Недвижимость в СПб с Дмитрием Воробьёвым

Пять дней назад я поднял цену на две квартиры, которые сейчас продаю для клиентов. Честно говоря, делал это без особых ожиданий. Рынок последние месяцы вялый, многие покупатели заняли выжидательную позицию. Казалось бы, логичнее было бы наоборот - снижать цену, чтобы ускорить продажу. Но произошло неожиданное. После повышения цены звонков стало больше. Стало больше и запросов на просмотры. Некоторые покупатели, которые раньше «думали» или просто пропали, вдруг снова появились. Один из них прямо сказал: «Мы увидели, что цена выросла. Решили позвонить, пока не стало ещё дороже». Очень интересная реакция рынка. Похоже, сейчас сформировалась сжатая пружина отложенного спроса. Люди долго наблюдали со стороны, но как только появляется сигнал, что цены могут начать расти - возникает желание успеть зайти на рынок. Это не значит, что теперь можно просто взять и поднять цену на любую квартиру - и всё продастся. Недвижимость всегда очень локальная история. Важно: - какая сама квартира - какая локация - какое предложение вокруг - насколько цена соответствует рынку Иногда повышение цены действительно работает как сигнал рынку. Но иногда - наоборот, может полностью остановить интерес покупателей. Поэтому такие решения лучше принимать, когда хорошо чувствуешь рынок. Но одно наблюдение последних дней мне кажется важным. Покупатели никуда не исчезли. Они просто долго ждали. И если рынок почувствует движение вверх, весной вполне возможен довольно заметный всплеск сделок. Пружина спроса иногда распрямляется очень быстро.

Почему недвижимость не обязана приносить 20% годовых - и это нормально Периодически слышу один и тот же аргумент: «Если вклад даёт 18–20%, то и квартира должна приносить столько же. Иначе зачем она вообще нужна?» И каждый раз понимаю, что мы сравниваем разные вещи. Недвижимость - это не депозит. И никогда им не была. Квартира - это в первую очередь капитал. Материальный актив. То, что можно потрогать, сдать, передать детям, продать, использовать. Это инструмент длинной дистанции. А депозит - это инструмент процента. Когда ключевая ставка высокая, вклад выглядит очень привлекательно. 18–20% в год - цифры красивые, спору нет. Но это не «новая реальность навсегда». Это реакция экономики на конкретный период. Ставки снижаются - и вклад уже не герой. А недвижимость остаётся. Она не исчезает с экрана приложения. Не зависит от конкретного банка. Она живёт вместе с городом. И растёт вместе с ним - когда приходит фаза движения. Часто спрашивают: «А сколько тогда нормально?» Если аренда даёт 5–7% годовых, а объект куплен в спокойной фазе рынка, то на длинном горизонте это уже хороший, здоровый результат. Потому что основной доход в недвижимости - не ежемесячный процент. А момент входа и фаза рынка. Недвижимость зарабатывает не каждый месяц. Она зарабатывает в периоде. Самая опасная ошибка сейчас - сравнивать квартиру с вкладом «в лоб». Это разные задачи. Вклад - про ликвидность и проценты. Недвижимость - про сохранение и рост капитала. Иногда спокойные 6–8% плюс будущий рост актива - это стратегически разумнее, чем 20% на коротком отрезке. Я не говорю, что нужно срочно покупать. Я вообще не за «срочно». Я за понимание, зачем вам инструмент. Если ждать от недвижимости банковской доходности - можно разочароваться. Если понимать её природу - она работает очень предсказуемо. Она не обязана быть сверхдоходной. Её задача - быть устойчивой. А в долгой игре устойчивость часто важнее цифры в рекламе. Интересно, какую доходность вы считаете для себя «нормальной»?

