39 подписчиков
Флиппинг и налоги: как перепродажа квартир обернулась блокировкой счёта на 65 млн рублей
Реальный кейс из практики — и почему это может случиться с каждым, кто занимается перепродажей квартир
Если вы занимаетесь перепродажей квартир — этот текст может сэкономить вам сотни тысяч рублей и несколько бессонных ночей.
Ко мне обратилась флиппер с «простой» просьбой: разобраться с требованиями налоговой. Но за этой простотой скрывалась бомба замедленного действия.
Предыстория
Девушка занимается флиппингом — покупает квартиры, делает ремонт, продаёт с наценкой. Классическая модель заработка на перепродаже недвижимости. В 2023 году она уже приходила ко мне на консультацию, и я давала рекомендации по ведению деятельности.
В 2024 году она продала 5 квартир на общую сумму 65 млн рублей. Активно ремонтировала, закупала материалы, платила подрядчикам.
Что пошло не так
Налоговая заблокировала расчётный счёт. Причина — несданная декларация по НДС.
Логика инспекции была такой: раз обороты большие (более 60 млн рублей за 2024 год), значит, это систематическая предпринимательская деятельность. А значит, с 1 января 2025 года она обязана была сдавать НДС-декларации.
Следом пришло второе требование — пересчитать налоги, сдать уточнённую декларацию по УСН, доплатить налог, пени и штрафы.
Счёт заморозили в самый разгар ремонтов и платежей поставщикам. Для флиппера это коллапс: задержка оплат, срыв сроков готовности объекта, падение доходности.
Что удалось сделать
Разработали стратегию, основанную на разделении сделок:
* 3 квартиры на сумму 39,9 млн рублей оставили как предпринимательскую деятельность ИП на УСН
* 2 квартиры на сумму 25,1 млн рублей оставили в статусе физического лица — как разовые сделки, не предпринимательскую деятельность
Доказали инспекции: не вся перепродажа недвижимости автоматически считается бизнесом. Часть сделок действительно можно квалифицировать как разовые операции физлица.
Обращаю внимание: это не универсальный совет и не инструкция к действию. Каждая ситуация индивидуальна, и такая стратегия требует грамотного юридического и налогового обоснования — не пытайтесь повторить это самостоятельно без консультации со специалистом.
Результат
Счёт разблокирован. Оба требования отбиты. Декларации по НДС за 3 квартала сдавать не нужно. Штрафы и пени — ноль.
Инспектор в итоге сказал: «С вами очень сложно спорить».
Почему такие истории — не редкость
Флипперы часто не видят или не хотят видеть границу между разовой продажей квартиры физлицом и систематической предпринимательской деятельностью. Добавьте сюда:
* путаницу в делении сделок между ИП и физлицом
* незнание актуальных лимитов (после изменений 2025-2026 годов порог для НДС на УСН снизился с 60 млн до 20 млн рублей, и это не предел — планка будет снижаться и дальше)
* отсутствие системного понимания, как избежать блокировок счетов и доначислений
Я вижу подобные ошибки каждый день в практике своих клиентов — и они, к сожалению, типичны.
Что делать, если вы занимаетесь перепродажей квартир
Если вы флиппер — важно заранее понимать:
* когда ваша деятельность формально становится предпринимательской
* какой налоговый режим подходит именно вам
* как отслеживать лимиты по доходам, которые меняются из года в год
* как правильно оформлять сделки, чтобы не получить требование или блокировку счёта
Специфика налогообложения при перепродаже недвижимости — это не то, что знает средний бухгалтер «широкого профиля». Здесь нужен человек, который регулярно ведёт именно такие сделки.
Больше разборов реальных кейсов, ошибок флипперов в налогах и практических рекомендаций — в моём Max канале https://max.ru/id773771192938_biz
2 минуты
11 сентября