20 подписчиков
Два одинаковых помещения по 60 м² в соседних кварталах. В одном арендатор платит 250 000 ₽ в месяц, в другом — 150 000. Трафик у второго даже выше.
Объяснение не в локации. Ставку в новостройке задаёт цена, по которой собственник купил помещение.
Механика простая. Инвестор купил 60 м² за 18 млн ₽, держит в голове окупаемость 10 лет и делит: 18 млн на 120 месяцев — значит помещение должно приносить 150 000 ₽. То есть 2 500 ₽ за метр в месяц. Экономику локации он при этом не считал ни разу.
Дальше это превращается в замкнутый микрорынок. Соседи по дому купили примерно по той же цене, приходят к той же цифре и выставляют плюс-минус одинаковую ставку. Арендатор, который пришёл в этот ЖК, видит один и тот же ценник со всех сторон, и торговаться ему не с кем.
Отсюда парадокс, который каждый раз удивляет: сильный ЖК может оказаться дешевле слабого. Там, где застройщик продавал коммерцию по 300 тыс. ₽ за метр, ставка выходит около 2 500 ₽/м². Там, где стартовая цена была 550 тыс., собственники держат 4 000 ₽/м² — при том же трафике, а иногда и при худшем.
У арендатора логика другая и она встречная: сеть знает, что аренда не должна съедать больше 6–15% товарооборота в зависимости от формата, и выводит из этого потолок, выше которого точка убыточна. Когда потолок арендатора ниже ставки собственника, помещение стоит пустым — не потому, что плохое, а потому что цена входа была высокой.
Что это значит на практике: смотреть надо не на заявленную ставку в ЖК, а на то, по какой цене там продавалась коммерция. Это лучший из доступных предсказателей того, сдастся помещение или будет ждать.
Разбор с формулой, тремя углами зрения и контрмеханизмом «фикс плюс процент от оборота»: почему аренда не следует за трафиком
А вы считали ставку от цены входа — или ориентировались на соседние предложения?
1 минута
18 сентября