Недвижимость в СПб с Дмитрием Воробьёвым

В Петербурге есть квартиры, которые уходят за 2–3 недели. А есть те, что месяцами «висят» без звонков и просмотров. И дело далеко не всегда в самой квартире. За годы работы с недвижимостью заметил интересную вещь: иногда хорошая квартира продаётся долго, а иногда обычный, на первый взгляд, вариант быстро находит покупателя. Почему так происходит? Разберу основные причины на примерах из практики 👇 🏷 Цена — фактор №1 Очень часто собственник думает: «Поставлю чуть выше — потом уступлю». Но рынок работает иначе. Если квартира выбивается из рыночного диапазона даже на 2–3 %, покупатели могут просто не открыть объявление. Особенно сейчас, когда люди сравнивают десятки вариантов одновременно. 🏢 Этаж действительно влияет Наиболее востребованы квартиры со 2-го по предпоследний этаж. Почему многие осторожно относятся к первому этажу: — меньше приватности; — шум от входной группы; — окна на уровне прохожих. С последним этажом тоже бывают опасения: — возможные протечки; — шум инженерных систем; — зависимость от лифта. Даже если проблем нет, сам страх у покупателей часто остаётся. 📐 Планировка важнее метража Иногда квартира 52 м² ощущается просторнее, чем 65 м². Покупатели любят: ✔ комнаты правильной формы; ✔ минимум длинных коридоров; ✔ удобное зонирование; ✔ ощущение света и пространства. А вот «мёртвые зоны» и неудобные проходы снижают интерес даже при хорошем ремонте. 🏙 Конкуренция внутри дома и ЖК Если в доме одновременно продаётся 15 похожих квартир — покупатель начинает выбирать максимально придирчиво. А вот когда аналогов мало, объект автоматически становится заметнее. Особенно это чувствуется в современных ЖК Петербурга. 🛠 Состояние квартиры Есть большая разница между: — «можно заехать и жить»; — «надо немного освежить»; — «полный ремонт под замену». Даже если покупатель готов делать ремонт, сильный визуальный износ всё равно эмоционально давит на восприятие квартиры. ⚖ Юридическая ситуация Когда квартира без обременений, детских долей и сложных согласований — сделка идёт заметно быстрее. Особенно если покупатель с ипотекой. Любые юридические нюансы сегодня многих пугают ещё на этапе просмотра объявления. ✨ Предпродажная подготовка Этот пункт многие недооценивают. Но квартира воспринимается совсем иначе, если: — в ней чисто; — много света; — нет лишних вещей; — пространство выглядит свободным. Иногда даже обычная уборка и правильные фото уже увеличивают количество обращений. 📌 Что в итоге действительно влияет на скорость продажи: — цена; — этаж и планировка; — состояние квартиры; — количество конкурентов рядом; — юридическая чистота; — подготовка к показам. И почти всегда проблема не в «плохом рынке», а в сочетании нескольких факторов одновременно. В следующих публикациях расскажу: — как самостоятельно анализировать конкурентов в своём районе; — где смотреть реальные цены сделок, а не фантазии из объявлений; — какие ошибки чаще всего мешают продать квартиру быстро. А как вы считаете — что сильнее всего влияет на продажу квартиры? Цена, состояние или всё-таки расположение? 👇

