации или подведомственных им организациях; ✅️ работать в органах местного самоуправления на сельских территориях — в сельских агломерациях или в опорных населённых пунктах, в том числе на сельских территориях (сельских агломерациях) и в опорных населённых пунктах приграничных муниципальных образований. ✅️ является лицом, призванным на военную службу по мобилизации в Вооруженные силы Российской Федерации, либо проходящий военную службу в Вооруженных Силах Российской Федерации по контракту, либо заключивший контракт о добровольном содействии в выполнении задач или его (ее) супругой (супругом), или его (ее) вдовой (вдовцом), не вступившей (не вступившим) в ПОВТОРНЫЙ БРАК, если участник специальной военной операции погиб при выполнении задач в период проведения специальной военной операции либо позднее указанного периода, но вследствие увечья (ранения, травмы, контузии) или заболевания, полученных при выполнении задач в ходе проведения специальной военной операции, или в случае объявления судом участника специальной военной операции умершим. ❗️ В случае увольнения заёмщик должен найти новую работу, подходящую под критерии льготной ипотеки, в течение шести месяцев.Также он должен в течение пяти лет после подписания договора каждые шесть месяцев предоставлять банку сведения об основном месте работы. Если этого не сделать, кредитор может поднять ставку до рыночной.   3️⃣ Требования к недвижимости. Квартира или дом должны находиться в сельской местности: например, на территории сельского поселения или деревни с населением до 30 тысяч человек. Можно купить квартиру в готовом или строящемся многоквартирном доме у застройщика. Дом должен быть не выше пяти этажей и находиться на территории опорного населённого пункта. Готовый или строящийся дом у застройщика. Дом на вторичном рынке. Дом должен быть не старше трёх лет в случае покупки у ИП или организации и не старше пяти лет при покупке у физического лица. Также можно построить дом: как с помощью услуг подряда, так и самостоятельно с использованием готовых домокомплектов*. Ипотечные деньги ещё можно потратить на покупку участка для строительства. Построить дом нужно в течение 24 месяцев со дня получения ипотеки. Также при самостоятельном строительстве необходимо приобрести за счёт средств ипотечного кредита домокомплект у производителя. * Домокомплект — это набор строительных материалов для быстрой постройки дома, который можно приобрести у производителя.

Изменения с 2025 года. Часть 4 Регистрация права собственности ‼ С января 2025 года зарегистрировать права на недвижимость можно будет в ускоренном порядке. Основание - отдельные положения 207-ФЗ, которым внесены изменения в Закон о госрегистрации недвижимости, вступающие в силу с 1 января следующего года. Так, с указанной даты введена возможность ускоренного осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - в течение 1-го рабочего дня - при соблюдении следующих условий: ✅ ️вид соответствующего регистрационного действия включен в перечень, размещенный на сайте Росреестра; ✅ ️в заявлении об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав присутствует соответствующая отметка; ✅ ️госпошлина уплачена в двойном размере согласно п. 1.1 ст. 333.33 НК РФ (при этом льготы, установленные ст. 333.35 НК РФ не применяются). Напомним, что размеры госпошлин с 01.01.2025 существенно вырастут 👇 Сейчас граждане платят 2000 ₽, а компании — 22 000 ₽ . С 2025 года пошлина будет зависеть от кадастровой стоимости объекта. Для граждан. ❗Если кадастровая стоимость не определена или не превышает 20 000 000 ₽, пошлина для людей будет 4000 ₽; ❗ Если кадастровая стоимость больше 20 000 000 ₽, госпошлина для граждан — 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 ₽. Например, если кадастровая стоимость дома для продажи 20 500 000 ₽ и такая же цена прописана в договоре, покупатель заплатит 4100 ₽ — 0,02% от стоимости жилья. Но если в договоре купли-продажи будет указана цена 25 000 000 ₽, пошлину посчитают уже от цены в договоре, а не от кадастровой. Тогда придется заплатить 5000 ₽. Если в результате вычислений госпошлина не будет кратной 100, ее округлят до полных 100 ₽ в меньшую сторону — например, если получится 4280 ₽, надо будет уплатить 4200 ₽. Для компаний. ❗ Если кадастровая стоимость объекта не определена или не превышает 22 000 000 ₽, пошлина будет 44 000 ₽; ❗ Если кадастровая стоимость больше 22 000 000 ₽, надо заплатить 0,2% кадастровой стоимости, но не менее 0,2% цены сделки и не более 1 000 000 ₽. По таким же формулам будут рассчитывать госпошлину за регистрацию действий с машино-местами. На этом заканчиваем изучение нового в законодательстве в этом году, продолжим в следующем. С наступающим! 🎄🍾🥂

