6 подписчиков
БРЕНД ОТЕЛЬНОГО ОПЕРАТОРА ЕЩЕ НЕ ГАРАНТИРУЕТ ДЕВЕЛОПЕРУ ГОТОВЫЙ ПРОДУКТ, КОТОРЫЙ БУДЕТ ЗАРАБАТЫВАТЬ
На молодом рынке гостиничных объектов с множественными собственниками довольно прочно закрепилась вера в то, что известный оператор автоматически закрывает значительную часть сложных вопросов проекта.
В полной мере последствия этих ожиданий рынок, скорее всего, увидит в ближайшие 1–3 года, когда строящиеся сегодня объекты начнут принимать первых гостей, а собственники — сравнивать обещания при покупке с результатами эксплуатации.
И тогда и без того не самая устойчивая репутация самого формата гостиниц с множественными собственниками может серьезно пострадать.
Операторов, которые больше пяти лет работают именно с такими объектами и имеют опыт не только эксплуатации, но и создания продукта, можно пересчитать по пальцам одной руки. Причем практически весь этот опыт сформировался у компаний, выросших внутри девелоперских структур.
При этом классические операторы уже заявляют портфели на тысячи юнитов. Количество новых объектов растет значительно быстрее, чем накапливается реальный опыт работы с их будущими собственниками.
Управление классическим отелем и создание гостиничного объекта с множественными собственниками требуют разных компетенций. Здесь нужно заранее связать инвестиционный продукт, гостиничную эксплуатацию, права собственников, экономику УК и обещания, с которыми брокеры выходят к покупателю.
Именно на этом поле пересекаются зоны ответственности девелопера и оператора. Даже если заранее постараться провести между ними четкую границу, недостающие компетенции и тем и другим пока приходится собирать по рынку по крупицам.
А там, где компетенции еще только собираются, неизбежно остаются слепые зоны.
В гостиничном проекте с множественными собственниками зоны ответственности девелопера и будущего оператора неизбежно пересекаются. И именно на этом стыке возникает целый ряд задач, которые нельзя однозначно отнести ни к одной из сторон.
Здесь инвестиционная модель должна быть увязана с будущей эксплуатацией, юридическая конструкция — с экономикой, а обещания брокеров — с реальными возможностями объекта. Здесь же формируются IT-контур, система оснащения и модель работы с собственниками.
Если заранее не определить, кто отвечает за эти задачи и как участники взаимодействуют между собой, они начинают распределяться по проекту довольно хаотично. Что-то берет девелопер, что-то — оператор, проектировщики, финансисты, юристы или брокеры. Иногда одну и ту же задачу успевают решить несколько раз и по-разному.
В итоге все очень заняты, работа идет, совещания проходят, а проект постепенно обзаводится несколькими версиями собственного будущего.
Поэтому здесь нужна отдельная компетенция — способность соединить логику девелопмента с логикой гостиничного бизнеса.
У IRIS EXPERT она сложилась не теоретически, а через практическую многолетнюю работу с такими объектами и постепенно оформилась в методологию проектного офиса.
В проекте проектный офис становится своего рода адаптером между девелопером и будущей УК. Он помогает перевести требования будущей эксплуатации в конкретные задачи для продукта, проектирования, экономики, IT и строительства, а решения, принимаемые в процессе реализации, проверять на соответствие общей логике проекта.
Для этого еще на старте формируется единая дорожная карта: этапы, задачи и подзадачи, взаимосвязи, ответственность участников и контрольные точки. Она сопровождает проект несколько лет и меняется вместе с ним.
✔️ Задача проектного офиса понятна: сохранить единую логику проекта от исследования рынка до открытия и не допустить появления слепых зон на стыке ответственности участников.
3 минуты
14 октября