«Ипотека 12,99%» — что на самом деле стоит за этой фразой Часто встречаю в объявлениях: «Можно купить эту квартиру в ипотеку по сниженной ставке 12,99%» Разобрался, как это работает. Коротко: да, такая ставка возможна. Но это не особенность конкретной квартиры. Такую схему можно применить практически к любому объекту. Как это устроено. Один из банков сейчас предлагает снижение ставки за счёт комиссии. Базовая ставка — около 19,99%. Дальше — выбор: -хочешь ставку ниже → платишь комиссию -чем ниже ставка → тем выше комиссия Например: 12,99% — комиссия около 15,5% от суммы кредита 11,9% — уже примерно 25,5% При этом комиссию можно не платить сразу — её включают в тело кредита. По сути это не «дешёвая ипотека», а перераспределение платежей. Платёж по процентам ниже, но сумма кредита становится больше. Выгодно это или нет — зависит от ситуации: срок кредита, первоначальный взнос, планы по квартире. В одном случае это может быть разумно. В другом — переплата окажется выше. Поэтому сама по себе фраза «ипотека 12,99%» - это не уникальное преимущество конкретной квартиры. Это просто способ привлечь внимание. И, надо признать, работает 😉 Если вы планируете продавать квартиру - можно взять этот инструмент на заметку. Но использовать его лучше осознанно, понимая, как он устроен. В следующем посте разберём конкретный пример: посчитаем на цифрах и посмотрим, действительно ли это выгодно. И если да — то в каких ситуациях. 💬 Если интересно, о каком банке речь - напишите в личные сообщения. ❓А вы бы стали использовать такую формулировку в объявлении о продаже своей квартиры?

Иногда ко мне приходят с вопросом: «Квартира вроде норм, а не продаётся. В чём дело?» 🤔 И я начинаю разбирать ситуацию. За последний год я заметил несколько типичных причин, почему даже хорошая квартира может «зависнуть» на рынке: 1️⃣ Цена чуть выше рынка Не всегда критично, но даже небольшое превышение отпугивает активных покупателей. Люди сравнивают и уходят к более «выгодным» вариантам. 2️⃣ Реклама слабая или выборочная Объявление есть, но не на всех площадках. Фото сделаны плохо, описание скучное. Покупатель может просто не увидеть вашу квартиру 😢 3️⃣ Упаковка объекта Да, ремонт и вид из окна важны. Но если презентация «серая», нет акцентов на плюсы — квартира теряется среди сотен других. 4️⃣ Нет стратегии «Выставил и жду» - почти всегда тормоз. Рынок двигается, конкуренты тоже. Нужно менять подход: корректировать цену, обновлять объявления, показывать сильные стороны. 💡 Пример из практики: Квартира стояла 2 месяца - просмотры почти ноль. Мы сделали 3 простые вещи: новые фото, добавили акценты в описании и расширили размещение на несколько площадок. Результат: первые просмотры через неделю, предложения начались на 10-й день. Мораль проста: даже хорошая квартира требует продуманного подхода и активной работы с рекламой. Продавец не всегда видит, что его «идеальный вариант» может быть невидим для покупателей, если не подходить стратегически. 💬 А у вас был опыт, когда квартира «висела» дольше, чем ожидалось? Что помогло сдвинуть её с места? Поделитесь в комментариях! #недвижимость #продажаквартиры #реклама #стратегия #рынокнедвижимости

Как понять, что цена на квартиру выбрана правильно Очень частый вопрос от продавцов: «А как понять, цена нормальная или я промахнулся?» Хорошая новость - рынок почти всегда даёт ответ. Плохая - этот ответ не всегда очевиден. Я в работе смотрю не на ощущения, а на реакцию покупателей. Это и есть главный индикатор. Вот на что стоит обращать внимание. 1️⃣ Нет звонков и просмотров Если после выхода объявления тишина - это почти всегда сигнал, что цена выше рынка. Покупатели просто не доходят до вашего объекта и выбирают те квартиры, которые выглядят более привлекательно по цене. 2️⃣ Есть просмотры, но нет интереса Люди приходят, смотрят… и пропадают. Значит, квартира попадает в выборку, но в сравнении с другими вариантами проигрывает. Чаще всего - по цене. Покупатель мысленно говорит: «В целом нормально, но за эти деньги есть варианты лучше». 3️⃣ Много звонков сразу после выхода Это интересный сигнал. С одной стороны - хорошо, значит объект заметен. С другой - иногда это говорит о том, что цена чуть ниже рынка, и покупатели стараются успеть, пока квартиру не «увели». 4️⃣ Люди звонят, но жёстко торгуются Если почти каждый разговор заканчивается фразой: «Готовы взять, но только если сильно снизите», - это сигнал, что рынок видит цену выше комфортной, и покупатели пытаются «дотянуть» её до своей реальности. 5️⃣ Реакция появляется, но с задержкой Бывает и так: сначала тишина, потом постепенно появляются звонки и просмотры. Это как раз тот самый отложенный спрос. Люди присматривались, сравнивали, держали в голове - и в какой-то момент возвращаются к вашему варианту. Что важно понять? Цена - это не цифра «из головы». Это всегда диалог с рынком. Вы выставляете квартиру → рынок реагирует → вы делаете выводы. И чем внимательнее вы читаете эти сигналы, тем быстрее приходите к сделке. Я в своей работе как раз этим и занимаюсь: не просто ставлю цену, а наблюдаю за реакцией и корректирую стратегию. Иногда достаточно небольшого изменения, чтобы ситуация сдвинулась с места. 💬 Если вы сейчас продаёте квартиру, попробуйте ответить себе на один вопрос: какой сигнал сейчас даёт вам рынок?