Изменения с 2025 года. Часть 3 Налоги ‼ Разделили, объединили, выделили доли. Как считать срок владения Продолжаем тему с законом № 259-ФЗ от 08.08.2024 и изменениями в Налоговый кодекс В этом же законе, кроме госпошлин и материальной выгоды, есть еще интересные моменты. В частности, ПРО ДОЛИ в собственности. Точнее, про срок владения долями после их выделения/объединения уже после приобретения. Новые доли могут возникнуть, например, в т.ч. при разделе имущества, в результате реконструкции или перепланировки помещения. При этом такие выделенные/разделенные/объединенные доли когда-то да продаются. И тогда вспоминают про минимальный срок владения недвижимостью. Срок важен для расчета налогов при продаже объекта. Вы наверняка помните, что в зависимости от формы приобретения недвижимости, срок владения, учитываемый для расчета налогов, составляет 3 или 5 лет (можно прочитать здесь https://vk.com/wall-212672158_91) Так вот, в статью 217.1 НК РФ внесли некоторые изменения в части определения срока владения такими видоизмененными долями: ❗ При продаже жилого помещения или доли в них, образованного в связи с разделом долей, перепланировкой или реконструкцией, будет учитываться изначальный срок владения исходной помещением (доли в нем). ❗ При объединении отдельных помещений, срок владения образованного таким образом объекта считается с даты приобретения им в собственность последнего из объединенных жилых помещений или с даты полной оплаты стоимости ДДУ/ДУПТ (или иного договора, связанного со строительством)(по ДУПТ/ДДУ есть нюансы). При этом, при продаже жилого помещения (долей, полученных в результате раздела, объединения, перепланировки или реконструкции ранее приобретенных жилых помещений в налогооблагаемую базу можно включить расходы на исходное жилье. При разделе жилого помещения расходы учитываются пропорционально площади каждого вновь образованного жилого помещения. Соответствующие изменения внесены в ст.220 НК РФ. ❗ При продаже жилого помещения, в котором выделена доля в связи с использованием материнского капитала или иной госсубсидии на приобретение жилья, срок владения выделенной долей будет начинаться с даты приобретения жилого помещения распорядителем маткапиталом (его супругом)/иной госсубсидии, а не с даты выделения доли. Напомним, закон вступает в силу с 01.01.2025, но в части изменений, указанных выше, распространяется на доходы, полученные с 01.01.2024. Ранее был опубликован закон, позволяющий учесть изначальный срок владения земельным участком при его разделе и изъятии для госнужд. 👇 Как было. Если власти решили изъять часть вашей земли для госнужд, а вы решили продать остаток земли, то срок владения остатком земли обнуляется и начинается с момента, когда землю разделили и часть изъяли. С учетом этого считается и налог от продажи (НДФЛ), если вы вдруг решите продать свой остаток земли.. Вроде бы звучит несправедливо. Этот момент сейчас исправили. Как стало. Можно учесть изначальный срок владения земельным участком при его разделе или перераспределении для госнужд, чтобы граждане при продаже оставшейся части участка не лишались льготы по НДФЛ. Изменения вступают в силу со дня официального опубликования (22.07.2024). При этом действие закона распространяется на доходы, полученные начиная с 1 января 2024 года.

Изменения с 2025 года. Часть 2 Налоги ‼ Утвержден и опубликован закон, уточняющий в Налоговом кодексе порядок взимания налогов при продаже земельного участка, образованного на месте другого участка, которым ранее владел собственник 📄 Федеральный закон от 12.12.2024 № 449-ФЗ Изменения внесены в пункт 2 статьи 217.1 НК РФ. Они уточняют и упорядочивают действующий порядок. Сейчас при продаже участка владелец освобождается от уплаты налогов, если он был собственником данного объекта меньше минимального предельного срока. Однако порядок исчисления такого срока отсутствует, следовательно, собственник все равно платит налог, если участок - предмет сделки был образован на месте другого, находившегося в собственности у того же лица. Теперь в законе указано, что на земельный участок, предназначенный для индивидуального строительства, размещения гаража или садоводства и образованный в результате раздела или объединения, распространяется срок нахождения в собственности налогоплательщика исходных земельных участков. Если участок образован путем объединения земель, то срок владения им исчисляется с даты приобретения в собственность (бессрочное пользование, наследуемое владение) последнего из исходных участков. Вышеуказанное имеет силу, если количество вновь образованных земельных участков не превышает двух. Закон вступит в силу с 01.01.2025 года.