Как понять, что рынок действительно разворачивается? 3 признака, которые я вижу уже сейчас Мне часто пишут: «Дмитрий, вы говорите, что начинается движение. А как это понять обычному человеку? Где этот момент разворота?» Хороший вопрос. Потому что рынок не разворачивается в один день. Не выходит новость: «Всё, поехали вверх». Он меняется тихо. Сначала в поведении людей. И только потом - в цифрах. Вот что я вижу сейчас. ________________________________________ Меняется поведение покупателей Последние два года диалог был примерно такой: - Мы просто смотрим. - Деньги лежат на вкладе. - Пока подождём. Сейчас разговор другой: - У нас заканчивается вклад под высокий процент. - Мы понимаем, что ставки будут ниже. - Хотим посмотреть варианты. Это не ажиотаж. Это осторожный интерес. Но рынок всегда начинается именно с этого - с интереса, а не с очередей. ________________________________________ Уходит агрессивный торг Ещё недавно покупатели заходили с минус 10–15% от цены и чувствовали себя уверенно. Собственники соглашались - потому что понимали, что покупателей мало. Сейчас картина меняется. Торг есть, но он уже не такой смелый. И продавцы стали спокойнее. У них нет паники. Это тонкий момент. Когда обе стороны чувствуют, что баланс начинает выравниваться - это всегда сигнал. ________________________________________ Сокращается время принятия решения Раньше люди могли смотреть объект по 2–3 месяца. Сравнивать, думать, откладывать. Сейчас хорошие варианты начинают «уходить» быстрее. Не мгновенно, но быстрее, чем полгода назад. И самое интересное - покупатели это чувствуют. Появляется лёгкое ощущение: «Если затянем - можем не успеть». А это уже эмоция роста. ________________________________________ Самый важный индикатор - разговоры Можно бесконечно смотреть аналитику. Ставки. Прогнозы. Графики. Но для меня лучший индикатор - это то, что говорят люди. Когда за одну неделю несколько клиентов формулируют одну и ту же мысль: «Деньги на вкладе заканчиваются. Понимаем, что недвижимость начинает оживать. Хотим переложиться» - это не совпадение. Это смена настроения. А рынок всегда начинается с настроения. ________________________________________ Важно понимать: Я не говорю, что завтра всё вырастет на 20%. Так не бывает. Но фаза «ожидания и заморозки» заканчивается. И начинается фаза осторожного движения. А самые выгодные решения обычно принимаются не на пике, а в момент, когда большинство ещё сомневается. И да - решение всегда индивидуальное. Я никого не агитирую. Я просто делюсь тем, что вижу каждый день изнутри. Если вам интересно, могу отдельно разобрать: как действовать сейчас тем, у кого деньги на вкладе, и как действовать тем, кто уже присматривает квартиру. Напишите в комментариях, какая ситуация ближе вам.

Когда новостройка - плохая идея (даже если застройщик нормальный) 🏗️ Иногда новостройка кажется идеальной: красивый проект, известный застройщик, современные планировки. Но это не значит, что она подойдёт именно вам прямо сейчас. Всё зависит от вашей жизни, сроков, бюджета и планов. Вот на что стоит обратить внимание: 1️⃣ Сроки сдачи Даже у проверенного застройщика бывают переносы. И это нормально - стройка сложная штука. Но важно понимать, готовы ли вы ждать. Люди строят планы на новостройку, а сроки сдвигаются на год-полтора. Это выбивает из колеи: детсад, школа, работа, ипотека… Поэтому честный разговор с самим собой: готовы ли вы к «плавающему графику» или нужна готовая квартира здесь и сейчас ⏳ 2️⃣ Готовность жить сразу Если вам нужна квартира, чтобы въехать через месяц-два, новостройка часто не вариант. Даже идеальный застройщик не убирает стройку вокруг, шум, пыль, отсутствие инфраструктуры. Красивый проект есть, а реальная жизнь вокруг ещё строится. 3️⃣ Финансовая нагрузка 💰 Сейчас ситуация на рынке парадоксальная: новостройка иногда дороже готового жилья в той же локации у того же застройщика, порой даже в соседнем корпусе, где ключи уже выданы. То есть платить за стройку, ждать и переезжать - часто дороже, чем взять готовую квартиру и сразу въехать. И это без учёта мебели, ремонта, комиссий и доплат. 4️⃣ Локация и инфраструктура Проект может быть красивым, современным, но вокруг могут быть пустые кварталы или нет школ, магазинов, транспорта. Важно смотреть не только на квартиру, а на то, как вы будете жить здесь через 1–2 года. 5️⃣ Нервы и неопределённость Даже идеальный застройщик не убирает всех рисков: переносы, изменения планировок, непредсказуемые расходы. Иногда лучше спокойствие и готовое жильё - меньше стресса и неожиданностей. 💡 Вывод Да, проверка застройщика важна. Но даже идеальный застройщик не делает новостройку подходящей всем. Иногда лучший вариант - готовая квартира на вторичке, где вы видите всё своими глазами, можно въехать сразу, и нет сюрпризов со сроками 🏠