Почему ваша квартира может не продаваться — даже если вы всё сделали правильно Последний год, помогая покупателям подбирать квартиры, я стал замечать одну вещь. Всё чаще объявления о продаже есть только на одной площадке. Иногда только на Авито. Иногда только на ЦИАН. Иногда только на ДомКлик. А на остальных площадках — тишина. Покупатели просто не видят эти квартиры. И я всё чаще наблюдаю странную ситуацию: квартира продаётся, но рынок её как будто не замечает. Почему так происходит? 1️⃣ Кризис ударил по всем За последний год реклама недвижимости на основных площадках — Авито и ЦИАН — сильно подорожала. А квартиры стали продаваться дольше. Значит и рекламировать их приходится дольше. В итоге расходы риэлторов на маркетинг выросли в разы. И некоторые агенты начали размещать объекты выборочно — не на всех площадках 😠 Но продавцы об этом часто даже не подозревают 😢 Когда человек нанимает риэлтора, он рассчитывает на простую вещь: 🏡 его квартира будет максимально широко представлена на рынке. А на практике иногда получается иначе. Объявление размещено в одном месте — и всё. Покупатели, которые ищут квартиру на других площадках, этот объект просто не видят. 2️⃣ Продавцы и покупатели ищут друг друга на разных площадках Есть ещё одна интересная особенность рынка. Многие покупатели ищут квартиры на своей “любимой” площадке. Просто потому, что привыкли к ней и считают её удобной. Другие сервисы они могут вообще не открывать. Но ровно то же самое происходит и с продавцами, которые продают квартиру самостоятельно, без риэлтора. У них тоже есть свои “любимые” и “нелюбимые” площадки. И вот здесь возникает парадоксальная ситуация. Продавец размещает квартиру на своём любимом Авито. А потенциальный покупатель ищет квартиру мечты на своём любимом ЦИАН. В итоге они находятся на одном рынке, но так и не встречаются. Как говорится — один на суше, другой на море, и они не свидятся никак. Я для себя эту проблему решил довольно просто. Исторически в нашей профессии рекламные расходы входят в комиссию риэлтора. И я, как и большинство коллег, продолжаю придерживаться этого принципа. Но сейчас реклама стала заметной статьёй расходов. Поэтому я прошу продавца внести рекламный бюджет заранее, чтобы сразу запустить полноценную рекламную кампанию квартиры. А когда происходит окончательный расчёт за мою работу, эти расходы учитываются в моём гонораре. То есть клиент в итоге не платит за рекламу сверх комиссии. Зато это даёт важное преимущество: 📌 квартира появляется на всех ключевых площадках 📌 её видит максимальное количество покупателей 📌 объект не теряется среди конкурентов И есть ещё один важный момент. Когда квартира действительно широко представлена на рынке, гораздо легче понять реальную реакцию покупателей и принимать правильные решения по цене. В результате квартира продаётся быстрее и спокойнее. Если вы продаёте квартиру самостоятельно или планируете работать с агентом, задайте себе один простой вопрос: на скольких площадках вашу квартиру действительно видят покупатели? Иногда именно это и определяет, будет ли продажа быстрой — или квартира будет месяцами «висеть» на рынке.