20 подписчиков
Инвестор спрашивает про доходность: сколько процентов годовых приносит помещение. Вопрос понятный, но он про половину дохода.
Помещение на первой линии в Новой Москве в 2017 году стоило около 20 млн рублей. Сегодня похожий объект в том же районе стоит 35–40 млн — и это не считая аренды, которую он приносил все эти годы. Вторая половина дохода — рост стоимости самого актива, и в выписке по счёту её не видно.
Почему стоимость растёт, если помещение то же самое:
• Район дозаселяется. Пустой квартал через несколько лет становится жилым массивом с трафиком, а трафик — это то, за что платит арендатор.
• Приходит транспорт. Станция метро, развязка, новый выезд меняют помещение, ничего в нём не меняя.
• Наполнение вокруг. Когда рядом открываются сетевые арендаторы, помещение переходит в другую категорию для следующего покупателя.
• Арендный поток пересматривается. Цена ГАБ считается от аренды: при ставке капитализации 8% помещение с доходом 2,4 млн ₽ в год стоит около 30 млн. Подняли аренду — выросла цена объекта.
• Дефицит. Коммерции на первых этажах в новых кварталах строят конечное количество, а новых домов и жителей вокруг становится больше.
Отсюда практический вывод, который мы повторяем инвесторам чаще всего: помещение с доходностью 12% в готовом районе и помещение с 7% в районе, который только застраивается, — это не сравнение двух объектов. Это сравнение двух разных стратегий, и вторая платит позже.
При этом честно: рост стоимости не гарантирован и не равномерен. Он приходит к тем, кто держит актив годами, и к тем, кто заходил в правильную точку цикла — на стройке, а не после того, как район уже сложился.
Шесть механизмов роста стоимости и кейсы с цифрами: капитализация коммерческой недвижимости
1 минута
17 сентября