Надёжный застройщик - как он выглядит на самом деле (а не в рекламе). Когда смотришь рекламу новостроек, создаётся ощущение, что почти каждый застройщик - лучший на рынке. Уникальный проект, исключительное качество, особая философия, жизнь мечты. Если верить баннерам, выбирать вообще не из чего - все идеальны. Но реальность, как обычно, тише и сложнее. За годы работы я понял одну вещь: надёжный застройщик почти никогда не выглядит эффектно. Он не кричит, не обещает невозможного и не старается понравиться любой ценой. Чаще всего он… скучный. И в этом его сила. Начнём с обещаний. Когда в офисе продаж говорят, что дом точно сдадут раньше срока, цены больше не вырастут, материалы уже закуплены, а кризис их не касается - внутри всегда возникает пауза. В стройке слишком много переменных, чтобы так уверенно говорить «точно». Честный застройщик оставляет себе и вам пространство для реальности. Он не пугает, но и не убаюкивает. Формулировки у него спокойные, иногда даже осторожные. Зато потом они совпадают с тем, что происходит на площадке. Второй момент - манера продаж. Надёжным компаниям не нужно давить. У них нет истерики, ощущения срочности, вечных «последних квартир» и акций, которые заканчиваются каждый понедельник. Да, маркетинг есть у всех. Но если проект устойчив, в нём чувствуется внутренняя уверенность. Менеджер не торопит, не играет на страхе, не создаёт ощущение, что вы обязаны принять решение прямо сейчас. Это очень хорошо считывается, если немного замедлиться и прислушаться к себе. Отдельная тема - рост. Я всегда смотрю, как застройщик развивался последние годы. Если компания вчера строила простой комфорт, а сегодня внезапно зашла в бизнес или почти премиум, да ещё и в сложный период рынка - это повод задуматься. Резкие скачки между сегментами редко проходят безболезненно. Надёжные игроки растут постепенно, иногда даже слишком аккуратно. Без красивых кульбитов, зато с сохранённой управляемостью. Важно понимать и другое: у надёжного застройщика не всё идеально. Бывают задержки, бывают претензии по отделке, бывают недовольные клиенты. Это нормально. Важен не сам факт проблемы, а реакция на неё. Исправляют ли ошибки, выходят ли на связь, не прячутся ли за формальными отписками. Предсказуемость и готовность брать ответственность в долгую стоят дороже глянцевой картинки. Ещё один момент, который часто игнорируют, - отсутствие резких смен курса. Сегодня доступное жильё, завтра элитный квартал с новой философией жизни - особенно в турбулентные годы это выглядит тревожно. Надёжные застройщики не мечутся. Они могут менять продукт, но делают это логично и постепенно, не ломая то, что уже работает. Иногда мне говорят: «Но у них нет вау-эффекта». И я обычно отвечаю: в недвижимости «вау» редко равно «надёжно». Чаще надёжность выглядит тихо, без фанфар и громких обещаний 🎯 В итоге всё сводится к простому ощущению. Надёжный застройщик - это не тот, кто производит впечатление. А тот, рядом с кем не возникает тревоги. Даже если он не самый модный, не самый обсуждаемый и не самый яркий. И именно таких я всегда стараюсь искать в первую очередь.