Казаков - Недвижимость и Право

ЖК «Горизонт» в Сочи: сказка у моря с тяжелым наследием. Какие объекты можно покупать в Горизонте в Сочи? Как проверить объект перед покупкой? Часть 2. Как безопасно купить помещение в Горизонте? Самые чистые объекты на рынке сегодня — это те, где собственник купил помещение по ДДУ, прошел через судебные разбирательства и получил вступившее в силу решение суда, подтверждающее его исключительное право собственности. Эти процессы шли публично, с участием прокуратуры и СК, аффилированность покупателей была проверена. Покупка у таких людей — самый надежный путь. (Важно: аналогичные схемы мошенничества применяются и в соседнем ЖК «Туапсинский», однако там покупка по переуступке пока остается допустимой практикой). Если вы рассматриваете покупку в комплексах АК "Горизонт" или ЖК "Туапсинский", напишите мне. Как участник рабочей группы, я помогу проверить основания возникновения права у вашего продавца и расскажу реальную историю выбранного вами лота еще до того, как вы внесете задаток. А подробную историю Горизонта узнайте в наших статьях или на сайте.

Апарт-отель «Горизонт» в Адлере: сказка у моря с тяжелым наследием. Какие объекты можно покупать в Горизонте в Сочи? Как проверить объект перед покупкой? Локация мечты. Комплекс расположен в лучшей точке Адлера: первая береговая линия (всего 20 метров до набережной), собственный выход к лучшим пляжам. До центра города, рынка, торговых центров и администрации — пешком от 5 до 10 минут. Закрытая территория, свой СПА и ресепшен. Но за этим фасадом скрывается тяжелая история строительства. Сегодня это полностью функционирующий объект, вложения в который могут стать отличным решением. Однако покупать здесь нужно не просто то, что нравится, а то, что юридически чисто. Иначе инвестиция превратится в многолетние суды. Я являюсь не только дольщиком этого комплекса, но и представителем инициативной группы при Следственном комитете. В нашу рабочую группу входят представители Администрации Сочи, Росреестра, налоговой службы и судебных приставов. Я достоверно знаю все скрытые проблемы этих зданий. Кому принадлежат помещения и какие риски они несут? На рынке сейчас много предложений по «Горизонту». Чтобы не потерять деньги, важно понимать историю конкретного лота. Всех продавцов можно разделить на пять групп: Группа 1. Дольщики, которых обманули дважды Эти люди изначально имели договоры долевого участия (ДДУ). Застройщик ООО «Альбатрос» убедил их расторгнуть ДДУ и заключить прямые договоры купли-продажи со смехотворной ценой — около 30 тысяч рублей за квадратный метр (взамен им добавили примерно 4 метра площади). В чем риск: Идет процедура банкротства «Альбатроса». Арбитражный управляющий обязан оспаривать подозрительные сделки за последние три года. Продажа бизнес-апартаментов за 120–150 тысяч рублей вместо рыночных 15 миллионов — идеальный кандидат на отмену. Сделку оспорят, цепочка пойдет вверх, и новый добросовестный покупатель окажется втянут в суд. Покупать такие объекты без глубокой юридической проверки нельзя. Группа 2. Сделки напрямую с Пруидзе Анзором С 2019 года господин Пруидзе находится в процедуре личного банкротства (реструктуризация долгов). По закону любые его сделки должны согласовываться с финансовым управляющим. Если такого согласия нет — сделка висит на волоске. Ее могут признать недействительной в любой момент. Группа 3. Помещения-двойники (самый опасный лот) По закону 214-ФЗ собственниками помещений являются дольщики, а застройщик — лишь исполнитель. Но из-за нарушений при вводе здания в эксплуатацию (через решение суда) Росреестр ошибочно записал всего собственника на ООО «Альбатрос». Этим воспользовались: застройщик повторно продал те же самые номера тем, кто не знал об уже существующих ДДУ. В чем риск: По этим фактам возбуждено уголовное дело. Суды идут прямо сейчас. Такие предложения стоит обходить стороной. Группа 4. Крупные инвесторы (относительно безопасные зоны) Здесь два игрока: «Парус»: Отсудили свои права вплоть до Верховного Суда. Их собственность максимально защищена, претензии к новым покупателям минимальны. Фактический застройщик (по соглашению с городом): Его права возникли из договора о совместной деятельности. Есть точечные споры по отдельным номерам, но в целом активы законны. Рассматривать к покупке можно после проверки конкретных выписок ЕГРН. Группа 5. Переуступка прав требования (категорическое «нет») Вам могут предложить купить не сами апартаменты, а право на них по договору уступки (цессии). Несмотря на то, что здание введено в эксплуатацию, закон позволяет делать переуступку до подписания акта приема-передачи. В чем риск: Как только застройщика признают банкротом официально, все нежилые помещения уйдут в конкурсную массу. Ваши права трансформируются в денежное требование к банкроты. Учитывая, что «Альбатрос» отказывается подписывать акты, вам придется годами доказывать свое право в суде. Шанс остаться и без денег, и без недвижимости огромен. Продолжение в следующем посте.