Дарья | Дубай без глянца | Изнанка рынка недвижимости Дубая

Банк дает нерезиденту половину суммы под 6%. Брошюра показывает аренду 7% годовых и подпись «арендатор платит вашу ипотеку». Обе цифры не врут. На выписке через год остается около нуля. Плечо живет по одному правилу: оно добавляет доходность, пока ставка по кредиту ниже чистой доходности объекта. Как только ставка выше, плечо вычитает. Все остальное вокруг ипотеки в ОАЭ — детали оформления. Вводные на середину 2026 года. Базовая ставка ЦБ ОАЭ 3,65% после декабрьского снижения. Реальные офферы нерезиденту...

Один из самых частых промахов на входе в дубайский рынок выглядит так. Человек выбирает квартиру, в которой ему самому хотелось бы жить, и ждет от нее сильной доходности при сдаче. Или берет юнит с высокой ставкой аренды и потом не понимает, почему в нем некомфортно. Это две разные задачи, и решаются они разными объектами. Логика «для жизни» оптимизирует комфорт: площадь, тишину, сообщество, школу рядом, низкую текучесть соседей. Логика «под доход» оптимизирует денежный поток на вложенный дирхам: спрос, ликвидность, скорость сдачи, минимальные простои...

Разбираем SPA (договор купли-продажи новостройки). Форма типовая, но в ней есть пункты, которые тихо переносят сроки, сборы и риски на покупателя, а в брошюре этих цифр нет. Плюс чек-лист, что читать до подписи...

Разбираю, почему «виза включена» на презентации застройщика и виза, которую реально одобрит DLD, часто не одна история. Порог AED 2 млн, оценка вместо цены из брошюры, нюансы off-plan, супругов и продления через 10 лет...

Разбираем миф «купил на 2 млн – получил визу»: порог считается от титула, а не от внесенной суммы; с февраля 2026 off-plan и ипотека проходят без 50%-взноса; и где реально заворачивают файлы. Позиция: виза – бонус к правильной покупке, а не причина брать неликвид...