Руслан Авчинников | Об инвестициях в недвижимость Крым

Вы выбираете апарт-отель на Алтае и видите в презентации цифру «доходность до 12% годовых». Вопрос в том, что именно скрывается за процентом: валовая выручка, чистая прибыль после расходов УК или обещание, не привязанное к загрузке. Разница между этими вариантами измеряется не пунктами, а десятками тысяч рублей в год. Короткий ответ BEREGA: доходность апарт-отеля с УК — это не одна цифра, а конструкция из схемы выплаты, базы расчёта, сезонности и налогов. Смотреть нужно на сумму после всех вычетов, а не на процент из рекламного буклета...

У вас на руках 15–25 млн рублей, и вопрос не «где лучше», а что конкретно можно купить прямо сейчас — студию, апартаменты или квартиру, и в каком городе эти деньги работают эффективнее. Разница в цене между Крымом и Сочи настолько велика, что один и тот же бюджет открывает разные сценарии входа в рынок. Короткий ответ BEREGA: в Сочи 15–25 млн — это компактный лот на входе в премиальный сегмент с невысоким потенциалом роста цены. В Крыму та же сумма даёт выбор форматов, локаций и заметно бо́льшую площадь...

Планируете апартаменты в Алуште под посуточную сдачу и хотите понять, окупятся ли вложения быстрее, чем за два десятилетия? По доступной аналитике рынка средний срок окупаемости здесь — около 18 лет при доходности 5,7% годовых, и это ниже, чем в большинстве курортов Крыма. Разберём, из чего складывается эта цифра и что учитывать при расчёте конкретного объекта. Средняя доходность по Алуште уступает Ялте, Судаку, Евпатории и особенно Севастополю, поэтому ориентироваться только на среднюю цифру по региону рискованно...

Реклама курортных апартаментов в Крыму часто обещает «гарантированную доходность 8–12% годовых», а иногда и больше. За этой фразой могут стоять два совершенно разных документа: юридическая гарантия на объект по ДДУ и маркетинговая формулировка в договоре с оператором. Спутать их — способ разочароваться через год-два после покупки, когда обещанные выплаты не приходят. Короткий ответ BEREGA: гарантия на объект и гарантия дохода — это обязательства разной юридической силы. Первая закреплена законом и касается стен, инженерии и отделки...

Если вы сравниваете Крым и Алтай как варианты для вложения, важнее не берег или горы, а то, под какую задачу покупаете объект — сдачу в аренду, перепродажу через несколько лет или жизнь у моря либо в горах. У этих курортов разная цена входа, разная сезонность и разная предсказуемость перепродажи. Крым и Алтай — не конкуренты, а два разных инвестиционных инструмента. Крым даёт более предсказуемую доходность и зрелый рынок перепродаж, Алтай — более низкий порог входа и ставку на рост молодого курортного кластера...