406 подписчиков
🏗 10 РИСКОВ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ У ЗАСТРОЙЩИКА + 1 СИМПТОМ, О КОТОРОМ МОЛЧАТ
🛡 Покупка новостройки у застройщика по 214-ФЗ сегодня одна из самых защищённых сделок на рынке. До сдачи дома деньги лежат на эскроу-счёте в банке, застройщик их не получает. Поэтому классический риск «деньги ушли, а дома нет» существенно снижен.
👀 Но это не значит, что рисков нет совсем. Они просто другие: сроки, качество, цена и условия договора.
━━━━━━━━━━━━━━━
1️⃣ ПЕРЕНОС СДАЧИ ДОМА
Деньги в сохранности, но ждать придётся дольше, а это аренда плюс платёж по ипотеке.
С 1 января 2026 года мораторий снят, и неустойка за просрочку снова начисляется.
✅ Проверяем историю сроков застройщика по прошлым объектам и ход стройки на наш.дом.рф.
2️⃣ СТРОЙКУ ОСТАНОВИЛИ, ЗАСТРОЙЩИК ОБАНКРОТИЛСЯ
Деньги не у застройщика, поэтому покупатель защищён гораздо лучше. Но возврат займёт время, проценты на эскроу не начисляются, а квартиры за этот период могут подорожать.
✅ Смотрим финансовую устойчивость застройщика, сданные дома и стадию готовности объекта.
3️⃣ ЛИМИТ СТРАХОВКИ ЭСКРОУ
АСВ страхует средства на эскроу до 10 млн ₽ в одном банке, причём в сумме по всем таким счетам одного человека.
✅ При цене выше 10 млн ₽ или нескольких ДДУ в одном банке это нужно учитывать при выборе банка.
4️⃣ ДЕНЬГИ МИМО ЭСКРОУ
Бронь, «дополнительные услуги», отделка по отдельному договору, платежи напрямую застройщику — всё это эскроу не защищает.
✅ Основная цена — только по ДДУ через эскроу. Отдельные платежи — с полным пониманием риска.
5️⃣ ДОГОВОР НЕ ПО 214-ФЗ
Договор бронирования, предварительный договор, ЖСК, договор займа не дают защиты закона о долевом строительстве.
✅ При покупке у застройщика — ДДУ, зарегистрированный в Росреестре. При покупке у дольщика — зарегистрированная уступка прав по ДДУ.
6️⃣ ИЗМЕНЕНИЕ ПЛОЩАДИ
По итогам обмеров квартира может оказаться больше или меньше. Значит, возможна доплата или возврат.
✅ До подписания смотрим в ДДУ допустимое отклонение и порядок перерасчёта.
7️⃣ КАЧЕСТВО И ПРИЁМКА
Гарантия на отделку — минимум 1 год, на дом и инженерное оборудование — минимум 3 года. По недостаткам отделки сумма, которую можно взыскать через суд, ограничена законом 3% цены ДДУ, если договор не даёт больше.
Если уклоняться от приёмки, застройщик при соблюдении процедуры может оформить односторонний акт.
✅ Приёмка со специалистом, все недостатки в акт осмотра, акт передачи — только после фиксации замечаний.
8️⃣ ОБЕЩАНИЯ В РЕКЛАМЕ
Вид из окна, школа, парковка, благоустройство из буклета могут так и не появиться.
✅ Надёжно рассчитывать стоит прежде всего на то, что закреплено в ДДУ и проектной декларации. Их и читаем, а также планы застройки вокруг.
9️⃣ ЗАВЫШЕННАЯ ЦЕНА ПРИ «ВЫГОДНОЙ» СТАВКЕ
Низкая ставка от застройщика или рассрочка часто уже заложены в цену квартиры. При перепродаже рынок такую цену не даст.
✅ Всегда сравниваем цену при 100% оплате и цену с субсидированной ставкой.
🔟 ПРОДАЖА ДО СДАЧИ ДОМА
До получения ключей квартиру можно продать только через уступку прав по ДДУ. Если ДДУ оплачен не полностью, нужно одновременно переводить долг. В договоре могут быть ограничения на уступку, а при ипотеке нужно согласие банка, иногда с комиссией.
✅ Если покупка инвестиционная, условия уступки смотрим в ДДУ до подписания.
🚨 +1 СИМПТОМ, О КОТОРОМ МОЛЧАТ
В последнее время многие застройщики стали выплачивать комиссию агентам с большими задержками, а некоторые и вовсе перестают платить своим партнёрам. Для покупателя это важный сигнал.
🚩 Если застройщик по всем открытым проверкам выглядит благополучно, но уже начал вести себя на рынке недобросовестно, стоит задуматься: кто следующий? Портить отношения с агентами — это крайняя мера для девелопера. Партнёрская сеть приводит ему покупателей, и рвать с ней решаются, когда с деньгами уже очень сложно.
🤝 Агенты такую информ
3 минуты
22 октября