Кап рейт — недвижимость как инвестиция

Разбор трёх новых деловых центров города — Большой Сити, Северный и Южный порты. Что это, из чего состоит и где сходятся цифры для инвестора. Двадцать лет Москва жила логикой одного делового ядра — башен «Москва-Сити» на 60–100 гектарах. Сейчас город меняет модель: вместо единственного центра формируется несколько точек концентрации рабочих мест и капитала, привязанных к транспортным узлам и к руслу Москвы-реки. Для инвестора это три относительно новых адреса с разной стадией зрелости и разным ценовым потенциалом: Большой Сити, Северный порт и Южный порт...

Покупку долей в сети продают как лёгкий вход в большие деньги: купи микро-долю, заблокируй консолидацию застройщика и продай с наценкой 300–400%. На цифрах картина обратная: риски здесь системно перевешивают апсайд, а сама модель ближе к венчуру, чем к инвестиции. Разбираю, почему одиночная сделка почти всегда проигрышна и когда за доли вообще имеет смысл браться. Про доли в недвижимости в сети рассказывают красивую историю про окно возможностей. Схема звучит заманчиво. Девелопер собирает пятно под проект — скупает соседние объекты, чтобы сшить единый лот...

В прошлом материале показал, что мировой премии за бренд в российской цене на недвижимость пока нет. Здесь проверяю это на деньгах: беру конкретную квартиру в открытой продаже, три схемы оплаты и считаю модельную доходность по датам платежей. В прошлой статье я разложил логику брендированных резиденций: за рубежом рынок оценивает имя оператора в среднем в +33% к цене, в России эта премия ещё не заложена в стоимость. Вывод был теоретический — окно раннего входа открыто. Теперь перевожу его в цифры...

Разбираю на цифрах логику ликвидности: почему имя оператора ускоряет выход из актива, где эффект сильнее всего — и почему в России мировой премии за бренд пока нет в цене. Для инвестора в премиальную недвижимость главный вопрос звучит иначе, чем «сколько стоит войти». Он про ликвидность на выходе. Именно ликвидность на выходе — как быстро и без дисконта можно перепродать объект — определяет, был ли вход разумным. И здесь у брендированного жилья есть измеримое преимущество. По данным Savills и Knight...

Крупноформатная логистика формирует основную массу складского рынка и задаёт его отраслевые показатели — по ней и судят о секторе. Но следующая точка роста зреет в другом сегменте этой категории: доходность там идёт выше рынка, а ключевой финансовый инструмент пока никем не задействован. Разбираю логику сегмента и аргументы, по которым он выглядит ранней точкой входа для крупного капитала. Когда инвестор или аналитик говорит «склады», он почти всегда имеет в виду крупноформатную логистику — big-box...