Изменения с 2025 года. Часть 1 Налоги ‼ ❗ Продажа недвижимого имущества (жилое, нежилое, земля) Начиная с доходов 2025 года для налоговых Резидентов будут применяться две прогрессивные ставки: 13% – для доходов до 2,4 млн руб. в год; 15% – свыше 2,4 млн руб. в год; «Доход» - это доход (цена продажи в ДКП либо 70% кадастра) за минусом вычетов, а именно за минусом не облагаемых сумм (1 млн. по Жилью, земле, садовым домам и 250 тыс. по нежилой недвижимости) либо расходов, а также за минусом покупного вычеты (до 2 млн.) и процентного вычета (до 3 млн.). Помним, что кроме имущественных вычетов, доход от продажи имущества (как движимого так и недвижимого) можно уменьшить на социальные вычеты (лечение, обучение, фитнес и пр.) в пределах установленных лимитов. ❗ Получение в дар недвижимого имущества от Неблизкого родственника или не члена семьи. С 2025 года для налоговых Резидентов будут действовать уже две ставки, а именно: 13% – для доходов до 2,4 млн руб. в год; 15% – свыше 2,4 млн руб. в год; «Доход» - это кадастровая стоимость полученного в дар объекта. Для Нерезидентов ставка при продаже недвижимости осталась прежней (30% от цены продажи или 70% кадастра). При получении в дар Нерезиденты-одаряемые платят 30% от кадастровой стоимости подаренного объекта. ❗ С 2025 года при продаже имущественных прав или прав требования (переуступки) для налоговых Резидентов будет действовать пять прогрессивных ставок, а именно: 13% – для доходов до 2,4 млн руб. в год; 15% – от 2,4 млн до 5 млн руб. в год; 18% – от 5 млн до 20 млн руб. в год; 20% – от 20 млн до 50 млн руб. в год; 22% – свыше 50 млн руб. в год. «Доход» - это доход от продажи прав (цена, указанная в договоре цессии) за минусом расхода на приобретение этих прав. У налоговых Нерезидентов ничего не поменялось, ставка НДФЛ осталась 30% (от всей цены переуступки, расходы не применить). ❗Ставки НДФЛ с доходов от сдачи имущества в аренду такие же, как у переуступок (5 ставок, см. выше). Но можно зарегистрироваться Самозанятым для сдачи в аренду Жилья и платить 4% или 6%, но в пределах лимита в 2,4 млн. руб. в год. Также можно будет в 2025 году зарегистрироваться в качестве ИП с УСН и платить 6% в пределах выручки до 450 млн. руб. (с учетом коэффициента-дефлектора) в год. 🔥Но если выручка ИП с УСН превысит 60 млн. Руб., то придется еще платить и НДС !!! Автор Вадим Баранча

Три новых дополнения в правила регистрации по месту жительства 1. Для оформления постоянной или временной регистрации ребенку потребуется еще один документ С 10 августа Правила регистрации граждан по месту пребывания и месту жительства действуют в обновленной редакции: - перечень документов, которые нужно представить для постановки на регистрационный учет ребенка, не достигшего 14 лет, дополнился документом, подтверждающим наличие у такого ребенка гражданства РФ. Такими документами признаются: свидетельство о рождении ребенка с отметкой о гражданстве, российский загранпаспорт ребенка, паспорта родителей (если в них внесены сведения о детях), свидетельство о приобретении гражданства и т. д. Документ о гражданстве не потребуют только в том случае, если сведения о гражданстве есть в распоряжении управления МВД РФ, которое оформляет регистрацию ребенку (ПП РФ от 1 августа 2024 г. № 1042). 2. Право пожизненного пользования квартирой в связи с отказом от приватизации не отменяет необходимости получать согласие собственника на регистрацию такого жильца Верховный суд РФ, рассмотрев жалобу гражданина на незаконность действующих правил регистрации (а они требуют получать согласие собственника квартиры или дома на регистрацию туда нового жильца), постановил следующее: - гражданин, который ранее отказался от участия в приватизации жилого помещения, в силу закона получает право пожизненно им пользоваться; - но если он снялся с регучета в этом жилом помещении, то впоследствии, если он захочет снова там прописаться, ему потребуется получить для этого согласие собственника. Никаких исключений для отказавшихся от приватизации закон в этом случае не предусматривает (определение ВС РФ от 23 апреля 2024 г. N АПЛ24-109). 3. Собственник доли в жилом помещении может зарегистрировать там по месту жительства своего совершеннолетнего члена семьи без согласия остальных сособственников, если его доля позволяет выделить достаточную площадь для проживания Судя по количеству решений, выносимых с такой формулировкой, можно прийти к выводу, что судебная практика по этому вопросу стала довольно устойчивой. Суды опираются на правило, согласно которому участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Поэтому, если размер доли сособственника позволяет использовать приходящуюся на неё жилплощадь для проживания, он может вселить к себе члена своей семьи, не получая согласия у других собственников (суд признает отказ в регистрации по этому основанию незаконным — см., например: определение Второго КСОЮ от 12 марта 2024 г. по делу N 8Г-5225/2024).

Новая рубрика #мифыиреальность 🤔 Первая тема о которой хотелось бы рассказать "Лучше продавать через крупные агентства.....". Не раз такое слышала, возможно, и вы так думаете. Итак ☝ Миф #1 У крупного агентства больше покупателей, продадут быстрее ❗ Это неправда. Многое зависит от того, как специалист работает с клиентами, а не от количества приведённых клиентов. При некорректной работе можно упустить клиента готового к покупке. Так же решающую роль играет ликвидность объекта. Взаимодействие с коллегами в рамках одного агентства - отдельная тема. 🙈 Миф #2 Чем крупнее агентство, тем больше оно даёт рекламы ❗ Вам нужно много или эффективно? Можно разместить объявления на всех возможных досках объявлений. Но! Зачем? Большинство из них "мертвые", звонки не поступают от слова СОВСЕМ. Другое дело, когда агентство очень экономит на рекламе. Но это уже совсем другая история. 😉 P.s. Пишите свои вопросы в сообщениях и я обязательно расскажу, правда это или миф.

Красивый огненный закат сегодня. Видели? Фото, как всегда, без фильтров 😉